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黃山市休寧縣、朝陽市建平縣、岳陽市君山區(qū)、寧夏銀川市西夏區(qū)、廣西梧州市蒼梧縣、澄邁縣老城鎮(zhèn)
儋州市和慶鎮(zhèn)、咸寧市赤壁市、雞西市密山市、九江市德安縣、鹽城市濱?？h、濟(jì)南市市中區(qū)
重慶市酉陽縣、曲靖市宣威市、畢節(jié)市大方縣、黔東南鎮(zhèn)遠(yuǎn)縣、陵水黎族自治縣新村鎮(zhèn)、新余市渝水區(qū)、寧德市福鼎市、贛州市尋烏縣、東莞市寮步鎮(zhèn)、錦州市北鎮(zhèn)市
煙臺市萊陽市、內(nèi)蒙古呼倫貝爾市阿榮旗、沈陽市渾南區(qū)、廣安市武勝縣、黔東南榕江縣、安陽市內(nèi)黃縣、廣西南寧市上林縣、保山市昌寧縣
三門峽市盧氏縣、鶴壁市?？h、運(yùn)城市萬榮縣、濟(jì)南市平陰縣、內(nèi)蒙古通遼市霍林郭勒市、廣西桂林市灌陽縣、朔州市平魯區(qū)、儋州市那大鎮(zhèn)、甘孜白玉縣、十堰市竹山縣
寧夏吳忠市青銅峽市、洛陽市伊川縣、內(nèi)蒙古呼倫貝爾市扎蘭屯市、荊州市公安縣、大興安嶺地區(qū)漠河市
北京市門頭溝區(qū)、廣安市前鋒區(qū)、許昌市禹州市、昭通市水富市、佳木斯市向陽區(qū)、晉中市介休市、牡丹江市綏芬河市、廣西河池市宜州區(qū)、漳州市漳浦縣
漳州市云霄縣、梅州市梅江區(qū)、昭通市大關(guān)縣、延安市志丹縣、黑河市嫩江市、丹東市振安區(qū)、東莞市石排鎮(zhèn)、中山市民眾鎮(zhèn)
臺州市三門縣、德陽市旌陽區(qū)、廣西梧州市岑溪市、內(nèi)蒙古烏蘭察布市四子王旗、普洱市景東彝族自治縣
常德市漢壽縣、濟(jì)寧市微山縣、澄邁縣瑞溪鎮(zhèn)、廣西河池市巴馬瑤族自治縣、東方市感城鎮(zhèn)、商丘市夏邑縣、東營市河口區(qū)
咸陽市三原縣、吉安市井岡山市、廣州市荔灣區(qū)、天津市西青區(qū)、孝感市孝南區(qū)、內(nèi)江市威遠(yuǎn)縣、南充市營山縣、鄂州市梁子湖區(qū)、延安市子長市、沈陽市遼中區(qū)
吉安市吉州區(qū)、黃岡市黃梅縣、雅安市雨城區(qū)、臨汾市侯馬市、貴陽市花溪區(qū)、濟(jì)南市商河縣、白銀市會(huì)寧縣、寧夏銀川市賀蘭縣
煙臺市萊州市、贛州市瑞金市、廣元市利州區(qū)、鶴崗市興安區(qū)、內(nèi)蒙古烏蘭察布市四子王旗
伊春市友好區(qū)、玉溪市新平彝族傣族自治縣、宜昌市西陵區(qū)、重慶市奉節(jié)縣、文昌市馮坡鎮(zhèn)、齊齊哈爾市富拉爾基區(qū)、云浮市羅定市、寧夏銀川市西夏區(qū)、澄邁縣老城鎮(zhèn)
益陽市南縣、亳州市蒙城縣、宜賓市興文縣、信陽市淮濱縣、宿遷市宿豫區(qū)
銅川市王益區(qū)、大理彌渡縣、恩施州建始縣、晉城市陵川縣、臨沂市蒙陰縣、內(nèi)蒙古赤峰市元寶山區(qū)、丹東市振興區(qū)、六盤水市水城區(qū)
蘭州市紅古區(qū)、成都市新津區(qū)、果洛瑪多縣、東莞市莞城街道、成都市都江堰市、重慶市秀山縣、紅河綠春縣、天津市武清區(qū)、贛州市安遠(yuǎn)縣、蕪湖市繁昌區(qū)
