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天水市清水縣、阜新市太平區(qū)、寶雞市千陽(yáng)縣、咸陽(yáng)市武功縣、深圳市寶安區(qū)、東方市感城鎮(zhèn)、鄭州市新密市、雞西市滴道區(qū)、綏化市蘭西縣
齊齊哈爾市克山縣、迪慶香格里拉市、吉安市安?？h、西寧市湟源縣、寧波市北侖區(qū)、棗莊市嶧城區(qū)、廣西河池市大化瑤族自治縣、荊州市石首市
韶關(guān)市南雄市、沈陽(yáng)市皇姑區(qū)、果洛達(dá)日縣、麗水市遂昌縣、信陽(yáng)市光山縣、贛州市章貢區(qū)、深圳市光明區(qū)、宜賓市屏山縣、文昌市抱羅鎮(zhèn)
咸陽(yáng)市涇陽(yáng)縣、開封市蘭考縣、安陽(yáng)市安陽(yáng)縣、沈陽(yáng)市大東區(qū)、煙臺(tái)市牟平區(qū)、汕頭市龍湖區(qū)
泉州市德化縣、南昌市南昌縣、萬寧市后安鎮(zhèn)、瀘州市龍馬潭區(qū)、宜昌市伍家崗區(qū)、伊春市湯旺縣、中山市南區(qū)街道、太原市古交市、南昌市東湖區(qū)、鶴崗市工農(nóng)區(qū)
大理彌渡縣、重慶市江北區(qū)、昌江黎族自治縣七叉鎮(zhèn)、屯昌縣南坤鎮(zhèn)、淮安市淮陰區(qū)、阜新市新邱區(qū)、深圳市龍華區(qū)、文昌市公坡鎮(zhèn)
西安市長(zhǎng)安區(qū)、重慶市巫山縣、渭南市白水縣、大連市金州區(qū)、宜春市奉新縣
商丘市睢縣、遼源市西安區(qū)、延邊汪清縣、湘西州花垣縣、潮州市湘橋區(qū)、三門峽市湖濱區(qū)
廣西欽州市欽南區(qū)、開封市祥符區(qū)、普洱市墨江哈尼族自治縣、南京市建鄴區(qū)、榆林市清澗縣、廣西崇左市大新縣、婁底市冷水江市、懷化市中方縣、儋州市南豐鎮(zhèn)
揭陽(yáng)市普寧市、東營(yíng)市廣饒縣、信陽(yáng)市平橋區(qū)、廣西南寧市上林縣、內(nèi)蒙古呼和浩特市清水河縣、鞍山市千山區(qū)、安慶市宜秀區(qū)、文昌市潭牛鎮(zhèn)、日照市五蓮縣、延邊安圖縣
昭通市威信縣、鄭州市二七區(qū)、榆林市米脂縣、舟山市岱山縣、衡陽(yáng)市珠暉區(qū)
黔東南錦屏縣、儋州市排浦鎮(zhèn)、沈陽(yáng)市遼中區(qū)、懷化市靖州苗族侗族自治縣、天津市河西區(qū)、南平市松溪縣、南京市溧水區(qū)
阜陽(yáng)市界首市、重慶市梁平區(qū)、陽(yáng)江市陽(yáng)春市、屯昌縣屯城鎮(zhèn)、淮安市洪澤區(qū)、牡丹江市海林市、張家界市桑植縣、鄭州市中牟縣
廣西河池市都安瑤族自治縣、周口市西華縣、鄭州市二七區(qū)、三亞市海棠區(qū)、南平市延平區(qū)、許昌市魏都區(qū)、岳陽(yáng)市平江縣、忻州市代縣、撫州市黎川縣、天津市武清區(qū)
鐵嶺市昌圖縣、三門峽市湖濱區(qū)、撫順市順城區(qū)、內(nèi)蒙古烏蘭察布市涼城縣、遵義市習(xí)水縣
北京市房山區(qū)、鞍山市臺(tái)安縣、商丘市睢陽(yáng)區(qū)、內(nèi)蒙古包頭市固陽(yáng)縣、大理彌渡縣、海南同德縣
六盤水市鐘山區(qū)、阜新市太平區(qū)、連云港市灌云縣、定安縣翰林鎮(zhèn)、廣西來賓市合山市
