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宜昌市興山縣、懷化市麻陽(yáng)苗族自治縣、金昌市永昌縣、福州市臺(tái)江區(qū)、朔州市右玉縣
南京市建鄴區(qū)、樂(lè)東黎族自治縣利國(guó)鎮(zhèn)、呂梁市中陽(yáng)縣、牡丹江市綏芬河市、鎮(zhèn)江市潤(rùn)州區(qū)、岳陽(yáng)市岳陽(yáng)縣、定西市漳縣、忻州市岢嵐縣、濰坊市臨朐縣、揭陽(yáng)市惠來(lái)縣
屯昌縣新興鎮(zhèn)、洛陽(yáng)市洛龍區(qū)、保山市龍陵縣、濟(jì)寧市魚(yú)臺(tái)縣、普洱市景東彝族自治縣
內(nèi)蒙古通遼市霍林郭勒市、甘南碌曲縣、葫蘆島市南票區(qū)、湛江市雷州市、屯昌縣烏坡鎮(zhèn)、南陽(yáng)市唐河縣、天津市南開(kāi)區(qū)、懷化市通道侗族自治縣
營(yíng)口市西市區(qū)、齊齊哈爾市訥河市、滁州市鳳陽(yáng)縣、廣西桂林市興安縣、銅陵市銅官區(qū)、定安縣富文鎮(zhèn)、保山市施甸縣、武漢市東西湖區(qū)、泰州市興化市
郴州市桂東縣、上饒市婺源縣、臨滄市永德縣、澄邁縣橋頭鎮(zhèn)、遵義市正安縣
樂(lè)山市馬邊彝族自治縣、內(nèi)蒙古興安盟烏蘭浩特市、天津市津南區(qū)、甘孜鄉(xiāng)城縣、吉安市青原區(qū)、大理賓川縣、白城市大安市
文昌市東閣鎮(zhèn)、黃南同仁市、合肥市瑤海區(qū)、深圳市龍崗區(qū)、南平市順昌縣、東營(yíng)市墾利區(qū)、東營(yíng)市東營(yíng)區(qū)、廣西南寧市邕寧區(qū)、廣安市武勝縣
鹽城市大豐區(qū)、臨高縣多文鎮(zhèn)、定安縣龍湖鎮(zhèn)、四平市鐵東區(qū)、六盤(pán)水市盤(pán)州市、寧夏銀川市靈武市、廣安市岳池縣、蚌埠市禹會(huì)區(qū)、太原市陽(yáng)曲縣、玉樹(shù)玉樹(shù)市
忻州市定襄縣、廣西貴港市桂平市、東莞市長(zhǎng)安鎮(zhèn)、漳州市薌城區(qū)、洛陽(yáng)市宜陽(yáng)縣、朔州市懷仁市、清遠(yuǎn)市連山壯族瑤族自治縣、福州市永泰縣、淮安市洪澤區(qū)、瓊海市陽(yáng)江鎮(zhèn)
福州市永泰縣、曲靖市會(huì)澤縣、韶關(guān)市曲江區(qū)、綏化市明水縣、西安市蓮湖區(qū)、聊城市東昌府區(qū)、內(nèi)蒙古呼倫貝爾市滿洲里市、潮州市潮安區(qū)、大理彌渡縣
淮北市杜集區(qū)、池州市貴池區(qū)、大同市左云縣、十堰市竹山縣、菏澤市東明縣、西安市藍(lán)田縣、寧夏吳忠市鹽池縣、蘇州市吳江區(qū)、內(nèi)蒙古鄂爾多斯市杭錦旗
遂寧市船山區(qū)、龍巖市新羅區(qū)、韶關(guān)市武江區(qū)、溫州市蒼南縣、郴州市北湖區(qū)、臺(tái)州市三門(mén)縣、涼山美姑縣、婁底市新化縣、內(nèi)蒙古通遼市奈曼旗
漢中市西鄉(xiāng)縣、連云港市灌南縣、杭州市余杭區(qū)、揭陽(yáng)市惠來(lái)縣、廈門(mén)市思明區(qū)、自貢市貢井區(qū)
文山西疇縣、臨高縣多文鎮(zhèn)、慶陽(yáng)市合水縣、萬(wàn)寧市和樂(lè)鎮(zhèn)、廈門(mén)市湖里區(qū)、普洱市景谷傣族彝族自治縣、無(wú)錫市梁溪區(qū)
中山市南朗鎮(zhèn)、臺(tái)州市臨海市、南平市建甌市、廣西防城港市港口區(qū)、菏澤市鄆城縣、郴州市汝城縣
萬(wàn)寧市大茂鎮(zhèn)、綿陽(yáng)市游仙區(qū)、永州市新田縣、中山市東鳳鎮(zhèn)、韶關(guān)市曲江區(qū)
廣西柳州市魚(yú)峰區(qū)、湘西州永順縣、內(nèi)蒙古興安盟科爾沁右翼中旗、安陽(yáng)市滑縣、濟(jì)寧市泗水縣、廣西欽州市欽南區(qū)、廣西南寧市馬山縣
駐馬店市遂平縣、杭州市余杭區(qū)、亳州市譙城區(qū)、哈爾濱市延壽縣、荊門(mén)市掇刀區(qū)、榆林市佳縣、畢節(jié)市七星關(guān)區(qū)、四平市鐵東區(qū)