延安市黃陵縣、東莞市虎門鎮(zhèn)、六盤水市鐘山區(qū)、長治市黎城縣、廣西防城港市上思縣、岳陽市云溪區(qū)、溫州市甌海區(qū)、菏澤市定陶區(qū)
運(yùn)城市永濟(jì)市、徐州市豐縣、南充市營山縣、甘孜道孚縣、中山市沙溪鎮(zhèn)、平?jīng)鍪星f浪縣、呂梁市臨縣、阜新市阜新蒙古族自治縣、新鄉(xiāng)市封丘縣、蘭州市紅古區(qū)
呂梁市石樓縣、泰州市靖江市、宜春市奉新縣、葫蘆島市龍港區(qū)、杭州市下城區(qū)
雞西市梨樹區(qū)、麗江市永勝縣、雞西市雞東縣、定安縣新竹鎮(zhèn)、三亞市崖州區(qū)、樂東黎族自治縣黃流鎮(zhèn)、伊春市鐵力市、文昌市會(huì)文鎮(zhèn)、呂梁市中陽縣
淮安市金湖縣、九江市永修縣、內(nèi)蒙古通遼市庫倫旗、孝感市大悟縣、晉城市沁水縣、武漢市武昌區(qū)
天水市麥積區(qū)、咸陽市秦都區(qū)、漳州市平和縣、廣西桂林市象山區(qū)、蕪湖市鏡湖區(qū)、株洲市淥口區(qū)、菏澤市巨野縣、上饒市余干縣、普洱市寧洱哈尼族彝族自治縣、濰坊市臨朐縣
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鞍山市鐵西區(qū)、武漢市蔡甸區(qū)、臨高縣南寶鎮(zhèn)、海東市化隆回族自治縣、濰坊市青州市
內(nèi)蒙古錫林郭勒盟阿巴嘎旗、鷹潭市月湖區(qū)、宜昌市當(dāng)陽市、中山市西區(qū)街道、商丘市梁園區(qū)、樂東黎族自治縣尖峰鎮(zhèn)、大興安嶺地區(qū)新林區(qū)、本溪市平山區(qū)
十堰市竹山縣、茂名市信宜市、東莞市道滘鎮(zhèn)、駐馬店市確山縣、臨高縣皇桐鎮(zhèn)、焦作市修武縣
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儋州市海頭鎮(zhèn)、東方市八所鎮(zhèn)、岳陽市君山區(qū)、五指山市水滿、北京市豐臺區(qū)、南昌市東湖區(qū)
黑河市遜克縣、黔西南冊亨縣、商洛市商南縣、東方市八所鎮(zhèn)、屯昌縣屯城鎮(zhèn)、南充市順慶區(qū)、成都市崇州市、周口市川匯區(qū)
內(nèi)蒙古通遼市庫倫旗、襄陽市谷城縣、普洱市西盟佤族自治縣、洛陽市孟津區(qū)、青島市萊西市
安慶市大觀區(qū)、阜陽市潁州區(qū)、韶關(guān)市湞江區(qū)、金昌市金川區(qū)、廣元市昭化區(qū)、廣西河池市都安瑤族自治縣、屯昌縣西昌鎮(zhèn)、十堰市房縣、東莞市寮步鎮(zhèn)、廣西貴港市港北區(qū)
甘孜巴塘縣、廣州市越秀區(qū)、松原市寧江區(qū)、萬寧市龍滾鎮(zhèn)、南充市順慶區(qū)、商洛市商州區(qū)、渭南市白水縣、文山廣南縣
萬寧市龍滾鎮(zhèn)、平?jīng)鍪嗅轻紖^(qū)、濟(jì)南市長清區(qū)、齊齊哈爾市泰來縣、重慶市渝北區(qū)、泰安市新泰市、牡丹江市東寧市、白銀市景泰縣、自貢市大安區(qū)
梅州市平遠(yuǎn)縣、銅仁市德江縣、懷化市辰溪縣、十堰市茅箭區(qū)、太原市迎澤區(qū)、湘西州古丈縣、雅安市滎經(jīng)縣、營口市鲅魚圈區(qū)
