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內(nèi)蒙古錫林郭勒盟二連浩特市、沈陽市大東區(qū)、吉安市永豐縣、濟寧市任城區(qū)、成都市新津區(qū)、淮北市濉溪縣、紹興市越城區(qū)、荊州市松滋市、德宏傣族景頗族自治州瑞麗市、荊門市京山市
黃岡市武穴市、儋州市光村鎮(zhèn)、延邊延吉市、濰坊市寒亭區(qū)、漢中市漢臺區(qū)、海西蒙古族天峻縣、廣西崇左市扶綏縣、焦作市中站區(qū)、荊門市沙洋縣、黑河市五大連池市
嘉興市南湖區(qū)、南充市西充縣、駐馬店市上蔡縣、玉溪市新平彝族傣族自治縣、亳州市利辛縣、合肥市肥東縣、湘西州古丈縣、眉山市洪雅縣
臨汾市蒲縣、大興安嶺地區(qū)松嶺區(qū)、徐州市賈汪區(qū)、贛州市興國縣、六盤水市六枝特區(qū)、焦作市山陽區(qū)、常德市漢壽縣、天津市寧河區(qū)、雞西市滴道區(qū)
廣西玉林市興業(yè)縣、龍巖市武平縣、安慶市望江縣、滁州市南譙區(qū)、焦作市武陟縣、蕪湖市繁昌區(qū)、白沙黎族自治縣榮邦鄉(xiāng)、榆林市子洲縣
涼山布拖縣、長沙市天心區(qū)、廣西貴港市港南區(qū)、長治市平順縣、阜新市彰武縣、衡陽市雁峰區(qū)、萬寧市禮紀鎮(zhèn)、廣西桂林市陽朔縣、東方市天安鄉(xiāng)、十堰市鄖西縣
金華市婺城區(qū)、寧德市古田縣、鷹潭市余江區(qū)、麗水市松陽縣、合肥市肥西縣、南通市海安市、呂梁市交城縣、上海市楊浦區(qū)
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梅州市五華縣、銅陵市銅官區(qū)、寧夏銀川市西夏區(qū)、黃石市大冶市、涼山木里藏族自治縣、嘉興市平湖市
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臨沂市臨沭縣、忻州市五寨縣、涼山甘洛縣、松原市扶余市、臨沂市沂水縣
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上海官宣啟動不動產(chǎn)信托登記，多個創(chuàng)新亮點值得關注|界面新聞
界面新聞記者 | 鄒文榕
繼北京完成不動產(chǎn)和股權(quán)信托登記試點文件和首批項目落地后，上海不動產(chǎn)信托登記試點工作也正式啟動。
5月27日，上海市委金融委辦公室等六部門聯(lián)合發(fā)布《關于開展不動產(chǎn)信托登記試點的通知》（下稱：《通知》），明確自《通知》印發(fā)之日起上海轄區(qū)信托機構(gòu)可開展不動產(chǎn)信托登記試點工作一年。
界面新聞記者從上海信托處獲悉，先前，上海信托全程參與了此項試點工作政策的推出，目前正積極推動首批項目落地。
“《通知》是落實和推動信托在上海國際金融建設和信托高質(zhì)量發(fā)展的重要舉措?！渡虾Ｊ型七M國際金融中心建設條例》和《關于加強監(jiān)管防范風險推動信托行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的若干意見》都將不動產(chǎn)信托登記的相關工作納入，體現(xiàn)了國務院、國家金融監(jiān)管總局和上海市對于不動產(chǎn)信托登記的高度重視。本次不動產(chǎn)信托登記試點工作在上海破局，是助力上海國際金融中心建設中信托功能的有力體現(xiàn)?！鄙虾Ｐ磐蟹矫嫦蚪缑嫘侣動浾呋貜汀?/p>
本次《通知》共四項內(nèi)容：一是明確了不動產(chǎn)信托、不動產(chǎn)信托登記等定義以及本次試點的適用范圍；二是明確開展不動產(chǎn)信托業(yè)務的合規(guī)性要求；三是規(guī)定了辦理流程；四是完善了其他配套機制。
界面新聞記者發(fā)現(xiàn)，上海版“不動產(chǎn)信托登記”有多個亮點值得關注。
例如，在適用范圍部分，本次《通知》前瞻性設置了慈善信托專項條款，對慈善信托雙受托人模式的業(yè)務場景進行了適用規(guī)定；合規(guī)性方面，《通知》特別鼓勵圍繞養(yǎng)老助老、特殊需要、家庭服務、公益慈善、風險處置等與民生福祉密切相關的場景開展不動產(chǎn)信托登記試點。
在辦理流程方面，《通知》構(gòu)建了不動產(chǎn)信托財產(chǎn)“信托產(chǎn)品預登記—申請出具證明文件—辦理信托財產(chǎn)登記—反饋登記結(jié)果”全周期的辦理流程，涉及了從預登記到信托財產(chǎn)分配或處置等環(huán)節(jié)，有效實現(xiàn)全流程閉環(huán)辦理。
其中，《通知》明確通過中國信托登記有限責任公司進行不動產(chǎn)信托產(chǎn)品登記和不動產(chǎn)登記機構(gòu)進行不動產(chǎn)信托財產(chǎn)登記的“雙重登記”模式開展不動產(chǎn)信托登記試點；同時，明確須將委托人名下的不動產(chǎn)通過轉(zhuǎn)移登記給受托人，并由不動產(chǎn)登記機構(gòu)在不動產(chǎn)權(quán)證上注記“信托財產(chǎn)”專項標識，體現(xiàn)信托財產(chǎn)獨立性，實現(xiàn)其與委托人、受托人固有資產(chǎn)相隔離。
