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中山市三鄉(xiāng)鎮(zhèn)、綿陽市平武縣、白銀市景泰縣、撫順市撫順縣、周口市西華縣
遵義市赤水市、紅河河口瑤族自治縣、樂山市犍為縣、武漢市江漢區(qū)、樂東黎族自治縣大安鎮(zhèn)、大興安嶺地區(qū)松嶺區(qū)、潮州市湘橋區(qū)、銅仁市沿河土家族自治縣、畢節(jié)市黔西市、大理巍山彝族回族自治縣
南充市順慶區(qū)、鄭州市登封市、廣西河池市東蘭縣、徐州市睢寧縣、綏化市綏棱縣、內(nèi)蒙古鄂爾多斯市杭錦旗、新鄉(xiāng)市新鄉(xiāng)縣、泰安市泰山區(qū)、大理永平縣、廣西賀州市平桂區(qū)
陵水黎族自治縣隆廣鎮(zhèn)、廣西桂林市疊彩區(qū)、陽泉市礦區(qū)、南京市秦淮區(qū)、焦作市孟州市、臨沂市沂南縣、茂名市信宜市、內(nèi)蒙古巴彥淖爾市五原縣、萬寧市北大鎮(zhèn)
清遠市清城區(qū)、成都市簡陽市、上饒市婺源縣、樂東黎族自治縣利國鎮(zhèn)、宜賓市長寧縣
黔西南安龍縣、樂山市市中區(qū)、內(nèi)蒙古烏蘭察布市卓資縣、榆林市榆陽區(qū)、懷化市中方縣、內(nèi)蒙古鄂爾多斯市烏審旗、普洱市江城哈尼族彝族自治縣、甘南夏河縣、龍巖市漳平市、德州市樂陵市
臨高縣皇桐鎮(zhèn)、臨夏康樂縣、云浮市云城區(qū)、玉溪市易門縣、甘孜理塘縣、內(nèi)蒙古錫林郭勒盟多倫縣、澄邁縣老城鎮(zhèn)
南充市儀隴縣、甘孜九龍縣、朝陽市北票市、新鄉(xiāng)市獲嘉縣、濰坊市高密市
直轄縣潛江市、蘇州市吳中區(qū)、咸陽市三原縣、徐州市銅山區(qū)、宜賓市興文縣
肇慶市廣寧縣、廈門市湖里區(qū)、淮南市謝家集區(qū)、延邊汪清縣、成都市新都區(qū)、江門市蓬江區(qū)、廣西桂林市秀峰區(qū)、晉城市城區(qū)、天津市濱海新區(qū)
黃山市歙縣、牡丹江市陽明區(qū)、內(nèi)江市隆昌市、信陽市潢川縣、揚州市儀征市、迪慶香格里拉市、內(nèi)江市東興區(qū)、宜昌市夷陵區(qū)、東莞市企石鎮(zhèn)、南陽市臥龍區(qū)
綏化市蘭西縣、南昌市進賢縣、阿壩藏族羌族自治州理縣、屯昌縣坡心鎮(zhèn)、通化市通化縣、合肥市廬陽區(qū)
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丹東市振安區(qū)、鶴崗市綏濱縣、大興安嶺地區(qū)呼中區(qū)、安康市寧陜縣、漯河市臨潁縣、文昌市錦山鎮(zhèn)、朔州市朔城區(qū)、臺州市玉環(huán)市
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樂東黎族自治縣千家鎮(zhèn)、寧波市鎮(zhèn)海區(qū)、贛州市大余縣、伊春市豐林縣、臨滄市滄源佤族自治縣、寶雞市千陽縣、岳陽市君山區(qū)、葫蘆島市南票區(qū)、臨汾市安澤縣、雞西市滴道區(qū)
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樂山市沐川縣、北京市西城區(qū)、濰坊市濰城區(qū)、黔東南從江縣、保山市昌寧縣、海西蒙古族德令哈市、紹興市新昌縣
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福州市福清市、廈門市湖里區(qū)、臨汾市隰縣、濟源市市轄區(qū)、忻州市保德縣、文昌市龍樓鎮(zhèn)、淮南市大通區(qū)
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商業(yè)地產(chǎn)企穩(wěn)回暖，內(nèi)地收入飆升助力領(lǐng)展全年收益同比增長4.8%|界面新聞 · 地產(chǎn)
界面新聞記者 | 王妤涵
5月27日，領(lǐng)展房地產(chǎn)投資信托基金（以下簡稱“領(lǐng)展”）在香港舉行了業(yè)績發(fā)布會，公布了其截至2025年3月31日的年度業(yè)績。?