內(nèi)江市市中區(qū)、晉中市介休市、內(nèi)蒙古赤峰市松山區(qū)、信陽(yáng)市新縣、晉中市左權(quán)縣
廣西玉林市福綿區(qū)、自貢市大安區(qū)、嘉興市海寧市、泉州市石獅市、泰安市肥城市、商丘市睢陽(yáng)區(qū)、紅河綠春縣、楚雄元謀縣
廣西賀州市富川瑤族自治縣、甘孜道孚縣、鐵嶺市西豐縣、臨汾市安澤縣、綿陽(yáng)市游仙區(qū)、洛陽(yáng)市洛龍區(qū)、駐馬店市驛城區(qū)
大同市靈丘縣、內(nèi)蒙古興安盟突泉縣、淄博市博山區(qū)、西安市高陵區(qū)、安慶市宿松縣、宜昌市長(zhǎng)陽(yáng)土家族自治縣、荊州市監(jiān)利市
陵水黎族自治縣提蒙鄉(xiāng)、長(zhǎng)春市綠園區(qū)、晉城市陵川縣、鞍山市臺(tái)安縣、中山市神灣鎮(zhèn)
中山市古鎮(zhèn)鎮(zhèn)、通化市柳河縣、黃山市歙縣、晉中市壽陽(yáng)縣、昆明市東川區(qū)、大興安嶺地區(qū)塔河縣、文昌市翁田鎮(zhèn)、阜新市細(xì)河區(qū)
茂名市信宜市、臨沂市臨沭縣、達(dá)州市萬(wàn)源市、海東市平安區(qū)、晉城市陽(yáng)城縣、隴南市武都區(qū)、忻州市忻府區(qū)、南京市鼓樓區(qū)
陵水黎族自治縣本號(hào)鎮(zhèn)、宿遷市泗洪縣、廣西南寧市武鳴區(qū)、寧波市鄞州區(qū)、新鄉(xiāng)市新鄉(xiāng)縣、南通市崇川區(qū)
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民營(yíng)房企重返土拍市場(chǎng)，多家“黑馬”競(jìng)逐熱點(diǎn)城市核心地塊|界面新聞 · 地產(chǎn)
界面新聞?dòng)浾?| 王妤涵
近期，國(guó)內(nèi)的土地市場(chǎng)迎來(lái)一波熱度回升。
據(jù)中指研究院發(fā)布的《1—5月全國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)拿地TOP100排行榜》顯示，今年前5月TOP100房企拿地總額達(dá)到4051.9億元，同比增長(zhǎng)28.8%，增幅較上月擴(kuò)大2.2個(gè)百分點(diǎn)。
土地市場(chǎng)的總體升溫主要受到核心城市市場(chǎng)提振。今年前4月，22個(gè)重點(diǎn)城市土地成交月度平均溢價(jià)率均在20%左右。并且在5月份，這一趨勢(shì)得到延續(xù)，杭州、上海、成都等城市核心區(qū)拍出的高溢價(jià)地塊顯著增加市場(chǎng)信心。
近3年TOP100房企累計(jì)拿地總額及同比??圖片來(lái)源：中指研究院此外，值得關(guān)注的是，在一些核心城市的土地市場(chǎng)，部分沉寂許久的民營(yíng)房企正在重新活躍起來(lái)，頻頻現(xiàn)身土拍現(xiàn)場(chǎng)，尋求優(yōu)質(zhì)地塊的布局機(jī)會(huì)，為行業(yè)注入了一股新活力。
“黑馬”涌現(xiàn)
在成都5月23日的土拍中，3宗涉宅用地總成交金額達(dá)10.11億元，其中多家民企參與競(jìng)拍，四川邦泰集團(tuán)作為本地深耕的“新銳”民企，成功競(jìng)得地塊。
邦泰集團(tuán)不僅進(jìn)入全國(guó)拿地金額前二十榜單，還在成都拿地金額中躋身前十，反映出其對(duì)核心城市的戰(zhàn)略聚焦。
類似情況在長(zhǎng)沙也在上演。5月份，長(zhǎng)沙多宗住宅用地被民企拿下，如偉星房產(chǎn)等中小型房企憑借較低負(fù)債和充裕流動(dòng)性，積極補(bǔ)倉(cāng)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。偉星房產(chǎn)在近年來(lái)的土拍中表現(xiàn)低調(diào)，但2025年卻突然活躍，成為長(zhǎng)沙市場(chǎng)的“黑馬”之一。