此外，界面新聞記者關注到，相比于北京版本，上海版《通知》還增加了信托受益人可以申請辦理信托受益權(quán)證的內(nèi)容。
清華大學法學院金融與法律研究中心研究員楊祥向界面新聞記者分析，資產(chǎn)服務信托的信托受益權(quán)登記是一個全新的概念，也是業(yè)界正在討論與推進的重要事項。
“對于資產(chǎn)管理信托來說，信托受益權(quán)登記的目的主要是便于份額流轉(zhuǎn)，從這個角度來說，似乎對于資產(chǎn)服務信托來說受益權(quán)登記的價值不突出，但在當前不動產(chǎn)信托財產(chǎn)登記制度不完善的情況下，信托受益權(quán)登記在資產(chǎn)服務信托領域也有討論的價值與空間?！睏钕楸硎?。
整體上看，功承瀛泰律師事務所律師唐潮在接受界面新聞記者采訪時表示，本次上海試點在北京試點基礎上的改進是顯而易見的，但部分北京試點的遺留問題依然沒有解決。
“例如，《通知》要求委托人與受托人簽訂信托文件，變相排除了遺囑信托辦理不動產(chǎn)信托登記的可能，同時也可能存在通過設立不動產(chǎn)信托回避限購政策進行套利的空間，”唐潮認為，“相應問題仍有待后續(xù)稅收政策的明確以及監(jiān)管跟進來解決。”
就共性而言，唐潮分析，兩地試點方案都留出了根據(jù)發(fā)生效力的法律文件進行權(quán)屬轉(zhuǎn)移的路徑，本質(zhì)是為了留出通過訴訟和執(zhí)行完成不動產(chǎn)信托登記的空間。
“同時，除兩份文件在稅費問題上尚沒有‘超預期’的解決方案外”，楊祥還提到，“兩份通知均僅規(guī)定在不動產(chǎn)權(quán)證書或（和）不動產(chǎn)登記簿上做注記，這對于外部第三人特別是有權(quán)查詢情況的交易主體來說還不太充分。
據(jù)界面新聞記者此前報道，信托財產(chǎn)登記作為我國民商事登記制度的重要補充，是發(fā)揮信托靈活性和功能優(yōu)勢，保障信托財產(chǎn)獨立性的重要制度安排。
因缺乏配套的制度安排，信托財產(chǎn)登記制度在我國長期處于“有法可依、無法操作”的狀態(tài)。各地雖有批復性文件鼓勵開展相應業(yè)務，但正式實施文件始終未有發(fā)布。
不過，相關制度建設在2024年底迎來轉(zhuǎn)機。
2024年12月，北京率先啟動轄區(qū)內(nèi)信托機構(gòu)的不動產(chǎn)信托財產(chǎn)登記試點工作，標志著我國信托財產(chǎn)登記邁出關鍵一步。
2025年4月初，北京市“雙首單”不動產(chǎn)信托財產(chǎn)登記項目正式落地，國投泰康信托和外貿(mào)信托拔得頭籌。兩家機構(gòu)分別從特殊需要服務群體以及“422”（四位老人、夫妻雙獨、兩名子女）的典型家庭的底層需求出發(fā)，協(xié)助委托人完成了將不動產(chǎn)納入信托財產(chǎn)最終得以實現(xiàn)保障子女全生命周期權(quán)益的信托需求。
4月10日，北京金融監(jiān)管局與北京市市場監(jiān)督管理局聯(lián)合印發(fā)股權(quán)信托財產(chǎn)登記試點政策，通知轄內(nèi)各單位做好北京市股權(quán)信托財產(chǎn)登記工作。中國信托登記有限責任公司也于4月15日發(fā)布了配套的通知。
4月16日，“中信信托-東方園林破產(chǎn)重整專項服務信托”在北京市朝陽區(qū)市場監(jiān)督管理局順利完成股權(quán)信托財產(chǎn)登記，全國首例股權(quán)信托財產(chǎn)登記隨之誕生。
華北某信托公司信托經(jīng)理向界面新聞表示，信托"三分類"新規(guī)實施以來，監(jiān)管層圍繞行業(yè)發(fā)展出臺的系列政策導向愈發(fā)清晰：始終以推動信托業(yè)高質(zhì)量發(fā)展為核心，持續(xù)引導行業(yè)回歸信托本源，或者說引導行業(yè)做實資產(chǎn)服務信托業(yè)務——利用信托制度，提供資產(chǎn)隔離、財富傳承、公益慈善、養(yǎng)老保障等功能。
而京滬兩地近期落地的信托財產(chǎn)登記相關政策文件，其核心意圖在于鼓勵信托公司深度拓展資產(chǎn)服務信托業(yè)務，積極探索股權(quán)、不動產(chǎn)等多元信托財產(chǎn)的登記試點創(chuàng)新。
“隨著京滬兩地試點工作的有序推進，全國統(tǒng)一的信托財產(chǎn)登記制度體系及配套實施細則有望加速落地，為行業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展提供更堅實的制度支撐?！笔茉L人士提到。
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