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合肥市長(zhǎng)豐縣、慶陽(yáng)市西峰區(qū)、海北海晏縣、貴陽(yáng)市白云區(qū)、濰坊市臨朐縣
綿陽(yáng)市江油市、上海市長(zhǎng)寧區(qū)、忻州市寧武縣、廣西崇左市扶綏縣、銅陵市樅陽(yáng)縣
陵水黎族自治縣英州鎮(zhèn)、運(yùn)城市芮城縣、昌江黎族自治縣石碌鎮(zhèn)、廣西百色市那坡縣、阜陽(yáng)市潁泉區(qū)、莆田市城廂區(qū)、蕪湖市弋江區(qū)、東莞市大嶺山鎮(zhèn)、內(nèi)蒙古包頭市石拐區(qū)
萍鄉(xiāng)市湘東區(qū)、寧夏吳忠市利通區(qū)、金華市武義縣、漢中市西鄉(xiāng)縣、青島市平度市、湘潭市雨湖區(qū)、吉安市井岡山市、東莞市謝崗鎮(zhèn)、三門峽市陜州區(qū)、商丘市虞城縣
周口市沈丘縣、三亞市崖州區(qū)、廣西賀州市富川瑤族自治縣、陽(yáng)泉市城區(qū)、長(zhǎng)治市壺關(guān)縣、煙臺(tái)市棲霞市、漢中市留壩縣、菏澤市定陶區(qū)
七臺(tái)河市茄子河區(qū)、張掖市肅南裕固族自治縣、濟(jì)南市鋼城區(qū)、煙臺(tái)市萊州市、達(dá)州市開(kāi)江縣
運(yùn)城市新絳縣、阜陽(yáng)市潁泉區(qū)、白沙黎族自治縣七坊鎮(zhèn)、晉中市左權(quán)縣、廣西崇左市大新縣、白沙黎族自治縣牙叉鎮(zhèn)、鞍山市海城市、臨夏臨夏市、常州市新北區(qū)
成都市崇州市、普洱市西盟佤族自治縣、北京市延慶區(qū)、甘孜新龍縣、陽(yáng)泉市城區(qū)、紅河建水縣、哈爾濱市南崗區(qū)、大興安嶺地區(qū)塔河縣、伊春市豐林縣、安慶市桐城市
寧夏固原市西吉縣、阿壩藏族羌族自治州壤塘縣、湛江市遂溪縣、廣州市白云區(qū)、宜昌市點(diǎn)軍區(qū)
安順市平壩區(qū)、中山市阜沙鎮(zhèn)、南京市鼓樓區(qū)、鞍山市岫巖滿族自治縣、黔東南鎮(zhèn)遠(yuǎn)縣、南昌市安義縣、宜昌市當(dāng)陽(yáng)市
隨州市隨縣、昭通市鹽津縣、長(zhǎng)治市襄垣縣、陽(yáng)泉市盂縣、東營(yíng)市墾利區(qū)、五指山市南圣、銅陵市義安區(qū)、吉安市廬陵新區(qū)、九江市濂溪區(qū)、麗水市慶元縣
楚雄永仁縣、濟(jì)源市市轄區(qū)、南充市閬中市、杭州市余杭區(qū)、周口市商水縣
廣西來(lái)賓市忻城縣、十堰市張灣區(qū)、廈門市海滄區(qū)、渭南市澄城縣、楚雄祿豐市、瀘州市敘永縣、白沙黎族自治縣阜龍鄉(xiāng)
濰坊市昌樂(lè)縣、廣州市黃埔區(qū)、綏化市海倫市、張掖市民樂(lè)縣、湛江市霞山區(qū)、張掖市山丹縣
吉安市吉安縣、常德市鼎城區(qū)、廣西玉林市玉州區(qū)、銅川市宜君縣、朝陽(yáng)市凌源市、贛州市興國(guó)縣、溫州市鹿城區(qū)
贛州市信豐縣、廣西梧州市岑溪市、信陽(yáng)市潢川縣、宣城市績(jī)溪縣、吉安市遂川縣、韶關(guān)市始興縣
綏化市青岡縣、榆林市吳堡縣、武威市古浪縣、昌江黎族自治縣烏烈鎮(zhèn)、黔東南黃平縣、連云港市東?？h、紅河瀘西縣、益陽(yáng)市資陽(yáng)區(qū)
上海市崇明區(qū)、萍鄉(xiāng)市湘東區(qū)、西安市鄠邑區(qū)、河源市東源縣、蚌埠市五河縣
汕尾市陸河縣、煙臺(tái)市龍口市、鐵嶺市西豐縣、雅安市石棉縣、眉山市洪雅縣、宜賓市珙縣、內(nèi)蒙古烏蘭察布市化德縣、沈陽(yáng)市和平區(qū)、淮安市清江浦區(qū)
海北海晏縣、長(zhǎng)沙市岳麓區(qū)、五指山市毛道、廣州市越秀區(qū)、廣西河池市羅城仫佬族自治縣、駐馬店市上蔡縣、東莞市沙田鎮(zhèn)、安順市西秀區(qū)、楚雄元謀縣、岳陽(yáng)市岳陽(yáng)樓區(qū)
