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宿遷市泗洪縣、忻州市五臺縣、德宏傣族景頗族自治州隴川縣、阜陽市潁泉區(qū)、長春市農(nóng)安縣
撫州市資溪縣、寧夏中衛(wèi)市中寧縣、內(nèi)蒙古赤峰市喀喇沁旗、溫州市洞頭區(qū)、廣西北海市海城區(qū)
許昌市魏都區(qū)、亳州市蒙城縣、菏澤市單縣、畢節(jié)市納雍縣、內(nèi)蒙古興安盟科爾沁右翼前旗、海南貴南縣、岳陽市岳陽樓區(qū)、哈爾濱市木蘭縣、五指山市毛陽
廣元市昭化區(qū)、馬鞍山市和縣、文昌市文城鎮(zhèn)、重慶市奉節(jié)縣、菏澤市鄄城縣、澄邁縣福山鎮(zhèn)、迪慶德欽縣、大理彌渡縣
臨夏永靖縣、通化市輝南縣、甘南瑪曲縣、鞍山市海城市、阜新市海州區(qū)、文山丘北縣、南通市海門區(qū)、九江市廬山市、雙鴨山市四方臺區(qū)
廣西柳州市柳城縣、丹東市元寶區(qū)、遵義市桐梓縣、延邊安圖縣、懷化市麻陽苗族自治縣
紹興市越城區(qū)、延邊龍井市、大同市渾源縣、平?jīng)鍪谐缧趴h、淮北市相山區(qū)
定西市臨洮縣、信陽市羅山縣、宿州市碭山縣、十堰市鄖陽區(qū)、內(nèi)蒙古錫林郭勒盟多倫縣
湘西州鳳凰縣、寧波市余姚市、成都市崇州市、直轄縣天門市、松原市乾安縣、上饒市弋陽縣
營口市西市區(qū)、普洱市景谷傣族彝族自治縣、平頂山市魯山縣、黃山市黃山區(qū)、南陽市社旗縣、陽泉市城區(qū)
成都市簡陽市、南昌市東湖區(qū)、韶關(guān)市湞江區(qū)、九江市永修縣、臺州市臨海市、懷化市麻陽苗族自治縣、內(nèi)江市隆昌市、襄陽市棗陽市
內(nèi)蒙古烏蘭察布市四子王旗、宜春市靖安縣、嘉興市海寧市、佛山市順德區(qū)、郴州市永興縣、福州市羅源縣、商洛市丹鳳縣、深圳市羅湖區(qū)、文山丘北縣
黃山市休寧縣、咸寧市崇陽縣、文昌市蓬萊鎮(zhèn)、北京市延慶區(qū)、南平市光澤縣、鶴壁市山城區(qū)、遵義市綏陽縣、溫州市永嘉縣、寧夏銀川市西夏區(qū)、內(nèi)蒙古赤峰市克什克騰旗
廣州市番禺區(qū)、青島市即墨區(qū)、屯昌縣西昌鎮(zhèn)、洛陽市偃師區(qū)、寶雞市太白縣、甘南瑪曲縣
湘潭市湘鄉(xiāng)市、漳州市長泰區(qū)、南陽市淅川縣、廣西河池市宜州區(qū)、楚雄祿豐市、廣西梧州市蒼梧縣
甘南碌曲縣、開封市蘭考縣、贛州市于都縣、南昌市青山湖區(qū)、安康市寧陜縣、鄭州市惠濟(jì)區(qū)、廣西百色市田林縣
大連市中山區(qū)、許昌市長葛市、宜春市上高縣、黃山市黃山區(qū)、臺州市玉環(huán)市、蘇州市吳江區(qū)
焦作市中站區(qū)、銅仁市碧江區(qū)、天水市清水縣、內(nèi)蒙古烏蘭察布市卓資縣、南平市武夷山市、廈門市翔安區(qū)
肇慶市高要區(qū)、昭通市魯?shù)榭h、宣城市郎溪縣、日照市嵐山區(qū)、宿遷市泗洪縣、銅陵市義安區(qū)、宜昌市五峰土家族自治縣、佛山市三水區(qū)、臨高縣調(diào)樓鎮(zhèn)、廣西桂林市雁山區(qū)
迪慶香格里拉市、廣州市天河區(qū)、大理大理市、安陽市湯陰縣、馬鞍山市和縣
大興安嶺地區(qū)松嶺區(qū)、果洛瑪沁縣、白沙黎族自治縣邦溪鎮(zhèn)、潮州市饒平縣、廣西桂林市象山區(qū)、廣西來賓市興賓區(qū)、長沙市芙蓉區(qū)、信陽市光山縣、太原市晉源區(qū)
廣西來賓市武宣縣、咸陽市乾縣、廣西賀州市鐘山縣、濟(jì)南市商河縣、寧夏銀川市賀蘭縣、新余市分宜縣、內(nèi)蒙古通遼市庫倫旗、湖州市吳興區(qū)、常德市安鄉(xiāng)縣、海東市化隆回族自治縣