信陽市息縣、雅安市名山區(qū)、呂梁市方山縣、萬寧市大茂鎮(zhèn)、定西市渭源縣、東莞市萬江街道、信陽市商城縣、哈爾濱市巴彥縣、永州市新田縣、福州市羅源縣
漢中市洋縣、東莞市道滘鎮(zhèn)、永州市江永縣、文昌市潭牛鎮(zhèn)、內(nèi)蒙古錫林郭勒盟多倫縣
廣西河池市大化瑤族自治縣、沈陽市遼中區(qū)、泉州市晉江市、內(nèi)江市東興區(qū)、南充市嘉陵區(qū)、天津市寧河區(qū)、玉樹雜多縣、六安市葉集區(qū)、佛山市南海區(qū)、澄邁縣金江鎮(zhèn)
陵水黎族自治縣光坡鎮(zhèn)、天津市薊州區(qū)、德陽市什邡市、無錫市新吳區(qū)、孝感市孝南區(qū)、安慶市桐城市、牡丹江市愛民區(qū)、廣西南寧市賓陽縣、商洛市商南縣
楚雄祿豐市、昆明市西山區(qū)、汕頭市濠江區(qū)、眉山市丹棱縣、咸陽市長武縣、紅河建水縣、龍巖市上杭縣、襄陽市?？悼h
麗水市松陽縣、甘孜色達(dá)縣、濱州市博興縣、綏化市安達(dá)市、黃山市屯溪區(qū)、徐州市邳州市、內(nèi)蒙古呼和浩特市回民區(qū)
齊齊哈爾市龍沙區(qū)、屯昌縣楓木鎮(zhèn)、大興安嶺地區(qū)漠河市、樂山市沐川縣、平?jīng)鍪星f浪縣、文昌市文教鎮(zhèn)、黑河市嫩江市
廣州市越秀區(qū)、杭州市江干區(qū)、新余市分宜縣、揚(yáng)州市寶應(yīng)縣、懷化市中方縣、開封市尉氏縣、淄博市高青縣、內(nèi)蒙古阿拉善盟阿拉善右旗
畢節(jié)市金沙縣、東莞市黃江鎮(zhèn)、張家界市永定區(qū)、聊城市東阿縣、白沙黎族自治縣元門鄉(xiāng)、廣西崇左市大新縣、重慶市江北區(qū)、沈陽市新民市、長治市黎城縣
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河源市東源縣、南昌市青山湖區(qū)、武漢市洪山區(qū)、晉城市澤州縣、曲靖市麒麟?yún)^(qū)、安康市漢陰縣、延安市寶塔區(qū)、六安市舒城縣、宜春市袁州區(qū)、澄邁縣大豐鎮(zhèn)
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重慶市巴南區(qū)、濟(jì)寧市魚臺縣、四平市梨樹縣、廣西南寧市良慶區(qū)、衡陽市衡山縣
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淮安市洪澤區(qū)、煙臺市萊山區(qū)、紅河蒙自市、衡陽市衡山縣、廣西桂林市雁山區(qū)、開封市順河回族區(qū)、池州市貴池區(qū)、德州市德城區(qū)
商業(yè)地產(chǎn)企穩(wěn)回暖，內(nèi)地收入飆升助力領(lǐng)展全年收益同比增長4.8%|界面新聞 · 地產(chǎn)
界面新聞?dòng)浾?| 王妤涵
5月27日，領(lǐng)展房地產(chǎn)投資信托基金（以下簡稱“領(lǐng)展”）在香港舉行了業(yè)績發(fā)布會(huì)，公布了其截至2025年3月31日的年度業(yè)績。?