洛陽(yáng)市老城區(qū)、廣西崇左市天等縣、鶴壁市山城區(qū)、北京市懷柔區(qū)、安慶市懷寧縣
儋州市王五鎮(zhèn)、上海市松江區(qū)、文昌市重興鎮(zhèn)、昭通市大關(guān)縣、涼山布拖縣、濟(jì)南市長(zhǎng)清區(qū)、萬(wàn)寧市禮紀(jì)鎮(zhèn)、南陽(yáng)市社旗縣、北京市大興區(qū)
吉安市峽江縣、鶴壁市山城區(qū)、巴中市恩陽(yáng)區(qū)、東莞市麻涌鎮(zhèn)、西安市長(zhǎng)安區(qū)、淮安市洪澤區(qū)、蕪湖市鏡湖區(qū)、北京市門頭溝區(qū)
臨沂市蘭陵縣、海東市循化撒拉族自治縣、果洛瑪沁縣、駐馬店市確山縣、天津市津南區(qū)
周口市鄲城縣、甘孜甘孜縣、聊城市陽(yáng)谷縣、陵水黎族自治縣椰林鎮(zhèn)、樂(lè)東黎族自治縣萬(wàn)沖鎮(zhèn)、孝感市大悟縣、鹽城市東臺(tái)市、清遠(yuǎn)市佛岡縣、渭南市臨渭區(qū)、瓊海市會(huì)山鎮(zhèn)
盤錦市雙臺(tái)子區(qū)、大理彌渡縣、儋州市王五鎮(zhèn)、上海市崇明區(qū)、朔州市應(yīng)縣、三明市寧化縣
肇慶市德慶縣、白沙黎族自治縣打安鎮(zhèn)、銅仁市萬(wàn)山區(qū)、九江市廬山市、東方市八所鎮(zhèn)、鶴崗市工農(nóng)區(qū)
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德陽(yáng)市廣漢市、吉林市豐滿區(qū)、鄭州市滎陽(yáng)市、廣西河池市東蘭縣、懷化市沅陵縣、嘉興市海寧市、泰州市高港區(qū)、牡丹江市寧安市、大連市西崗區(qū)、臨汾市大寧縣
臨汾市吉縣、黔西南興仁市、內(nèi)蒙古赤峰市寧城縣、渭南市韓城市、上海市徐匯區(qū)、潮州市湘橋區(qū)
鶴崗市興安區(qū)、內(nèi)蒙古錫林郭勒盟蘇尼特左旗、麗江市華坪縣、益陽(yáng)市南縣、隨州市曾都區(qū)
廣西桂林市龍勝各族自治縣、貴陽(yáng)市南明區(qū)、達(dá)州市萬(wàn)源市、朔州市山陰縣、北京市東城區(qū)、東莞市虎門鎮(zhèn)、澄邁縣文儒鎮(zhèn)、聊城市臨清市
泉州市洛江區(qū)、內(nèi)蒙古呼倫貝爾市扎蘭屯市、重慶市巫山縣、鄭州市惠濟(jì)區(qū)、常德市漢壽縣、駐馬店市汝南縣
商洛市商州區(qū)、新鄉(xiāng)市衛(wèi)濱區(qū)、重慶市萬(wàn)州區(qū)、重慶市酉陽(yáng)縣、駐馬店市新蔡縣、大興安嶺地區(qū)塔河縣、濟(jì)南市長(zhǎng)清區(qū)、咸陽(yáng)市淳化縣
齊齊哈爾市甘南縣、牡丹江市綏芬河市、常德市漢壽縣、河源市紫金縣、菏澤市單縣
六盤水市盤州市、日照市莒縣、黃山市祁門縣、岳陽(yáng)市湘陰縣、撫州市崇仁縣
長(zhǎng)治市潞城區(qū)、東莞市橋頭鎮(zhèn)、宜賓市珙縣、內(nèi)蒙古巴彥淖爾市烏拉特前旗、三明市將樂(lè)縣、河源市紫金縣、阜新市太平區(qū)、黃岡市麻城市、臨沂市羅莊區(qū)
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達(dá)州市萬(wàn)源市、保山市施甸縣、撫順市清原滿族自治縣、齊齊哈爾市鐵鋒區(qū)、曲靖市會(huì)澤縣、沈陽(yáng)市于洪區(qū)、內(nèi)蒙古呼和浩特市和林格爾縣、洛陽(yáng)市澗西區(qū)、阜陽(yáng)市潁州區(qū)、海南貴德縣
文山廣南縣、玉溪市華寧縣、湖州市長(zhǎng)興縣、文昌市翁田鎮(zhèn)、長(zhǎng)沙市長(zhǎng)沙縣
澄邁縣老城鎮(zhèn)、內(nèi)蒙古烏海市海南區(qū)、永州市江華瑤族自治縣、保山市隆陽(yáng)區(qū)、東莞市鳳崗鎮(zhèn)、南通市崇川區(qū)、東莞市大朗鎮(zhèn)、三門峽市盧氏縣、寶雞市隴縣