張掖市民樂縣、黑河市愛輝區(qū)、東莞市大朗鎮(zhèn)、黔東南天柱縣、陽(yáng)江市江城區(qū)、樂山市金口河區(qū)、宜昌市點(diǎn)軍區(qū)、漯河市源匯區(qū)、孝感市漢川市、內(nèi)蒙古呼倫貝爾市扎蘭屯市
樂東黎族自治縣黃流鎮(zhèn)、溫州市永嘉縣、昌江黎族自治縣叉河鎮(zhèn)、開封市蘭考縣、韶關(guān)市新豐縣、肇慶市懷集縣、中山市民眾鎮(zhèn)、臨高縣調(diào)樓鎮(zhèn)、東莞市洪梅鎮(zhèn)、內(nèi)蒙古錫林郭勒盟蘇尼特右旗
哈爾濱市木蘭縣、延邊汪清縣、寧夏石嘴山市平羅縣、吉安市峽江縣、廣西柳州市柳北區(qū)、內(nèi)蒙古烏海市海南區(qū)、玉溪市華寧縣、泉州市惠安縣
三門峽市陜州區(qū)、運(yùn)城市鹽湖區(qū)、焦作市修武縣、西寧市湟中區(qū)、六安市霍邱縣、馬鞍山市博望區(qū)、漢中市西鄉(xiāng)縣、運(yùn)城市臨猗縣、宜春市上高縣
益陽(yáng)市資陽(yáng)區(qū)、葫蘆島市興城市、定安縣翰林鎮(zhèn)、忻州市偏關(guān)縣、濟(jì)寧市兗州區(qū)、廣西崇左市扶綏縣、樂東黎族自治縣尖峰鎮(zhèn)、淮安市淮陰區(qū)、開封市龍亭區(qū)
太原市晉源區(qū)、信陽(yáng)市平橋區(qū)、宜春市銅鼓縣、廣州市花都區(qū)、榆林市神木市、滁州市全椒縣、鄭州市二七區(qū)
內(nèi)蒙古通遼市開魯縣、上饒市信州區(qū)、紹興市諸暨市、寧夏吳忠市利通區(qū)、哈爾濱市尚志市
茂名市電白區(qū)、蕪湖市鏡湖區(qū)、玉樹雜多縣、普洱市瀾滄拉祜族自治縣、聊城市東阿縣、延邊龍井市
迪慶維西傈僳族自治縣、榆林市靖邊縣、佳木斯市前進(jìn)區(qū)、婁底市漣源市、紅河河口瑤族自治縣、南昌市灣里區(qū)、內(nèi)蒙古阿拉善盟阿拉善右旗、三明市三元區(qū)、內(nèi)蒙古通遼市霍林郭勒市
齊齊哈爾市昂昂溪區(qū)、黃岡市英山縣、泰州市姜堰區(qū)、宜賓市高縣、銅川市印臺(tái)區(qū)、洛陽(yáng)市嵩縣、商丘市夏邑縣
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延邊和龍市、濮陽(yáng)市臺(tái)前縣、海北剛察縣、武漢市漢南區(qū)、重慶市涪陵區(qū)、安康市漢陰縣、臨高縣東英鎮(zhèn)、合肥市長(zhǎng)豐縣、南平市延平區(qū)
內(nèi)蒙古赤峰市松山區(qū)、呂梁市文水縣、泰州市高港區(qū)、屯昌縣楓木鎮(zhèn)、通化市柳河縣、臨汾市蒲縣、昆明市祿勸彝族苗族自治縣、長(zhǎng)春市朝陽(yáng)區(qū)、安慶市桐城市、曲靖市會(huì)澤縣
宿遷市泗陽(yáng)縣、怒江傈僳族自治州瀘水市、陵水黎族自治縣黎安鎮(zhèn)、東方市天安鄉(xiāng)、定安縣翰林鎮(zhèn)、周口市商水縣、岳陽(yáng)市岳陽(yáng)樓區(qū)、揭陽(yáng)市榕城區(qū)
廣州市從化區(qū)、湛江市雷州市、黔東南劍河縣、保山市施甸縣、內(nèi)蒙古興安盟突泉縣、銅仁市石阡縣、臨沂市沂南縣、臨沂市莒南縣、寧波市奉化區(qū)
內(nèi)蒙古呼倫貝爾市根河市、哈爾濱市道外區(qū)、延邊圖們市、成都市都江堰市、遼陽(yáng)市宏偉區(qū)、湘西州鳳凰縣、樂東黎族自治縣抱由鎮(zhèn)、直轄縣潛江市、內(nèi)蒙古鄂爾多斯市鄂托克前旗、咸陽(yáng)市淳化縣
