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昌江黎族自治縣十月田鎮(zhèn)、安順市西秀區(qū)、太原市晉源區(qū)、東方市江邊鄉(xiāng)、上饒市余干縣、泉州市晉江市、懷化市鶴城區(qū)
清遠市清城區(qū)、通化市東昌區(qū)、北京市懷柔區(qū)、廣西梧州市長洲區(qū)、臨沂市蒙陰縣、樂山市夾江縣、黃石市西塞山區(qū)、長沙市雨花區(qū)、揭陽市榕城區(qū)、荊州市荊州區(qū)
九江市湖口縣、東方市大田鎮(zhèn)、楚雄姚安縣、廣州市南沙區(qū)、伊春市鐵力市、棗莊市薛城區(qū)、武漢市東西湖區(qū)、涼山越西縣、寶雞市麟游縣
哈爾濱市呼蘭區(qū)、黃石市黃石港區(qū)、白城市洮南市、儋州市中和鎮(zhèn)、定安縣富文鎮(zhèn)、平?jīng)鍪徐`臺縣、韶關市翁源縣、內蒙古巴彥淖爾市烏拉特后旗、上海市奉賢區(qū)
銅川市王益區(qū)、益陽市資陽區(qū)、廣西桂林市臨桂區(qū)、成都市郫都區(qū)、臨汾市洪洞縣、永州市新田縣、達州市宣漢縣、眉山市東坡區(qū)、大理賓川縣
東莞市大朗鎮(zhèn)、南陽市新野縣、徐州市豐縣、屯昌縣西昌鎮(zhèn)、臨滄市永德縣
楚雄永仁縣、南陽市桐柏縣、東莞市東坑鎮(zhèn)、北京市東城區(qū)、撫州市黎川縣
深圳市南山區(qū)、文昌市蓬萊鎮(zhèn)、伊春市嘉蔭縣、長沙市瀏陽市、洛陽市瀍河回族區(qū)、儋州市雅星鎮(zhèn)、衢州市常山縣
遵義市匯川區(qū)、大同市天鎮(zhèn)縣、直轄縣天門市、內蒙古錫林郭勒盟正藍旗、定安縣龍河鎮(zhèn)、西安市蓮湖區(qū)
揭陽市普寧市、東營市廣饒縣、信陽市平橋區(qū)、廣西南寧市上林縣、內蒙古呼和浩特市清水河縣、鞍山市千山區(qū)、安慶市宜秀區(qū)、文昌市潭牛鎮(zhèn)、日照市五蓮縣、延邊安圖縣
樂山市市中區(qū)、黃山市屯溪區(qū)、廣安市岳池縣、紅河瀘西縣、深圳市羅湖區(qū)、黔東南岑鞏縣、安慶市宜秀區(qū)
紅河瀘西縣、中山市東區(qū)街道、上海市普陀區(qū)、銅仁市玉屏侗族自治縣、宜昌市夷陵區(qū)、南平市順昌縣、大慶市讓胡路區(qū)、長春市寬城區(qū)、萍鄉(xiāng)市上栗縣
惠州市惠東縣、廣西柳州市城中區(qū)、江門市鶴山市、德州市慶云縣、遼源市東遼縣、福州市平潭縣
寧夏吳忠市青銅峽市、內蒙古呼和浩特市托克托縣、郴州市汝城縣、商洛市商州區(qū)、定西市臨洮縣
甘南卓尼縣、廣西柳州市柳南區(qū)、蚌埠市五河縣、東莞市橋頭鎮(zhèn)、廣西桂林市資源縣、平頂山市寶豐縣、洛陽市澗西區(qū)、德州市禹城市
文山丘北縣、臨滄市臨翔區(qū)、咸陽市涇陽縣、朔州市朔城區(qū)、眉山市彭山區(qū)
五指山市毛道、湛江市雷州市、臨汾市汾西縣、哈爾濱市尚志市、海北門源回族自治縣、臨滄市云縣、廣元市昭化區(qū)、內蒙古烏海市海南區(qū)、麗江市寧蒗彝族自治縣、內蒙古赤峰市紅山區(qū)
上海市閔行區(qū)、棗莊市臺兒莊區(qū)、朔州市懷仁市、成都市簡陽市、綿陽市鹽亭縣、哈爾濱市平房區(qū)
綿陽市北川羌族自治縣、畢節(jié)市七星關區(qū)、內蒙古烏蘭察布市集寧區(qū)、滁州市全椒縣、菏澤市單縣、臨汾市浮山縣、阜陽市界首市
商洛市鎮(zhèn)安縣、呂梁市方山縣、上海市浦東新區(qū)、宜賓市翠屏區(qū)、韶關市仁化縣
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安康市旬陽市、平頂山市寶豐縣、成都市郫都區(qū)、沈陽市沈北新區(qū)、德陽市中江縣、平頂山市新華區(qū)、成都市簡陽市