5月部分民營(yíng)房企拿地情況 圖片來(lái)源：明源地產(chǎn)研究院廣州市場(chǎng)則更是民企回歸的縮影。
5月30日，廣州土拍出讓的番禺廣場(chǎng)地塊，由廣州番禺置業(yè)拿下；而廣州番禺區(qū)鐘村街市廣路的4宗住宅地塊，則由民營(yíng)房企敏捷集團(tuán)旗下的廣州璟恒房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司以33.2億元全部收入囊中，平均成交樓面價(jià)達(dá)14081元/平方米。
杭州市場(chǎng)同樣熱鬧。濱江集團(tuán)作為頭部民營(yíng)房企，在杭州今年前五個(gè)月拿地金額中位列第一，拿地總額進(jìn)入全國(guó)前十。
同時(shí)，興耀房產(chǎn)集團(tuán)也在杭州增加了土地儲(chǔ)備，進(jìn)入本地拿地金額前十，顯示出民企對(duì)深耕城市的持續(xù)投入。今年3月，興耀房產(chǎn)集團(tuán)經(jīng)過(guò)11輪競(jìng)價(jià)，拿下了杭州錢(qián)塘區(qū)下沙單元地塊，成交樓面價(jià)20472元/平方米，溢價(jià)率24.07%。
除了這些“老面孔”外，一些新成立或?qū)Ｗ^(qū)域性的小型民營(yíng)房企也在慢慢嶄露頭角，成為城市“新貴”。
例如，5月12日以2.19億拿下浙江溫州甌海區(qū)宅地的華璽房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，于今年1月份剛剛成立；5月23日以2.55億拿下福州長(zhǎng)樂(lè)區(qū)地塊的本地房企合達(dá)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，注冊(cè)資本也只有100萬(wàn)。
時(shí)機(jī)成熟
從拿地背景來(lái)看，當(dāng)下民營(yíng)房企敢于重返土拍市場(chǎng)并非偶然。
首先在政策端，自去年9月末中央定調(diào)房地產(chǎn)“止跌回穩(wěn)”以來(lái)，各地不斷推出降低存量房貸利率、城中村改造等房地產(chǎn)利好政策，有效的緩解了行業(yè)下行壓力，降低了民企融資與拿地的門(mén)檻。
進(jìn)入2025年以后，新房銷售端出現(xiàn)回穩(wěn)跡象，尤其核心城市的改善型需求釋放，提振了房企預(yù)期。
例如，敏捷集團(tuán)在廣州拿的四塊地，正是基于周邊區(qū)域居住氛圍成熟、銷售前景樂(lè)觀的判斷，政策端的利好也增強(qiáng)了信心。
其次，民企自身財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化是關(guān)鍵內(nèi)因。
2024年，百?gòu)?qiáng)民企拿地金額占比降至17.6%，同比下降10.8%；在行業(yè)的洗牌中，許多企業(yè)被迫退出市場(chǎng)，但留下來(lái)的幸存者通過(guò)精簡(jiǎn)業(yè)務(wù)和聚焦核心，積累了現(xiàn)金儲(chǔ)備。
再加上優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)增加顯著提升了民營(yíng)房企的參與意愿。2025年以來(lái)，各地政府加大了優(yōu)質(zhì)地塊的供應(yīng)力度，推出了不少位于城市核心區(qū)、配套成熟的地塊，土拍市場(chǎng)頻現(xiàn)“地王”地塊。
此外，融資環(huán)境對(duì)優(yōu)質(zhì)主體的邊際改善提供了支撐。
盡管當(dāng)前民營(yíng)房企融資整體仍具挑戰(zhàn)性，但對(duì)于部分財(cái)務(wù)相對(duì)健康、成功渡過(guò)調(diào)整期的頭部或區(qū)域深耕型民企，融資渠道正顯現(xiàn)一絲曙光，這也使得它們有了一定能力在土地市場(chǎng)低位時(shí)進(jìn)行“補(bǔ)倉(cāng)”，抓住市場(chǎng)窗口期。
再者，拿地策略的轉(zhuǎn)變也降低了風(fēng)險(xiǎn)。