財報數(shù)據(jù)顯示，面對香港零售業(yè)總銷貨價值同比下跌和全球高息環(huán)境持續(xù)壓力，領(lǐng)展2024/2025財年收益仍達142.23億港元，同比增長4.8%，物業(yè)收入凈額增長5.5%至106.19億港元。
截至期末，公司可分派總額達70.25億港元，同比增長4.6%，每基金單位分派上升3.7%至272.34港仙。
交銀國際研究指出，領(lǐng)展2025財年業(yè)績穩(wěn)定，派息好于市場預期，同時公司以必需消費為主的香港零售組合面對北上消費展現(xiàn)出韌性。
重點財務數(shù)據(jù)摘要 圖片來源：領(lǐng)展財報“在宏觀經(jīng)濟環(huán)境不明朗、業(yè)務面對重重挑戰(zhàn)下，領(lǐng)展房托的全年表現(xiàn)保持穩(wěn)健，充份展現(xiàn)抗逆力。要在當前氣候下取得成功，領(lǐng)展將須進一步提升適應力、抗逆力及靈敏度，專注于公司跨越周期而實現(xiàn)成功的核心基本因素”，領(lǐng)展董事會主席歐敦勤在業(yè)績發(fā)布會上表示。
香港零售市場壓力倍增
從業(yè)務布局來看，中國香港是領(lǐng)展當前最大的市場。
截至2025年3月31日，領(lǐng)展共擁有154項物業(yè)資產(chǎn)，其中130項位于香港，12項位于內(nèi)地，12項分布在澳大利亞、新加坡和英國，總估值達到2260億港元。
領(lǐng)展投資物業(yè)組合分布圖 圖片來源：交銀國際市場環(huán)境方面，2024/2025財年，香港零售業(yè)市場經(jīng)歷著艱難時刻。整體零售業(yè)總銷貨價值按年下跌，盡管港人北上消費及出境旅游模式轉(zhuǎn)趨穩(wěn)定，但零售業(yè)仍面臨挑戰(zhàn)，而非必需品零售更是重災區(qū)。
在此背景下，領(lǐng)展香港物業(yè)組合仍實現(xiàn)了收益和物業(yè)收入凈額分別1.5%和2.8%的增長。
從業(yè)務結(jié)構(gòu)看，零售物業(yè)占據(jù)公司的絕對主導地位，估值占比高達70.2%，其中香港零售物業(yè)就占所有物業(yè)估值的52.2%。
這一結(jié)構(gòu)使其對消費市場變化極為敏感，也凸顯了當前業(yè)績增長的來之不易。
這主要得益于兩大核心業(yè)務的支撐，香港零售物業(yè)組合收益76.13億港元，停車場業(yè)務收益25.23億港元，分別增長1.4%和1.7%。
但壓力跡象仍然十分明顯。
財報顯示，期內(nèi)領(lǐng)展香港零售物業(yè)平均月租金從64.4港元/平方呎降至63.3港元/平方呎，續(xù)租租金調(diào)整率20年來首次轉(zhuǎn)負，錄得-2.2%。
面對挑戰(zhàn)，領(lǐng)展也在進行資產(chǎn)優(yōu)化，年內(nèi)完成了香港富善商場及秀茂坪商場的提升項目，預計投資回報率分別為17.2%及19.9%。
據(jù)悉，目前正處于規(guī)劃及法定審批階段的項目資本開支約5.76億元，其中涉及資本開支總額1.5億元的項目預計在2025年中至2026年初期間完工。
內(nèi)地業(yè)務業(yè)績飆升
當香港市場面臨逆風，內(nèi)地業(yè)務成為領(lǐng)展亮眼的增長極。
報告期內(nèi)，領(lǐng)展內(nèi)地物業(yè)組合總收益及物業(yè)收入凈額分別同比飆升29.7%和28.9%。
這一增長主要源于其對上海七寶萬科廣場100%權(quán)益收購，該項目的全年貢獻大幅拉升了內(nèi)地業(yè)績表現(xiàn)。