財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，面對香港零售業(yè)總銷貨價(jià)值同比下跌和全球高息環(huán)境持續(xù)壓力，領(lǐng)展2024/2025財(cái)年收益仍達(dá)142.23億港元，同比增長4.8%，物業(yè)收入凈額增長5.5%至106.19億港元。
截至期末，公司可分派總額達(dá)70.25億港元，同比增長4.6%，每基金單位分派上升3.7%至272.34港仙。
交銀國際研究指出，領(lǐng)展2025財(cái)年業(yè)績穩(wěn)定，派息好于市場預(yù)期，同時(shí) 公司 以必需消費(fèi)為主的香港零售組合面對北上消費(fèi)展現(xiàn)出韌性 。
重點(diǎn)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)摘要 圖片來源：領(lǐng)展財(cái)報(bào) “在宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境不明朗、業(yè)務(wù)面對重重挑戰(zhàn)下，領(lǐng)展房托的全年表現(xiàn)保持穩(wěn)健，充份展現(xiàn)抗逆力。要在當(dāng)前氣候下取得成功，領(lǐng)展將須進(jìn)一步提升適應(yīng)力、抗逆力及靈敏度，專注于公司跨越周期而實(shí)現(xiàn)成功的核心基本因素”， 領(lǐng)展董事會(huì)主席歐敦勤在業(yè)績發(fā)布會(huì)上表示。
香港零售市場壓力倍增 從業(yè)務(wù)布局來看，中國香港是領(lǐng)展當(dāng)前最大的市場。
截至2025年3月31日，領(lǐng)展共擁有154項(xiàng)物業(yè)資產(chǎn)，其中130項(xiàng)位于香港，12項(xiàng)位于內(nèi)地，12項(xiàng)分布在澳大利亞、新加坡和英國，總估值達(dá)到2260億港元。
領(lǐng)展投資物業(yè)組合分布圖 圖片來源：交銀國際 市場環(huán)境方面，2024/2025財(cái)年，香港零售業(yè)市場經(jīng)歷著艱難時(shí)刻。整體零售業(yè)總銷貨價(jià)值按年下跌，盡管港人北上消費(fèi)及出境旅游模式轉(zhuǎn)趨穩(wěn)定，但零售業(yè)仍面臨挑戰(zhàn)，而非必需品零售更是重災(zāi)區(qū)。
在此背景下，領(lǐng)展香港物業(yè)組合仍實(shí)現(xiàn)了收益和物業(yè)收入凈額分別1.5%和2.8%的增長。
從業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)看，零售物業(yè)占據(jù)公司的絕對主導(dǎo)地位，估值占比高達(dá)70.2%，其中香港零售物業(yè)就占所有物業(yè)估值的52.2%。
這一結(jié)構(gòu)使其對消費(fèi)市場變化極為敏感，也凸顯了當(dāng)前業(yè)績增長的來之不易。
這主要得益于兩大核心業(yè)務(wù)的支撐，香港零售物業(yè)組合收益76.13億港元，停車場業(yè)務(wù)收益25.23億港元，分別增長1.4%和1.7%。
但壓力跡象仍然十分明顯。
財(cái)報(bào)顯示，期內(nèi)領(lǐng)展香港零售物業(yè)平均月租金從64.4港元/平方呎降至63.3港元/平方呎，續(xù)租租金調(diào)整率20年來首次轉(zhuǎn)負(fù)，錄得-2.2% 。
面對挑戰(zhàn)，領(lǐng)展也在進(jìn)行資產(chǎn)優(yōu)化，年內(nèi)完成了香港富善商場及秀茂坪商場的提升項(xiàng)目，預(yù)計(jì)投資回報(bào)率分別為17.2%及19.9%。
據(jù)悉，目前正處于規(guī)劃及法定審批階段的項(xiàng)目資本開支約5.76億元，其中涉及資本開支總額1.5億元的項(xiàng)目預(yù)計(jì)在2025年中至2026年初期間完工。
內(nèi)地 業(yè)務(wù)業(yè)績飆升 當(dāng)香港市場面臨逆風(fēng)，內(nèi)地業(yè)務(wù)成為領(lǐng)展亮眼的增長極 。
報(bào)告期內(nèi)， 領(lǐng)展 內(nèi)地物業(yè)組合總收益及物業(yè)收入凈額分別同比飆升29.7%和28.9%。
這一增長主要源于 其 對 上海七寶萬科廣場100%權(quán)益收購 ， 該項(xiàng)目的全年貢獻(xiàn)大幅拉升了內(nèi)地業(yè)績表現(xiàn)。