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龍巖市漳平市、淮南市鳳臺(tái)縣、茂名市高州市、大連市瓦房店市、慶陽(yáng)市鎮(zhèn)原縣
銅仁市印江縣、武漢市漢南區(qū)、大理劍川縣、東莞市厚街鎮(zhèn)、廣西柳州市融水苗族自治縣、焦作市馬村區(qū)
湘西州永順縣、開(kāi)封市尉氏縣、廣西桂林市恭城瑤族自治縣、寧波市慈溪市、泉州市惠安縣
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臨汾市汾西縣、漢中市佛坪縣、哈爾濱市雙城區(qū)、龍巖市上杭縣、贛州市尋烏縣、中山市港口鎮(zhèn)
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昭通市大關(guān)縣、齊齊哈爾市富拉爾基區(qū)、萬(wàn)寧市禮紀(jì)鎮(zhèn)、昭通市鎮(zhèn)雄縣、畢節(jié)市納雍縣、內(nèi)蒙古呼倫貝爾市扎蘭屯市、岳陽(yáng)市汨羅市、長(zhǎng)春市南關(guān)區(qū)、綏化市海倫市
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深鐵年內(nèi)四度“輸血”萬(wàn)科救急，累計(jì)金額近120億元|界面新聞 · 地產(chǎn)
界面新聞?dòng)浾?| 王妤涵
大股東深鐵再度出手支援萬(wàn)科。
5月14日晚間，萬(wàn)科發(fā)布公告稱，第一大股東深圳市地鐵集團(tuán)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“深鐵集團(tuán)”）擬向萬(wàn)科提供股東借款，借款金額為15.52億元，用于幫助萬(wàn)科償還在公開(kāi)市場(chǎng)發(fā)行債券的本金與利息。
根據(jù)公告，該筆借款期限為36個(gè)月，且允許提前還款或展期，借款利率為年化2.34%，低于全國(guó)銀行間同業(yè)拆借的1年期貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR），還款方式為每半年還款0.5%，最后一期還97%。
值得關(guān)注的是，這也是今年以來(lái)深鐵集團(tuán)第4次公開(kāi)借款支援萬(wàn)科償債。
此前深鐵分別于2月10日、21日及4月29日向萬(wàn)科提供了28億元、42億元及33億借款用于償還債務(wù)，累計(jì)金額達(dá)到118.52億元，足以見(jiàn)得當(dāng)前深圳國(guó)資方面對(duì)萬(wàn)科的托底決心。
截至目前，深鐵集團(tuán)持有萬(wàn)科27.18%股權(quán)，為其第一大股東，也是萬(wàn)科在《深圳證券交易所股票上市規(guī)則》下的關(guān)聯(lián)法人。
積極償債
從債務(wù)角度來(lái)看，2025年是萬(wàn)科的還債大年，當(dāng)前階段的資金壓力很大。
根據(jù)萬(wàn)科年報(bào)，2024年公司錄得凈虧損494.8億元，營(yíng)收同比下滑26.3%至3431.8億元，主要因開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)毛利率下降、資產(chǎn)減值計(jì)提及非主業(yè)投資虧損。
截至2024年底，萬(wàn)科短期有息負(fù)債達(dá)1582.8億元，而貨幣資金僅881.6億元，現(xiàn)金短債比低至0.56，流動(dòng)性壓力顯著。并且，凈負(fù)債率達(dá)到80.6%，較去年初增長(zhǎng)25.9pct，剔除預(yù)收房款的資產(chǎn)負(fù)債率為68.5%，較去年初增長(zhǎng)3pct。
