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晉中市太谷區(qū)、三明市尤溪縣、定安縣龍湖鎮(zhèn)、常德市桃源縣、黔南羅甸縣
樂山市沙灣區(qū)、錦州市北鎮(zhèn)市、上海市浦東新區(qū)、黔南三都水族自治縣、沈陽市康平縣、廣西桂林市灌陽縣、金華市義烏市、榆林市米脂縣、蘭州市城關(guān)區(qū)
阜新市新邱區(qū)、清遠(yuǎn)市英德市、云浮市云安區(qū)、綏化市望奎縣、安康市旬陽市、運(yùn)城市河津市
菏澤市巨野縣、南京市雨花臺(tái)區(qū)、貴陽市烏當(dāng)區(qū)、鄂州市梁子湖區(qū)、重慶市奉節(jié)縣、撫順市望花區(qū)、濮陽市濮陽縣
德陽市廣漢市、東莞市麻涌鎮(zhèn)、信陽市淮濱縣、宜賓市敘州區(qū)、撫州市宜黃縣、酒泉市肅北蒙古族自治縣、陵水黎族自治縣隆廣鎮(zhèn)、清遠(yuǎn)市連南瑤族自治縣、德陽市中江縣、綏化市肇東市
臨滄市鳳慶縣、濱州市沾化區(qū)、駐馬店市驛城區(qū)、西雙版納勐臘縣、牡丹江市陽明區(qū)、綿陽市鹽亭縣、臨高縣和舍鎮(zhèn)
湘西州保靖縣、鎮(zhèn)江市句容市、鹽城市射陽縣、黔東南榕江縣、德陽市廣漢市、湛江市吳川市
黃岡市武穴市、屯昌縣南呂鎮(zhèn)、濟(jì)源市市轄區(qū)、九江市修水縣、蚌埠市懷遠(yuǎn)縣、內(nèi)蒙古呼和浩特市新城區(qū)、遼陽市弓長嶺區(qū)、張家界市慈利縣、屯昌縣西昌鎮(zhèn)、涼山金陽縣
吉林市船營區(qū)、咸陽市渭城區(qū)、阿壩藏族羌族自治州金川縣、荊州市江陵縣、銅陵市樅陽縣、武威市民勤縣、臨沂市羅莊區(qū)
佳木斯市郊區(qū)、南平市建陽區(qū)、臨高縣加來鎮(zhèn)、長沙市岳麓區(qū)、普洱市瀾滄拉祜族自治縣、哈爾濱市平房區(qū)、成都市新都區(qū)、五指山市番陽、錦州市義縣、黑河市北安市
宿州市碭山縣、廣西玉林市北流市、寧夏銀川市金鳳區(qū)、郴州市嘉禾縣、撫州市南城縣、池州市石臺(tái)縣
西安市長安區(qū)、內(nèi)蒙古巴彥淖爾市烏拉特中旗、葫蘆島市綏中縣、大理永平縣、荊門市掇刀區(qū)
大慶市龍鳳區(qū)、銅仁市石阡縣、南陽市西峽縣、滁州市來安縣、白城市通榆縣、天津市紅橋區(qū)、涼山甘洛縣、黔東南麻江縣、成都市新津區(qū)、成都市溫江區(qū)
蘇州市常熟市、洛陽市偃師區(qū)、萍鄉(xiāng)市上栗縣、大慶市龍鳳區(qū)、延安市安塞區(qū)
迪慶德欽縣、福州市倉山區(qū)、洛陽市伊川縣、臨汾市隰縣、常州市溧陽市、咸陽市旬邑縣、東莞市石排鎮(zhèn)、臨汾市浮山縣、雙鴨山市嶺東區(qū)
衢州市開化縣、渭南市富平縣、安順市平壩區(qū)、涼山甘洛縣、重慶市開州區(qū)、嘉峪關(guān)市峪泉鎮(zhèn)、煙臺(tái)市棲霞市、新鄉(xiāng)市封丘縣、齊齊哈爾市鐵鋒區(qū)、溫州市樂清市
衢州市龍游縣、東莞市道滘鎮(zhèn)、酒泉市敦煌市、廣西柳州市三江侗族自治縣、聊城市高唐縣、青島市平度市、廣西南寧市良慶區(qū)、云浮市新興縣、廣西來賓市興賓區(qū)
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葫蘆島市建昌縣、阜新市細(xì)河區(qū)、麗水市遂昌縣、黑河市嫩江市、蘭州市安寧區(qū)、內(nèi)蒙古興安盟突泉縣
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濮陽市華龍區(qū)、銅陵市銅官區(qū)、寶雞市隴縣、長治市黎城縣、樂山市峨邊彝族自治縣、中山市西區(qū)街道、金華市東陽市
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41億賣掉功德寺地塊65%股權(quán)，越秀地產(chǎn)全國化的“進(jìn)與退”|界面新聞 · 地產(chǎn)
界面新聞?dòng)浾?| 王妤涵
近日，越秀地產(chǎn)發(fā)布公告稱，其非全資附屬公司武漢康景實(shí)業(yè)投資有限公司以41.49億元的價(jià)格，將北京海臻置業(yè)有限公司65%的股權(quán)出售給華潤置地旗下公司。
據(jù)悉，北京海臻置業(yè)是越秀地產(chǎn)旗下持有海淀區(qū)功德寺002地塊的項(xiàng)目公司，該地塊于去年11月由越秀地產(chǎn)以63.825億元競得，樓面價(jià)高達(dá)7.16萬元/平方米，溢價(jià)率達(dá)到15%。
對于此次交易，越秀地產(chǎn)表示，主要是為了迅速回收資本，提升資本周轉(zhuǎn)效率，支持新項(xiàng)目的開發(fā)及拓展，增強(qiáng)資金流動(dòng)性及市場競爭力，所得款項(xiàng)將用于作對核心業(yè)務(wù)營運(yùn)發(fā)展的再投資用途。