去年2月，領(lǐng)展曾發(fā)布公告稱，其已完成了對上海七寶萬科廣場剩余50%權(quán)益的收購，成為了上海七寶萬科廣場的唯一擁有者，并在去年7月份將上海七寶萬科廣場更名為上海七寶領(lǐng)展廣場。
不過，即使剔除該貢獻(xiàn)，其原有物業(yè)組合收益仍增長了6.5%。
出租率方面，期內(nèi) 內(nèi)地零售物業(yè)租用率達(dá) 到 95.9%，續(xù)租租金調(diào)整率雖受北京中關(guān)村項(xiàng)目拖累錄得-0.7%，但排除該項(xiàng)目后實(shí)際達(dá)到7.6%的正增長。
領(lǐng)展在深圳的旗艦項(xiàng)目領(lǐng)展中心城更是展現(xiàn)戰(zhàn)略價(jià)值。 該項(xiàng)目憑借靠近福田口岸的區(qū)位優(yōu)勢，周末港客占比高達(dá)40%-50%，平日也有10%-20%，成功承接了“港人北上”的消費(fèi)熱潮。
另外，據(jù)領(lǐng)展方面介紹其在廣州和北京的兩個(gè)項(xiàng)目， 廣州天河領(lǐng)展廣場二期和北京通州領(lǐng)展廣場的改造已規(guī)劃就緒，預(yù)留改造資金1.8億港元。 這些投資也將通過優(yōu)化商戶組合和空間設(shè)計(jì)進(jìn)一步提升收益能力。
從REIT到“REIT+”轉(zhuǎn)型 面對市場 大 環(huán)境 的 變化，領(lǐng)展 也 在謀求戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。
今年2月， 領(lǐng)展 宣布成立全新基金業(yè)務(wù)平臺“領(lǐng)展房地產(chǎn)投資” （Link Real Estate Partners） ， 推進(jìn)3.0戰(zhàn)略升級 ，這也 標(biāo)志著 其 從傳統(tǒng)房托向多元化資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)的轉(zhuǎn)型。
該平臺 專門為私人機(jī)構(gòu)資本提供服務(wù) ， 由集團(tuán)首席投資總裁宋俊彥 擔(dān)任 行政總裁，旨在通過“房托+”方案引入第三方資本，投資不同風(fēng)險(xiǎn)層級的亞太區(qū)房地產(chǎn)資產(chǎn)。
據(jù)了解 ，該戰(zhàn)略將重點(diǎn)配置“機(jī)會(huì)型”及“增值型”高風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)以開辟新收入來源。
“通過領(lǐng)展3.0戰(zhàn)略，集團(tuán)將持續(xù)探索以不同方式強(qiáng)化領(lǐng)展房托物業(yè)組合，包括資產(chǎn)輪轉(zhuǎn)及收購，特別是在澳大利亞、新加坡及日本市場”，領(lǐng)展行政總裁王國龍?jiān)跇I(yè)績會(huì)上介紹稱。
另外，據(jù)領(lǐng)展方面介紹，公司的總負(fù)債比率已由2024年3月31日的23.5%降至2024年9月30日的22.8%，凈負(fù)債比率則保持在20.6%的低水平。
在去年9月凈償還44億元債務(wù)后，集團(tuán)的總負(fù)債金額已減少至556億元。固定利率債務(wù)占整體債務(wù)組合的比例由2024年3月31日的69.8%，調(diào)整至66.4%，以反映對利率展望的轉(zhuǎn)變。
交銀國際研究指出，截至2025財(cái)年末，領(lǐng)展的平均借貸成本為3.6%。2025財(cái)年期末，公司約66.9%的融資采用固定利率或已對沖。
而鑒于近期HIBOR（香港銀行同業(yè)拆借利率）下降，該行相信即使HIBOR未來反彈，仍會(huì)低于此前融資成本，有助于降低未來利息開支。 同時(shí)，其認(rèn)為領(lǐng)展在下一 財(cái)年業(yè)績?nèi)钥纱笾卤３州p微增長，而降息及房地產(chǎn)信托納入港股通則會(huì)成為公司中長期股價(jià)催化劑 。
接下來， 領(lǐng)展即將迎來上市20周年里程碑?；仡欉@段歷程，王國龍 在業(yè)績會(huì)上 充滿自豪 的表示，“ 我們 已 完成了100多個(gè)資產(chǎn)提升項(xiàng)目；通過成功的資產(chǎn)買賣為基金持有人創(chuàng)造價(jià)值 ；憑借這些經(jīng)驗(yàn)及成績，我們有信心即使日后面對任何挑戰(zhàn)，必能再創(chuàng)佳績”。
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