雞西市雞東縣、中山市東升鎮(zhèn)、瓊海市嘉積鎮(zhèn)、東營市墾利區(qū)、武漢市漢陽區(qū)、周口市鹿邑縣
徐州市賈汪區(qū)、南京市棲霞區(qū)、天津市寧河區(qū)、儋州市新州鎮(zhèn)、荊州市洪湖市、益陽市安化縣、自貢市貢井區(qū)、天水市麥積區(qū)、淮安市洪澤區(qū)
大同市天鎮(zhèn)縣、臨沂市郯城縣、荊門市京山市、南平市建陽區(qū)、鄭州市中原區(qū)、黔南平塘縣
平頂山市魯山縣、達(dá)州市通川區(qū)、佳木斯市湯原縣、臨高縣和舍鎮(zhèn)、南京市棲霞區(qū)
中山市神灣鎮(zhèn)、合肥市瑤海區(qū)、鶴壁市浚縣、吉安市萬安縣、隴南市西和縣、九江市德安縣、濰坊市諸城市、蕪湖市南陵縣、商丘市睢陽區(qū)、酒泉市瓜州縣
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遼源市西安區(qū)、廣西桂林市興安縣、曲靖市沾益區(qū)、泉州市南安市、寧夏銀川市靈武市
甘南臨潭縣、文昌市文教鎮(zhèn)、駐馬店市泌陽縣、宿遷市宿城區(qū)、鎮(zhèn)江市揚(yáng)中市、太原市尖草坪區(qū)、廣州市黃埔區(qū)、哈爾濱市南崗區(qū)、廣西玉林市陸川縣
廣西柳州市魚峰區(qū)、湘西州永順縣、內(nèi)蒙古興安盟科爾沁右翼中旗、安陽市滑縣、濟(jì)寧市泗水縣、廣西欽州市欽南區(qū)、廣西南寧市馬山縣
十堰市竹山縣、上海市青浦區(qū)、蕪湖市繁昌區(qū)、樂山市井研縣、武威市古浪縣、衡陽市衡東縣、萬寧市山根鎮(zhèn)、昭通市彝良縣、牡丹江市東寧市、陽江市陽西縣
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南昌市西湖區(qū)、衡陽市衡東縣、北京市房山區(qū)、鎮(zhèn)江市揚(yáng)中市、五指山市水滿
泰州市海陵區(qū)、瓊海市會山鎮(zhèn)、宣城市寧國市、徐州市睢寧縣、煙臺市萊州市、徐州市豐縣、吉安市吉水縣、銅仁市印江縣、儋州市海頭鎮(zhèn)
榆林市綏德縣、商丘市寧陵縣、新鄉(xiāng)市紅旗區(qū)、遼陽市白塔區(qū)、三明市永安市、清遠(yuǎn)市連山壯族瑤族自治縣、宣城市涇縣、茂名市信宜市、咸寧市通城縣
德州市寧津縣、舟山市岱山縣、丹東市鳳城市、長治市長子縣、天津市津南區(qū)、湛江市赤坎區(qū)、黃山市黃山區(qū)
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廣西來賓市武宣縣、紅河建水縣、忻州市代縣、榆林市神木市、海南同德縣
商洛市丹鳳縣、齊齊哈爾市富?？h、內(nèi)蒙古通遼市庫倫旗、延安市延川縣、隴南市成縣
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麗水市縉云縣、甘南卓尼縣、文山馬關(guān)縣、瀘州市龍馬潭區(qū)、濟(jì)寧市任城區(qū)、襄陽市樊城區(qū)、德州市平原縣、白沙黎族自治縣打安鎮(zhèn)、安慶市大觀區(qū)
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商業(yè)地產(chǎn)企穩(wěn)回暖，內(nèi)地收入飆升助力領(lǐng)展全年收益同比增長4.8%|界面新聞 · 地產(chǎn)
界面新聞記者 | 王妤涵
5月27日，領(lǐng)展房地產(chǎn)投資信托基金（以下簡稱“領(lǐng)展”）在香港舉行了業(yè)績發(fā)布會，公布了其截至2025年3月31日的年度業(yè)績。?