這一交易看似突然，實(shí)則有跡可循。
早在去年拿地后，越秀就已經(jīng)將65%的股權(quán)質(zhì)押給了華潤置地下屬公司，本次公告披露交易中的金額也剛好對應(yīng)拿地成本的65%。相當(dāng)于華潤置地以資金方身份提前“鎖定”股權(quán)，而越秀地產(chǎn)則以退為進(jìn)，保留操盤權(quán)、回籠資金，雙方從而對項(xiàng)目形成事實(shí)上的聯(lián)合開發(fā)。
從土拍盛宴到海淀神盤
去年11月5日，北京海淀區(qū)功德寺棚戶區(qū)改造項(xiàng)目的兩宗地塊（編號(hào)001、002）引發(fā)房企激烈角逐。
兩地塊中間僅相隔一條馬路，其中001地塊靠西，土地面積約3.47萬平方米，建筑規(guī)模約7.28萬平方米；002地塊靠東，土地面積約4.25萬平方米，建筑規(guī)模約8.92萬平方米，兩宗地塊容積率相同為2.1，銷售指導(dǎo)價(jià)也同為10.5萬/平方米（±8%）。
地塊的稀缺性源于其區(qū)位價(jià)值，北接中關(guān)村軟件園，南鄰清華、北大，疊加優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)資源。周邊二手房如西山壹號(hào)院掛牌價(jià)超12萬元/平方米，新房中海樹村地塊預(yù)期售價(jià)更達(dá)15萬元/平方米，價(jià)格倒掛明顯。這種“黃金三角”的地理格局，使其被業(yè)內(nèi)視為“海淀最后的高端改善凈土”。
也因如此，在競拍當(dāng)日，吸引了越秀、華潤、綠城、中海等7家頭部房企角逐，競爭十分激烈。
最終，越秀地產(chǎn)以63.83億元觸頂成交拿下了002號(hào)地塊，綠城則以51.75億元競得001號(hào)地塊，兩地塊總成交額達(dá)到了115.58億元。
而在地塊摘牌后不久，這兩宗地就先后進(jìn)行了一次股權(quán)質(zhì)押。
先是綠城將西區(qū)001地塊50%的股權(quán)質(zhì)押給了越秀，而后是越秀將東區(qū)002地塊65%的股權(quán)質(zhì)押給了華潤置地，也為此次交易埋下了伏筆。
另外，從項(xiàng)目的開發(fā)節(jié)奏來看，速度也非?？?。
越秀在拿地后一個(gè)月便完成項(xiàng)目公司設(shè)立、規(guī)劃公示及展廳開放。002地塊項(xiàng)目的備案名為“和樾望雲(yún)”，001地塊備案名為“和樾玉鳴”。
今年3月21日，兩個(gè)項(xiàng)目同日開盤。和樾望雲(yún)憑借“越秀+華潤”國央企的雙重背書，開盤當(dāng)日吸引超4000組客戶，1分鐘銷售額就突破85億元。雙盤首日開盤銷售152億元，去化率超9成，創(chuàng)下北京同期市場新高，成為今年樓市“小陽春”的現(xiàn)象級(jí)熱銷案例。
規(guī)模與安全的平衡
對于越秀地產(chǎn)而言，這場交易既是戰(zhàn)略博弈下的平衡，也是主動(dòng)求變。
自2021年首入北京后，越秀地產(chǎn)近兩年來通過“聯(lián)合開發(fā)+高周轉(zhuǎn)”模式加速布局。
從2021年懷柔“懷山府”項(xiàng)目試水，到2023年以79億元總價(jià)斬獲香山地塊，首次進(jìn)入五環(huán)內(nèi)核心區(qū)，再到2024年在海淀連落兩子，越秀在北京也慢慢站穩(wěn)腳跟，資金投入也從“試水”轉(zhuǎn)向“重倉”。
年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，越秀地產(chǎn)2024年權(quán)益投資額達(dá)294.6億元，其中投向北京、上海、廣州三個(gè)一線城市的資金占比超過了80%，在這之中北京單城投資93億元，占比最高，達(dá)到31.6%。
從銷售回報(bào)來看，中指研究院統(tǒng)計(jì)的北京房企銷售排行榜顯示，2024年越秀地產(chǎn)全口徑銷售金額為104.25億元，雖然進(jìn)入TOP15，但距離其去年中期業(yè)績會(huì)所定下的北京單城120億銷售目標(biāo)，仍有差距。
在高手如林的北京市場，華潤、中海等頭部型房企已深耕多年，2024年華潤置地北京銷售額達(dá)284.6億元，中海達(dá)426.8億元。作為粵派房企，越秀在產(chǎn)品本地化、政府資源對接等方面仍需磨合，才能將“根”扎穩(wěn)。
根據(jù)越秀地產(chǎn)的計(jì)劃，2025年要在一線及強(qiáng)二線城市投入300億元權(quán)益資金。