黃石市下陸區(qū)、梅州市大埔縣、福州市閩侯縣、吉安市吉水縣、鷹潭市月湖區(qū)、恩施州建始縣、廣西梧州市岑溪市
屯昌縣楓木鎮(zhèn)、肇慶市高要區(qū)、黔西南晴隆縣、黃山市休寧縣、重慶市豐都縣、寧夏吳忠市同心縣
麗水市景寧畬族自治縣、廣西百色市那坡縣、杭州市下城區(qū)、昭通市魯?shù)榭h、成都市金牛區(qū)、六安市霍山縣、福州市永泰縣、棗莊市山亭區(qū)、佛山市禪城區(qū)、新余市分宜縣
白銀市平川區(qū)、雅安市雨城區(qū)、重慶市榮昌區(qū)、白山市江源區(qū)、文山文山市、鷹潭市貴溪市、玉溪市華寧縣、綏化市望奎縣、綿陽(yáng)市梓潼縣、綏化市海倫市
大慶市薩爾圖區(qū)、運(yùn)城市新絳縣、湖州市吳興區(qū)、阜陽(yáng)市太和縣、慶陽(yáng)市西峰區(qū)、泰安市肥城市、牡丹江市陽(yáng)明區(qū)、海西蒙古族都蘭縣
南昌市青山湖區(qū)、樂山市五通橋區(qū)、北京市房山區(qū)、三明市明溪縣、徐州市邳州市
東莞市麻涌鎮(zhèn)、長(zhǎng)治市黎城縣、文山馬關(guān)縣、臨滄市鳳慶縣、大理祥云縣
紅河紅河縣、齊齊哈爾市依安縣、沈陽(yáng)市大東區(qū)、洛陽(yáng)市伊川縣、曲靖市陸良縣、東莞市大嶺山鎮(zhèn)、陽(yáng)泉市城區(qū)、內(nèi)蒙古呼倫貝爾市扎蘭屯市
荊州市公安縣、淮北市烈山區(qū)、肇慶市四會(huì)市、溫州市甌海區(qū)、內(nèi)蒙古呼和浩特市清水河縣、東營(yíng)市利津縣、成都市雙流區(qū)、宜春市萬載縣、廣西梧州市龍圩區(qū)
忻州市岢嵐縣、荊門市東寶區(qū)、廣西桂林市臨桂區(qū)、紅河金平苗族瑤族傣族自治縣、泰安市東平縣
廣西河池市都安瑤族自治縣、內(nèi)蒙古通遼市庫(kù)倫旗、紅河石屏縣、合肥市蜀山區(qū)、安康市寧陜縣、郴州市宜章縣、廣西梧州市蒙山縣、岳陽(yáng)市臨湘市、遼陽(yáng)市燈塔市、吉安市新干縣
蘭州市七里河區(qū)、阜新市新邱區(qū)、濟(jì)寧市兗州區(qū)、自貢市榮縣、黑河市孫吳縣
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銅仁市松桃苗族自治縣、宿州市埇橋區(qū)、莆田市涵江區(qū)、亳州市譙城區(qū)、內(nèi)蒙古鄂爾多斯市杭錦旗、渭南市蒲城縣、焦作市沁陽(yáng)市、瓊海市石壁鎮(zhèn)
保山市昌寧縣、楚雄南華縣、甘南卓尼縣、咸寧市咸安區(qū)、定西市臨洮縣、蕪湖市灣沚區(qū)、重慶市武隆區(qū)、普洱市景谷傣族彝族自治縣
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商業(yè)地產(chǎn)企穩(wěn)回暖，內(nèi)地收入飆升助力領(lǐng)展全年收益同比增長(zhǎng)4.8%|界面新聞 · 地產(chǎn)
界面新聞?dòng)浾?| 王妤涵
5月27日，領(lǐng)展房地產(chǎn)投資信托基金（以下簡(jiǎn)稱“領(lǐng)展”）在香港舉行了業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)，公布了其截至2025年3月31日的年度業(yè)績(jī)。?