財報數(shù)據(jù)顯示，面對香港零售業(yè)總銷貨價值同比下跌和全球高息環(huán)境持續(xù)壓力，領(lǐng)展2024/2025財年收益仍達(dá)142.23億港元，同比增長4.8%，物業(yè)收入凈額增長5.5%至106.19億港元。
截至期末，公司可分派總額達(dá)70.25億港元，同比增長4.6%，每基金單位分派上升3.7%至272.34港仙。
交銀國際研究指出，領(lǐng)展2025財年業(yè)績穩(wěn)定，派息好于市場預(yù)期，同時 公司 以必需消費(fèi)為主的香港零售組合面對北上消費(fèi)展現(xiàn)出韌性 。
重點(diǎn)財務(wù)數(shù)據(jù)摘要 圖片來源：領(lǐng)展財報 “在宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境不明朗、業(yè)務(wù)面對重重挑戰(zhàn)下，領(lǐng)展房托的全年表現(xiàn)保持穩(wěn)健，充份展現(xiàn)抗逆力。要在當(dāng)前氣候下取得成功，領(lǐng)展將須進(jìn)一步提升適應(yīng)力、抗逆力及靈敏度，專注于公司跨越周期而實(shí)現(xiàn)成功的核心基本因素”， 領(lǐng)展董事會主席歐敦勤在業(yè)績發(fā)布會上表示。
香港零售市場壓力倍增 從業(yè)務(wù)布局來看，中國香港是領(lǐng)展當(dāng)前最大的市場。
截至2025年3月31日，領(lǐng)展共擁有154項物業(yè)資產(chǎn)，其中130項位于香港，12項位于內(nèi)地，12項分布在澳大利亞、新加坡和英國，總估值達(dá)到2260億港元。
領(lǐng)展投資物業(yè)組合分布圖 圖片來源：交銀國際 市場環(huán)境方面，2024/2025財年，香港零售業(yè)市場經(jīng)歷著艱難時刻。整體零售業(yè)總銷貨價值按年下跌，盡管港人北上消費(fèi)及出境旅游模式轉(zhuǎn)趨穩(wěn)定，但零售業(yè)仍面臨挑戰(zhàn)，而非必需品零售更是重災(zāi)區(qū)。
在此背景下，領(lǐng)展香港物業(yè)組合仍實(shí)現(xiàn)了收益和物業(yè)收入凈額分別1.5%和2.8%的增長。
從業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)看，零售物業(yè)占據(jù)公司的絕對主導(dǎo)地位，估值占比高達(dá)70.2%，其中香港零售物業(yè)就占所有物業(yè)估值的52.2%。
這一結(jié)構(gòu)使其對消費(fèi)市場變化極為敏感，也凸顯了當(dāng)前業(yè)績增長的來之不易。
這主要得益于兩大核心業(yè)務(wù)的支撐，香港零售物業(yè)組合收益76.13億港元，停車場業(yè)務(wù)收益25.23億港元，分別增長1.4%和1.7%。
但壓力跡象仍然十分明顯。
財報顯示，期內(nèi)領(lǐng)展香港零售物業(yè)平均月租金從64.4港元/平方呎降至63.3港元/平方呎，續(xù)租租金調(diào)整率20年來首次轉(zhuǎn)負(fù)，錄得-2.2% 。
面對挑戰(zhàn)，領(lǐng)展也在進(jìn)行資產(chǎn)優(yōu)化，年內(nèi)完成了香港富善商場及秀茂坪商場的提升項目，預(yù)計投資回報率分別為17.2%及19.9%。
據(jù)悉，目前正處于規(guī)劃及法定審批階段的項目資本開支約5.76億元，其中涉及資本開支總額1.5億元的項目預(yù)計在2025年中至2026年初期間完工。
內(nèi)地 業(yè)務(wù)業(yè)績飆升 當(dāng)香港市場面臨逆風(fēng)，內(nèi)地業(yè)務(wù)成為領(lǐng)展亮眼的增長極 。
報告期內(nèi)， 領(lǐng)展 內(nèi)地物業(yè)組合總收益及物業(yè)收入凈額分別同比飆升29.7%和28.9%。
這一增長主要源于 其 對 上海七寶萬科廣場100%權(quán)益收購 ， 該項目的全年貢獻(xiàn)大幅拉升了內(nèi)地業(yè)績表現(xiàn)。