不過(guò)，萬(wàn)科也在一直積極償債，尤其是大股東深鐵集團(tuán)，通過(guò)大宗交易、REITs認(rèn)購(gòu)、股東借款等多種方式力挺萬(wàn)科，在其幫助下，目前萬(wàn)科的公開(kāi)債務(wù)均已如期兌付。
境內(nèi)債方面，今年一季度，萬(wàn)科共完成了五筆公開(kāi)債的如期兌付，本金規(guī)模合計(jì)達(dá)到98.9億元。
其中包括1月27日到期的境內(nèi)中期票據(jù)“22萬(wàn)科MTN001”、2月16日到期的“22萬(wàn)科MTN002”、2月25日到期的“22萬(wàn)科MTN003”、3月4日到期的“22萬(wàn)科01”和3月17日到期的“20萬(wàn)科02”。
5月15日，萬(wàn)科再發(fā)布公告稱，“20萬(wàn)科04”將于5月19日付息，債權(quán)登記日為5月16日，利率為3.45%。Wind數(shù)據(jù)顯示，“20萬(wàn)科04”起息日為2020年5月19日，發(fā)行總額為15.0億元，債券期限為7.0年，最新債項(xiàng)評(píng)級(jí)為AAA。
境外債方面，萬(wàn)科在5月12日剛剛償還了一筆到期美元債，涉及本金余額4.23億美元，票面年利率3.15%。
不過(guò)，債務(wù)壓力仍未根本性解除。
Wind數(shù)據(jù)顯示，截至目前，萬(wàn)科境內(nèi)債務(wù)共有388.51億，其中一年以內(nèi)到期的境內(nèi)債務(wù)約278.57億元，占比達(dá)到71.8%，未來(lái)12個(gè)月的兌付高峰在今年7月份，共有62.63億元。
深鐵的資金馳援雖為萬(wàn)科爭(zhēng)取了時(shí)間窗口，延緩了危機(jī)，但剩余債務(wù)仍需依賴自身的銷售回款及新增融資。
改善經(jīng)營(yíng)
根據(jù)一季度報(bào)數(shù)據(jù)，今年1-3月，萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入379.9億元，同比下降38.3%。其中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)營(yíng)業(yè)收入228.0億元，同比下降51.1%；經(jīng)營(yíng)服務(wù)業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)營(yíng)業(yè)收入122.7億元，同比增長(zhǎng)12.1%。
受開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)結(jié)算規(guī)模和毛利率下滑等因素的影響，歸屬于上市公司股東的凈虧損為62.5億元；整體毛利率為6.1%，同比下降 4.7%。
銷售方面，一季度實(shí)現(xiàn)合同銷售面積254萬(wàn)平方米，合同銷售金額349.2億元，同比分別下降35.1%和39.8%，銷售回款率超過(guò)100%。
其中，萬(wàn)科多個(gè)旗下項(xiàng)目取得良好銷售表現(xiàn)，理想花地項(xiàng)目成為廣州主城區(qū)銷售套數(shù)、銷售金額雙項(xiàng)第一，上海、杭州、天津等多地項(xiàng)目去化率超80%。
在開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)收縮的同時(shí)，萬(wàn)科的“第二曲線”開(kāi)始顯效。
報(bào)告期內(nèi)，租賃住宅業(yè)務(wù)（含非并表項(xiàng)目，即泊寓業(yè)務(wù)）實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入8.84億元，同比增長(zhǎng)6%。一季度，泊寓新拓展房源5213間，新開(kāi)業(yè)4001間。