財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，面對(duì)香港零售業(yè)總銷貨價(jià)值同比下跌和全球高息環(huán)境持續(xù)壓力，領(lǐng)展2024/2025財(cái)年收益仍達(dá)142.23億港元，同比增長(zhǎng)4.8%，物業(yè)收入凈額增長(zhǎng)5.5%至106.19億港元。
截至期末，公司可分派總額達(dá)70.25億港元，同比增長(zhǎng)4.6%，每基金單位分派上升3.7%至272.34港仙。
交銀國(guó)際研究指出，領(lǐng)展2025財(cái)年業(yè)績(jī)穩(wěn)定，派息好于市場(chǎng)預(yù)期，同時(shí) 公司 以必需消費(fèi)為主的香港零售組合面對(duì)北上消費(fèi)展現(xiàn)出韌性 。
重點(diǎn)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)摘要 圖片來源：領(lǐng)展財(cái)報(bào) “在宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境不明朗、業(yè)務(wù)面對(duì)重重挑戰(zhàn)下，領(lǐng)展房托的全年表現(xiàn)保持穩(wěn)健，充份展現(xiàn)抗逆力。要在當(dāng)前氣候下取得成功，領(lǐng)展將須進(jìn)一步提升適應(yīng)力、抗逆力及靈敏度，專注于公司跨越周期而實(shí)現(xiàn)成功的核心基本因素”， 領(lǐng)展董事會(huì)主席歐敦勤在業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上表示。
香港零售市場(chǎng)壓力倍增 從業(yè)務(wù)布局來看，中國(guó)香港是領(lǐng)展當(dāng)前最大的市場(chǎng)。
截至2025年3月31日，領(lǐng)展共擁有154項(xiàng)物業(yè)資產(chǎn)，其中130項(xiàng)位于香港，12項(xiàng)位于內(nèi)地，12項(xiàng)分布在澳大利亞、新加坡和英國(guó)，總估值達(dá)到2260億港元。
領(lǐng)展投資物業(yè)組合分布圖 圖片來源：交銀國(guó)際 市場(chǎng)環(huán)境方面，2024/2025財(cái)年，香港零售業(yè)市場(chǎng)經(jīng)歷著艱難時(shí)刻。整體零售業(yè)總銷貨價(jià)值按年下跌，盡管港人北上消費(fèi)及出境旅游模式轉(zhuǎn)趨穩(wěn)定，但零售業(yè)仍面臨挑戰(zhàn)，而非必需品零售更是重災(zāi)區(qū)。
在此背景下，領(lǐng)展香港物業(yè)組合仍實(shí)現(xiàn)了收益和物業(yè)收入凈額分別1.5%和2.8%的增長(zhǎng)。
從業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)看，零售物業(yè)占據(jù)公司的絕對(duì)主導(dǎo)地位，估值占比高達(dá)70.2%，其中香港零售物業(yè)就占所有物業(yè)估值的52.2%。
這一結(jié)構(gòu)使其對(duì)消費(fèi)市場(chǎng)變化極為敏感，也凸顯了當(dāng)前業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)的來之不易。
這主要得益于兩大核心業(yè)務(wù)的支撐，香港零售物業(yè)組合收益76.13億港元，停車場(chǎng)業(yè)務(wù)收益25.23億港元，分別增長(zhǎng)1.4%和1.7%。
但壓力跡象仍然十分明顯。
財(cái)報(bào)顯示，期內(nèi)領(lǐng)展香港零售物業(yè)平均月租金從64.4港元/平方呎降至63.3港元/平方呎，續(xù)租租金調(diào)整率20年來首次轉(zhuǎn)負(fù)，錄得-2.2% 。
面對(duì)挑戰(zhàn)，領(lǐng)展也在進(jìn)行資產(chǎn)優(yōu)化，年內(nèi)完成了香港富善商場(chǎng)及秀茂坪商場(chǎng)的提升項(xiàng)目，預(yù)計(jì)投資回報(bào)率分別為17.2%及19.9%。
據(jù)悉，目前正處于規(guī)劃及法定審批階段的項(xiàng)目資本開支約5.76億元，其中涉及資本開支總額1.5億元的項(xiàng)目預(yù)計(jì)在2025年中至2026年初期間完工。
內(nèi)地 業(yè)務(wù)業(yè)績(jī)飆升 當(dāng)香港市場(chǎng)面臨逆風(fēng)，內(nèi)地業(yè)務(wù)成為領(lǐng)展亮眼的增長(zhǎng)極 。
報(bào)告期內(nèi)， 領(lǐng)展 內(nèi)地物業(yè)組合總收益及物業(yè)收入凈額分別同比飆升29.7%和28.9%。
這一增長(zhǎng)主要源于 其 對(duì) 上海七寶萬科廣場(chǎng)100%權(quán)益收購(gòu) ， 該項(xiàng)目的全年貢獻(xiàn)大幅拉升了內(nèi)地業(yè)績(jī)表現(xiàn)。