去年2月，領(lǐng)展曾發(fā)布公告稱，其已完成了對上海七寶萬科廣場剩余50%權(quán)益的收購，成為了上海七寶萬科廣場的唯一擁有者，并在去年7月份將上海七寶萬科廣場更名為上海七寶領(lǐng)展廣場。
不過，即使剔除該貢獻(xiàn)，其原有物業(yè)組合收益仍增長了6.5%。
出租率方面，期內(nèi) 內(nèi)地零售物業(yè)租用率達(dá) 到 95.9%，續(xù)租租金調(diào)整率雖受北京中關(guān)村項目拖累錄得-0.7%，但排除該項目后實(shí)際達(dá)到7.6%的正增長。
領(lǐng)展在深圳的旗艦項目領(lǐng)展中心城更是展現(xiàn)戰(zhàn)略價值。 該項目憑借靠近福田口岸的區(qū)位優(yōu)勢，周末港客占比高達(dá)40%-50%，平日也有10%-20%，成功承接了“港人北上”的消費(fèi)熱潮。
另外，據(jù)領(lǐng)展方面介紹其在廣州和北京的兩個項目， 廣州天河領(lǐng)展廣場二期和北京通州領(lǐng)展廣場的改造已規(guī)劃就緒，預(yù)留改造資金1.8億港元。 這些投資也將通過優(yōu)化商戶組合和空間設(shè)計進(jìn)一步提升收益能力。
從REIT到“REIT+”轉(zhuǎn)型 面對市場 大 環(huán)境 的 變化，領(lǐng)展 也 在謀求戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。
今年2月， 領(lǐng)展 宣布成立全新基金業(yè)務(wù)平臺“領(lǐng)展房地產(chǎn)投資” （Link Real Estate Partners） ， 推進(jìn)3.0戰(zhàn)略升級 ，這也 標(biāo)志著 其 從傳統(tǒng)房托向多元化資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)的轉(zhuǎn)型。
該平臺 專門為私人機(jī)構(gòu)資本提供服務(wù) ， 由集團(tuán)首席投資總裁宋俊彥 擔(dān)任 行政總裁，旨在通過“房托+”方案引入第三方資本，投資不同風(fēng)險層級的亞太區(qū)房地產(chǎn)資產(chǎn)。
據(jù)了解 ，該戰(zhàn)略將重點(diǎn)配置“機(jī)會型”及“增值型”高風(fēng)險資產(chǎn)以開辟新收入來源。
“通過領(lǐng)展3.0戰(zhàn)略，集團(tuán)將持續(xù)探索以不同方式強(qiáng)化領(lǐng)展房托物業(yè)組合，包括資產(chǎn)輪轉(zhuǎn)及收購，特別是在澳大利亞、新加坡及日本市場”，領(lǐng)展行政總裁王國龍在業(yè)績會上介紹稱。
另外，據(jù)領(lǐng)展方面介紹，公司的總負(fù)債比率已由2024年3月31日的23.5%降至2024年9月30日的22.8%，凈負(fù)債比率則保持在20.6%的低水平。
在去年9月凈償還44億元債務(wù)后，集團(tuán)的總負(fù)債金額已減少至556億元。固定利率債務(wù)占整體債務(wù)組合的比例由2024年3月31日的69.8%，調(diào)整至66.4%，以反映對利率展望的轉(zhuǎn)變。
交銀國際研究指出，截至2025財年末，領(lǐng)展的平均借貸成本為3.6%。2025財年期末，公司約66.9%的融資采用固定利率或已對沖。
而鑒于近期HIBOR（香港銀行同業(yè)拆借利率）下降，該行相信即使HIBOR未來反彈，仍會低于此前融資成本，有助于降低未來利息開支。 同時，其認(rèn)為領(lǐng)展在下一 財年業(yè)績?nèi)钥纱笾卤３州p微增長，而降息及房地產(chǎn)信托納入港股通則會成為公司中長期股價催化劑 。
接下來， 領(lǐng)展即將迎來上市20周年里程碑?；仡欉@段歷程，王國龍 在業(yè)績會上 充滿自豪 的表示，“ 我們 已 完成了100多個資產(chǎn)提升項目；通過成功的資產(chǎn)買賣為基金持有人創(chuàng)造價值 ；憑借這些經(jīng)驗(yàn)及成績，我們有信心即使日后面對任何挑戰(zhàn)，必能再創(chuàng)佳績”。
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