在行業(yè)深度調(diào)整期，這一擴(kuò)張的邏輯在于其國企背景的融資優(yōu)勢和對財(cái)務(wù)安全墊的信心。
財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，截至2024年末，越秀地產(chǎn)的有息負(fù)債為1038.9億元，其中短債占比僅為22%；加權(quán)融資成本為3.49%，顯著低于行業(yè)平均水平，且“三道紅線”連續(xù)五年保持全綠檔。
然而，高能級(jí)市場的布局亦伴隨隱憂，高成本壓力與本土化挑戰(zhàn)下，越秀也需要適當(dāng)戰(zhàn)略收縮，以達(dá)到“規(guī)模與安全”的平衡。
以功德寺地塊為例，7.16萬元/平方米的樓面價(jià)疊加10.5萬元/平方米的限價(jià)，若獨(dú)立開發(fā)需沉淀數(shù)十億資金。而且目前項(xiàng)目的大部分建設(shè)、銷售環(huán)節(jié)接近完成，已進(jìn)入尾盤階段，選擇出售股權(quán)既可快速回血41.49億元用于新項(xiàng)目拓展，維持整體資金鏈的穩(wěn)定，又能借助華潤的資金與品牌加持，增強(qiáng)區(qū)域存在感，一舉雙得。
“此次出售股權(quán)也說明雙方在持續(xù)優(yōu)化合作模式，通過股權(quán)出售，兩家企業(yè)可以進(jìn)一步明確雙方在項(xiàng)目中的權(quán)益和責(zé)任。其本質(zhì)上就是資源整合、技術(shù)共享、市場推廣等方面的協(xié)同與共贏。類似合作模式是值得肯定的”，上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)對界面新聞表示。
行業(yè)變局下的“抱團(tuán)取暖”
類似功德寺地塊這樣的股權(quán)交易在近幾年的行業(yè)中并不少見。
當(dāng)下，房地產(chǎn)行業(yè)面臨土地成本高企、融資成本分化加劇、去化周期延長等多重挑戰(zhàn)，這種“拿地時(shí)競爭、開發(fā)時(shí)合作”的模式，既能分?jǐn)傎Y金壓力，又能整合各方優(yōu)勢資源，形成利益共同體。
“關(guān)于房地產(chǎn)項(xiàng)目的整合，人們往往會(huì)陷入一種誤區(qū)，即‘大吞小’、‘好吞差’。但是對于各類優(yōu)質(zhì)和平級(jí)企業(yè)之間，類似資源整合也完全有必要且有市場”，嚴(yán)躍進(jìn)分析指出。
尤其是一線城市核心區(qū)域的一些大型項(xiàng)目，總價(jià)動(dòng)輒超百億，疊加“三道紅線”政策，房企資金調(diào)配能力面臨極限，而通過股權(quán)出售、聯(lián)合體形式拿地等操作，也可以更好地促進(jìn)優(yōu)質(zhì)資源整合。
再加上，近期現(xiàn)房銷售模式的加速探索、落地，也對房企自有資金流動(dòng)性提出了更高要求。
國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，自2019年以來，商品住宅現(xiàn)房銷售面積占商品住宅銷售面積的比重由10%左右上升至2025年3月的33%，提升了23個(gè)百分點(diǎn)，而實(shí)質(zhì)性的提升從2023年實(shí)現(xiàn)翻倍到2024年穩(wěn)定在26%左右。
克而瑞研究指出，現(xiàn)房銷售對房企的影響，一是開發(fā)企業(yè)資金壓力增大，涉及到融資模式的變革；二是開發(fā)周期的拉長、周轉(zhuǎn)速度放緩，會(huì)倒逼房企在項(xiàng)目規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工等環(huán)節(jié)更加注重品質(zhì)和客戶研究，才能提供更符合市場需求的產(chǎn)品。
還有就是，經(jīng)營模式轉(zhuǎn)變帶來的優(yōu)勝劣汰也會(huì)加速企業(yè)整合，“高周轉(zhuǎn)、高杠桿”更加難以為繼，資金實(shí)力較弱的中小房企面臨更大的生存壓力，大型房企市場份額也將進(jìn)一步擴(kuò)大。
此外，證監(jiān)會(huì)也在近期正式對外公布了實(shí)施修訂后的《上市公司重大資產(chǎn)重組管理辦法》，進(jìn)一步說明資源整合成為后續(xù)行業(yè)的重要趨勢，房企也要抓住機(jī)會(huì)充分用足用好政策，通過盤活存量來增強(qiáng)現(xiàn)金流。
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