去年2月，領(lǐng)展曾發(fā)布公告稱，其已完成了對(duì)上海七寶萬科廣場(chǎng)剩余50%權(quán)益的收購(gòu)，成為了上海七寶萬科廣場(chǎng)的唯一擁有者，并在去年7月份將上海七寶萬科廣場(chǎng)更名為上海七寶領(lǐng)展廣場(chǎng)。
不過，即使剔除該貢獻(xiàn)，其原有物業(yè)組合收益仍增長(zhǎng)了6.5%。
出租率方面，期內(nèi) 內(nèi)地零售物業(yè)租用率達(dá) 到 95.9%，續(xù)租租金調(diào)整率雖受北京中關(guān)村項(xiàng)目拖累錄得-0.7%，但排除該項(xiàng)目后實(shí)際達(dá)到7.6%的正增長(zhǎng)。
領(lǐng)展在深圳的旗艦項(xiàng)目領(lǐng)展中心城更是展現(xiàn)戰(zhàn)略價(jià)值。 該項(xiàng)目憑借靠近福田口岸的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，周末港客占比高達(dá)40%-50%，平日也有10%-20%，成功承接了“港人北上”的消費(fèi)熱潮。
另外，據(jù)領(lǐng)展方面介紹其在廣州和北京的兩個(gè)項(xiàng)目， 廣州天河領(lǐng)展廣場(chǎng)二期和北京通州領(lǐng)展廣場(chǎng)的改造已規(guī)劃就緒，預(yù)留改造資金1.8億港元。 這些投資也將通過優(yōu)化商戶組合和空間設(shè)計(jì)進(jìn)一步提升收益能力。
從REIT到“REIT+”轉(zhuǎn)型 面對(duì)市場(chǎng) 大 環(huán)境 的 變化，領(lǐng)展 也 在謀求戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。
今年2月， 領(lǐng)展 宣布成立全新基金業(yè)務(wù)平臺(tái)“領(lǐng)展房地產(chǎn)投資” （Link Real Estate Partners） ， 推進(jìn)3.0戰(zhàn)略升級(jí) ，這也 標(biāo)志著 其 從傳統(tǒng)房托向多元化資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)的轉(zhuǎn)型。
該平臺(tái) 專門為私人機(jī)構(gòu)資本提供服務(wù) ， 由集團(tuán)首席投資總裁宋俊彥 擔(dān)任 行政總裁，旨在通過“房托+”方案引入第三方資本，投資不同風(fēng)險(xiǎn)層級(jí)的亞太區(qū)房地產(chǎn)資產(chǎn)。
據(jù)了解 ，該戰(zhàn)略將重點(diǎn)配置“機(jī)會(huì)型”及“增值型”高風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)以開辟新收入來源。
“通過領(lǐng)展3.0戰(zhàn)略，集團(tuán)將持續(xù)探索以不同方式強(qiáng)化領(lǐng)展房托物業(yè)組合，包括資產(chǎn)輪轉(zhuǎn)及收購(gòu)，特別是在澳大利亞、新加坡及日本市場(chǎng)”，領(lǐng)展行政總裁王國(guó)龍?jiān)跇I(yè)績(jī)會(huì)上介紹稱。
另外，據(jù)領(lǐng)展方面介紹，公司的總負(fù)債比率已由2024年3月31日的23.5%降至2024年9月30日的22.8%，凈負(fù)債比率則保持在20.6%的低水平。
在去年9月凈償還44億元債務(wù)后，集團(tuán)的總負(fù)債金額已減少至556億元。固定利率債務(wù)占整體債務(wù)組合的比例由2024年3月31日的69.8%，調(diào)整至66.4%，以反映對(duì)利率展望的轉(zhuǎn)變。
交銀國(guó)際研究指出，截至2025財(cái)年末，領(lǐng)展的平均借貸成本為3.6%。2025財(cái)年期末，公司約66.9%的融資采用固定利率或已對(duì)沖。
而鑒于近期HIBOR（香港銀行同業(yè)拆借利率）下降，該行相信即使HIBOR未來反彈，仍會(huì)低于此前融資成本，有助于降低未來利息開支。 同時(shí)，其認(rèn)為領(lǐng)展在下一 財(cái)年業(yè)績(jī)?nèi)钥纱笾卤３州p微增長(zhǎng)，而降息及房地產(chǎn)信托納入港股通則會(huì)成為公司中長(zhǎng)期股價(jià)催化劑 。
接下來， 領(lǐng)展即將迎來上市20周年里程碑?；仡欉@段歷程，王國(guó)龍 在業(yè)績(jī)會(huì)上 充滿自豪 的表示，“ 我們 已 完成了100多個(gè)資產(chǎn)提升項(xiàng)目；通過成功的資產(chǎn)買賣為基金持有人創(chuàng)造價(jià)值 ；憑借這些經(jīng)驗(yàn)及成績(jī)，我們有信心即使日后面對(duì)任何挑戰(zhàn)，必能再創(chuàng)佳績(jī)”。
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