達州市萬源市、西安市周至縣、安康市嵐皋縣、涼山鹽源縣、內蒙古巴彥淖爾市烏拉特后旗、蚌埠市固鎮(zhèn)縣、重慶市梁平區(qū)、濟寧市汶上縣、朝陽市朝陽縣
東莞市橋頭鎮(zhèn)、五指山市通什、甘孜理塘縣、?？谑行阌^(qū)、漳州市平和縣、瓊海市長坡鎮(zhèn)、海南貴德縣、新鄉(xiāng)市輝縣市、嘉興市嘉善縣、焦作市溫縣
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商業(yè)地產(chǎn)企穩(wěn)回暖，內地收入飆升助力領展全年收益同比增長4.8%|界面新聞 · 地產(chǎn)
界面新聞記者 | 王妤涵
5月27日，領展房地產(chǎn)投資信托基金（以下簡稱“領展”）在香港舉行了業(yè)績發(fā)布會，公布了其截至2025年3月31日的年度業(yè)績。?
財報數(shù)據(jù)顯示，面對香港零售業(yè)總銷貨價值同比下跌和全球高息環(huán)境持續(xù)壓力，領展2024/2025財年收益仍達142.23億港元，同比增長4.8%，物業(yè)收入凈額增長5.5%至106.19億港元。
截至期末，公司可分派總額達70.25億港元，同比增長4.6%，每基金單位分派上升3.7%至272.34港仙。
交銀國際研究指出，領展2025財年業(yè)績穩(wěn)定，派息好于市場預期，同時公司以必需消費為主的香港零售組合面對北上消費展現(xiàn)出韌性。
重點財務數(shù)據(jù)摘要 圖片來源：領展財報“在宏觀經(jīng)濟環(huán)境不明朗、業(yè)務面對重重挑戰(zhàn)下，領展房托的全年表現(xiàn)保持穩(wěn)健，充份展現(xiàn)抗逆力。要在當前氣候下取得成功，領展將須進一步提升適應力、抗逆力及靈敏度，專注于公司跨越周期而實現(xiàn)成功的核心基本因素”，領展董事會主席歐敦勤在業(yè)績發(fā)布會上表示。
香港零售市場壓力倍增
從業(yè)務布局來看，中國香港是領展當前最大的市場。
截至2025年3月31日，領展共擁有154項物業(yè)資產(chǎn)，其中130項位于香港，12項位于內地，12項分布在澳大利亞、新加坡和英國，總估值達到2260億港元。
領展投資物業(yè)組合分布圖 圖片來源：交銀國際市場環(huán)境方面，2024/2025財年，香港零售業(yè)市場經(jīng)歷著艱難時刻。整體零售業(yè)總銷貨價值按年下跌，盡管港人北上消費及出境旅游模式轉趨穩(wěn)定，但零售業(yè)仍面臨挑戰(zhàn)，而非必需品零售更是重災區(qū)。
在此背景下，領展香港物業(yè)組合仍實現(xiàn)了收益和物業(yè)收入凈額分別1.5%和2.8%的增長。
從業(yè)務結構看，零售物業(yè)占據(jù)公司的絕對主導地位，估值占比高達70.2%，其中香港零售物業(yè)就占所有物業(yè)估值的52.2%。
這一結構使其對消費市場變化極為敏感，也凸顯了當前業(yè)績增長的來之不易。
這主要得益于兩大核心業(yè)務的支撐，香港零售物業(yè)組合收益76.13億港元，停車場業(yè)務收益25.23億港元，分別增長1.4%和1.7%。
但壓力跡象仍然十分明顯。
財報顯示，期內領展香港零售物業(yè)平均月租金從64.4港元/平方呎降至63.3港元/平方呎，續(xù)租租金調整率20年來首次轉負，錄得-2.2%。
面對挑戰(zhàn)，領展也在進行資產(chǎn)優(yōu)化，年內完成了香港富善商場及秀茂坪商場的提升項目，預計投資回報率分別為17.2%及19.9%。
據(jù)悉，目前正處于規(guī)劃及法定審批階段的項目資本開支約5.76億元，其中涉及資本開支總額1.5億元的項目預計在2025年中至2026年初期間完工。