去年2月，領(lǐng)展曾發(fā)布公告稱，其已完成了對上海七寶萬科廣場剩余50%權(quán)益的收購，成為了上海七寶萬科廣場的唯一擁有者，并在去年7月份將上海七寶萬科廣場更名為上海七寶領(lǐng)展廣場。
不過，即使剔除該貢獻，其原有物業(yè)組合收益仍增長了6.5%。
出租率方面，期內(nèi)內(nèi)地零售物業(yè)租用率達到95.9%，續(xù)租租金調(diào)整率雖受北京中關(guān)村項目拖累錄得-0.7%，但排除該項目后實際達到7.6%的正增長。
領(lǐng)展在深圳的旗艦項目領(lǐng)展中心城更是展現(xiàn)戰(zhàn)略價值。該項目憑借靠近福田口岸的區(qū)位優(yōu)勢，周末港客占比高達40%-50%，平日也有10%-20%，成功承接了“港人北上”的消費熱潮。
另外，據(jù)領(lǐng)展方面介紹其在廣州和北京的兩個項目，廣州天河領(lǐng)展廣場二期和北京通州領(lǐng)展廣場的改造已規(guī)劃就緒，預留改造資金1.8億港元。這些投資也將通過優(yōu)化商戶組合和空間設計進一步提升收益能力。
從REIT到“REIT+”轉(zhuǎn)型
面對市場大環(huán)境的變化，領(lǐng)展也在謀求戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。
今年2月，領(lǐng)展宣布成立全新基金業(yè)務平臺“領(lǐng)展房地產(chǎn)投資”（Link Real Estate Partners），推進3.0戰(zhàn)略升級，這也標志著其從傳統(tǒng)房托向多元化資產(chǎn)管理機構(gòu)的轉(zhuǎn)型。
該平臺專門為私人機構(gòu)資本提供服務，由集團首席投資總裁宋俊彥擔任行政總裁，旨在通過“房托+”方案引入第三方資本，投資不同風險層級的亞太區(qū)房地產(chǎn)資產(chǎn)。
據(jù)了解，該戰(zhàn)略將重點配置“機會型”及“增值型”高風險資產(chǎn)以開辟新收入來源。
“通過領(lǐng)展3.0戰(zhàn)略，集團將持續(xù)探索以不同方式強化領(lǐng)展房托物業(yè)組合，包括資產(chǎn)輪轉(zhuǎn)及收購，特別是在澳大利亞、新加坡及日本市場”，領(lǐng)展行政總裁王國龍在業(yè)績會上介紹稱。
另外，據(jù)領(lǐng)展方面介紹，公司的總負債比率已由2024年3月31日的23.5%降至2024年9月30日的22.8%，凈負債比率則保持在20.6%的低水平。
在去年9月凈償還44億元債務后，集團的總負債金額已減少至556億元。固定利率債務占整體債務組合的比例由2024年3月31日的69.8%，調(diào)整至66.4%，以反映對利率展望的轉(zhuǎn)變。
交銀國際研究指出，截至2025財年末，領(lǐng)展的平均借貸成本為3.6%。2025財年期末，公司約66.9%的融資采用固定利率或已對沖。
而鑒于近期HIBOR（香港銀行同業(yè)拆借利率）下降，該行相信即使HIBOR未來反彈，仍會低于此前融資成本，有助于降低未來利息開支。 同時，其認為領(lǐng)展在下一財年業(yè)績?nèi)钥纱笾卤３州p微增長，而降息及房地產(chǎn)信托納入港股通則會成為公司中長期股價催化劑。
接下來，領(lǐng)展即將迎來上市20周年里程碑?；仡欉@段歷程，王國龍在業(yè)績會上充滿自豪的表示，“我們已完成了100多個資產(chǎn)提升項目；通過成功的資產(chǎn)買賣為基金持有人創(chuàng)造價值；憑借這些經(jīng)驗及成績，我們有信心即使日后面對任何挑戰(zhàn)，必能再創(chuàng)佳績”。
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