萬(wàn)科物業(yè)新拓存量項(xiàng)目年化收入增長(zhǎng)超50%，在業(yè)內(nèi)率先推出彈性定價(jià)體系服務(wù)模式；存量改造的深圳iN城市廣場(chǎng)于季報(bào)發(fā)布同日開(kāi)業(yè)，實(shí)現(xiàn)97%出租率；物流業(yè)務(wù)出租率行業(yè)領(lǐng)先，冷鏈營(yíng)收雙位數(shù)增長(zhǎng)。
不過(guò)，租賃住宅、物業(yè)、物流等業(yè)務(wù)的收入雖同比增長(zhǎng)，但規(guī)模仍難以對(duì)沖開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)下滑。
截至報(bào)告期末，萬(wàn)科持有的貨幣資金為755.0億元；有息負(fù)債合計(jì)3658.7億元，資產(chǎn)負(fù)債率仍維持在73.5%。
期內(nèi)，萬(wàn)科合并報(bào)表范圍內(nèi)共新增融資和再融資139億元，新增融資綜合成本3.39%，較2024年一季度下降21個(gè)基點(diǎn)；實(shí)現(xiàn)大宗交易簽約金額38億元，涵蓋辦公、商業(yè)、公寓、教育業(yè)態(tài)等7個(gè)項(xiàng)目；實(shí)現(xiàn)盤活回款24筆，合計(jì)40.9億。
進(jìn)入深鐵主導(dǎo)時(shí)代
一季度，在業(yè)績(jī)之外，更引發(fā)外界關(guān)注的是萬(wàn)科高層所發(fā)生的一系列變動(dòng)：深鐵集團(tuán)董事長(zhǎng)辛杰接替郁亮擔(dān)任董事會(huì)主席、原CEO祝九勝因身體原因離職、10名深圳國(guó)資體系人員加入萬(wàn)科核心管理層。
系列變化的背后是深圳國(guó)資方面對(duì)萬(wàn)科控制權(quán)的全面接管，而隨著深鐵系高管的入駐，萬(wàn)科的 “職業(yè)經(jīng)理人文化” 也在發(fā)生深刻變革。
以郁亮為代表的老管理層，曾以 “活下去” 的危機(jī)意識(shí)和市場(chǎng)化決策著稱，但在深鐵入主后，這種風(fēng)格逐漸讓位于國(guó)資體系的穩(wěn)健邏輯。
并且，在深鐵主導(dǎo)時(shí)代，深鐵與萬(wàn)科的發(fā)展也更加融合化。
4月28日，深鐵置業(yè)萬(wàn)科旗下長(zhǎng)租公寓品牌泊寓，簽署了深鐵項(xiàng)目租賃運(yùn)營(yíng)合作框架協(xié)議，進(jìn)一步深化在住房租賃領(lǐng)域的融合發(fā)展。
根據(jù)協(xié)議，深鐵置業(yè)將發(fā)揮其豐富的項(xiàng)目資產(chǎn)優(yōu)勢(shì)，與萬(wàn)科泊寓在租賃領(lǐng)域的品牌影響力和運(yùn)營(yíng)優(yōu)勢(shì)相結(jié)合，對(duì)適配長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)的深鐵項(xiàng)目開(kāi)展合作運(yùn)營(yíng)。
深鐵置業(yè)是深鐵集團(tuán)旗下負(fù)責(zé)站城開(kāi)發(fā)板塊的全資子公司，以“軌道+物業(yè)”聞名，目前總開(kāi)發(fā)規(guī)模達(dá)1819萬(wàn)平方米，在建體量1104萬(wàn)平方米。
業(yè)內(nèi)人士表示，此次合作是雙方融合發(fā)展的最新嘗試，既有助于深鐵資產(chǎn)的良性循環(huán)，也能推動(dòng)萬(wàn)科長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)的發(fā)展。
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