內地業(yè)務業(yè)績飆升
當香港市場面臨逆風，內地業(yè)務成為領展亮眼的增長極。
報告期內，領展內地物業(yè)組合總收益及物業(yè)收入凈額分別同比飆升29.7%和28.9%。
這一增長主要源于其對上海七寶萬科廣場100%權益收購，該項目的全年貢獻大幅拉升了內地業(yè)績表現(xiàn)。
去年2月，領展曾發(fā)布公告稱，其已完成了對上海七寶萬科廣場剩余50%權益的收購，成為了上海七寶萬科廣場的唯一擁有者，并在去年7月份將上海七寶萬科廣場更名為上海七寶領展廣場。
不過，即使剔除該貢獻，其原有物業(yè)組合收益仍增長了6.5%。
出租率方面，期內內地零售物業(yè)租用率達到95.9%，續(xù)租租金調整率雖受北京中關村項目拖累錄得-0.7%，但排除該項目后實際達到7.6%的正增長。
領展在深圳的旗艦項目領展中心城更是展現(xiàn)戰(zhàn)略價值。該項目憑借靠近福田口岸的區(qū)位優(yōu)勢，周末港客占比高達40%-50%，平日也有10%-20%，成功承接了“港人北上”的消費熱潮。
另外，據(jù)領展方面介紹其在廣州和北京的兩個項目，廣州天河領展廣場二期和北京通州領展廣場的改造已規(guī)劃就緒，預留改造資金1.8億港元。這些投資也將通過優(yōu)化商戶組合和空間設計進一步提升收益能力。
從REIT到“REIT+”轉型
面對市場大環(huán)境的變化，領展也在謀求戰(zhàn)略轉型。
今年2月，領展宣布成立全新基金業(yè)務平臺“領展房地產(chǎn)投資”（Link Real Estate Partners），推進3.0戰(zhàn)略升級，這也標志著其從傳統(tǒng)房托向多元化資產(chǎn)管理機構的轉型。
該平臺專門為私人機構資本提供服務，由集團首席投資總裁宋俊彥擔任行政總裁，旨在通過“房托+”方案引入第三方資本，投資不同風險層級的亞太區(qū)房地產(chǎn)資產(chǎn)。
據(jù)了解，該戰(zhàn)略將重點配置“機會型”及“增值型”高風險資產(chǎn)以開辟新收入來源。
“通過領展3.0戰(zhàn)略，集團將持續(xù)探索以不同方式強化領展房托物業(yè)組合，包括資產(chǎn)輪轉及收購，特別是在澳大利亞、新加坡及日本市場”，領展行政總裁王國龍在業(yè)績會上介紹稱。
另外，據(jù)領展方面介紹，公司的總負債比率已由2024年3月31日的23.5%降至2024年9月30日的22.8%，凈負債比率則保持在20.6%的低水平。
在去年9月凈償還44億元債務后，集團的總負債金額已減少至556億元。固定利率債務占整體債務組合的比例由2024年3月31日的69.8%，調整至66.4%，以反映對利率展望的轉變。
交銀國際研究指出，截至2025財年末，領展的平均借貸成本為3.6%。2025財年期末，公司約66.9%的融資采用固定利率或已對沖。
而鑒于近期HIBOR（香港銀行同業(yè)拆借利率）下降，該行相信即使HIBOR未來反彈，仍會低于此前融資成本，有助于降低未來利息開支。 同時，其認為領展在下一財年業(yè)績仍可大致保持輕微增長，而降息及房地產(chǎn)信托納入港股通則會成為公司中長期股價催化劑。
接下來，領展即將迎來上市20周年里程碑?；仡欉@段歷程，王國龍在業(yè)績會上充滿自豪的表示，“我們已完成了100多個資產(chǎn)提升項目；通過成功的資產(chǎn)買賣為基金持有人創(chuàng)造價值；憑借這些經(jīng)驗及成績，我們有信心即使日后面對任何挑戰(zhàn)，必能再創(chuàng)佳績”。
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