觀察當(dāng)下重返土拍市場(chǎng)的民企，拿地行為整體以“補(bǔ)倉(cāng)”為主，而非大規(guī)模的土儲(chǔ)補(bǔ)充，多數(shù)民營(yíng)房企選擇自身熟悉的板塊布局，如敏捷集團(tuán)聚焦廣州、邦泰集團(tuán)深耕成都，這種“精耕細(xì)作”的策略相比以往高周轉(zhuǎn)時(shí)期的激進(jìn)拿地，顯得更加謹(jǐn)慎和理性。
保持分化
盡管民營(yíng)房企重返土地市場(chǎng)，但行業(yè)整體仍呈現(xiàn)顯著分化趨勢(shì)。央國(guó)企繼續(xù)占據(jù)拿地主導(dǎo)地位，民企占比雖有所回升但絕對(duì)份額仍相對(duì)較小，且市場(chǎng)熱度集中于核心城市。
拿地企業(yè)方面，央國(guó)企仍為主角。中指研究院報(bào)告顯示，1-5月拿地金額TOP10房企中，央國(guó)企占據(jù)8席。但部分民企也加強(qiáng)了投資強(qiáng)度，如濱江集團(tuán)拿地金額位居前10，邦泰集團(tuán)、興耀房產(chǎn)集團(tuán)、海成集團(tuán)等也進(jìn)入拿地金額前20榜單。
從新增貨值來(lái)看，保利發(fā)展以728億元新增貨值占據(jù)榜單第一，綠城中國(guó)以723億元新增貨值位列第二，中國(guó)金茂新增貨值規(guī)模為603億元，位列第三。
具體城市來(lái)看，央國(guó)企的“托底”作用明顯。
北京、深圳、廣州等一線城市，央國(guó)企拿地占比均在八成左右；杭州、成都等熱點(diǎn)城市，盡管民企如濱江集團(tuán)活躍，但華潤(rùn)置地、招商蛇口等國(guó)央企仍為拿地主力。
另外，在部分民企重返土拍市場(chǎng)的背后，仍有超6成的銷售百?gòu)?qiáng)拿地基本停滯。在銷售端現(xiàn)金流沒(méi)有得到持續(xù)改善的背景下，多數(shù)房企的拿地態(tài)度依舊十分謹(jǐn)慎。
CRIC數(shù)據(jù)顯示，今年1-5月百?gòu)?qiáng)房企拿地銷售比穩(wěn)定在0.27，較去年年末提升0.1，投資高度集中在頭部企業(yè)，銷售TOP10拿地銷售比0.38，個(gè)別頭部房企如中國(guó)金茂、濱江集團(tuán)、綠城中國(guó)、象嶼地產(chǎn)拿地銷售比遠(yuǎn)高于百?gòu)?qiáng)水平。
而企業(yè)的投資也多聚焦核心城市或自身深耕區(qū)域，頭部的國(guó)央企持續(xù)補(bǔ)充優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)，中小民企則觀望居多。
市場(chǎng)熱度的分化也加劇了這一現(xiàn)象。
一方面，核心城市優(yōu)質(zhì)地塊競(jìng)爭(zhēng)激烈，溢價(jià)率居高不下。5月29日，杭州拱墅區(qū)康橋單元住宅用地溢價(jià)率40.33%；5月23日，成都郫都區(qū)地塊溢價(jià)59.34%成交。
另一方面，非核心城市土地市場(chǎng)仍顯低迷，一些三四線城市的部分地塊因去化緩慢或庫(kù)存積壓最終走向流拍。
這種分化既是行業(yè)調(diào)整的產(chǎn)物，也是未來(lái)復(fù)蘇的起點(diǎn)。隨著更多民營(yíng)房企回歸土地市場(chǎng)，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局也將進(jìn)一步改善。
據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，截至6月3日，6月重點(diǎn)城市已公告的住宅用地待拍清單中，上海、杭州、北京起始價(jià)均超過(guò)百億元，核心地塊土拍熱度有望延續(xù)，而核心城市或優(yōu)質(zhì)板塊之外的土拍或將保持平淡。
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