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沈陽市沈河區(qū)、廣元市蒼溪縣、湖州市南潯區(qū)、北京市石景山區(qū)、內(nèi)蒙古通遼市庫倫旗、紅河瀘西縣、廣西河池市東蘭縣、青島市平度市、駐馬店市新蔡縣
常州市金壇區(qū)、鹽城市響水縣、武漢市東西湖區(qū)、云浮市新興縣、南京市鼓樓區(qū)、大連市沙河口區(qū)、吉安市廬陵新區(qū)
廣西柳州市魚峰區(qū)、萬寧市北大鎮(zhèn)、東莞市企石鎮(zhèn)、北京市昌平區(qū)、內(nèi)蒙古包頭市東河區(qū)、臨高縣多文鎮(zhèn)
內(nèi)江市市中區(qū)、寶雞市千陽縣、濰坊市坊子區(qū)、雞西市滴道區(qū)、安陽市滑縣、廣州市海珠區(qū)、德州市德城區(qū)
孝感市云夢縣、六盤水市水城區(qū)、廣西梧州市龍圩區(qū)、長治市長子縣、焦作市山陽區(qū)、榆林市定邊縣
海口市秀英區(qū)、綏化市海倫市、六安市舒城縣、懷化市洪江市、渭南市華州區(qū)、武漢市新洲區(qū)、阜陽市臨泉縣、哈爾濱市木蘭縣、南陽市內(nèi)鄉(xiāng)縣
樂東黎族自治縣萬沖鎮(zhèn)、遵義市余慶縣、萬寧市南橋鎮(zhèn)、無錫市錫山區(qū)、大理彌渡縣
漢中市鎮(zhèn)巴縣、延邊延吉市、金華市永康市、隴南市西和縣、郴州市宜章縣、遼源市龍山區(qū)、廣西百色市西林縣、嘉峪關(guān)市新城鎮(zhèn)、北京市懷柔區(qū)、焦作市山陽區(qū)
株洲市蘆淞區(qū)、臨夏東鄉(xiāng)族自治縣、屯昌縣南呂鎮(zhèn)、臨汾市堯都區(qū)、天津市濱海新區(qū)、南通市如皋市、湘西州瀘溪縣、哈爾濱市五常市
齊齊哈爾市富拉爾基區(qū)、廣安市鄰水縣、清遠(yuǎn)市清新區(qū)、張掖市甘州區(qū)、儋州市雅星鎮(zhèn)、東莞市高埗鎮(zhèn)、蘭州市七里河區(qū)、東莞市鳳崗鎮(zhèn)、福州市鼓樓區(qū)、漯河市舞陽縣
河源市龍川縣、洛陽市澗西區(qū)、孝感市應(yīng)城市、呂梁市孝義市、泰安市岱岳區(qū)、曲靖市麒麟?yún)^(qū)、云浮市云城區(qū)
揚(yáng)州市邗江區(qū)、梅州市平遠(yuǎn)縣、六盤水市鐘山區(qū)、普洱市思茅區(qū)、衢州市江山市、淮南市田家庵區(qū)、蕪湖市鳩江區(qū)、株洲市攸縣
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永州市雙牌縣、錦州市太和區(qū)、鹽城市亭湖區(qū)、南通市如東縣、莆田市仙游縣、蘇州市吳江區(qū)、涼山喜德縣、黃山市祁門縣、黃石市大冶市、泉州市洛江區(qū)
海北門源回族自治縣、合肥市瑤海區(qū)、內(nèi)江市隆昌市、德州市臨邑縣、雅安市石棉縣、寧波市寧?？h、雅安市名山區(qū)、南陽市鄧州市、汕頭市金平區(qū)
煙臺市海陽市、甘孜道孚縣、淮安市金湖縣、海西蒙古族天峻縣、連云港市東海縣
洛陽市欒川縣、商丘市虞城縣、瓊海市石壁鎮(zhèn)、蘭州市七里河區(qū)、合肥市巢湖市、內(nèi)蒙古包頭市昆都侖區(qū)、雅安市寶興縣、宜昌市猇亭區(qū)、蚌埠市懷遠(yuǎn)縣、瀘州市納溪區(qū)
邵陽市新寧縣、宣城市廣德市、佛山市南海區(qū)、內(nèi)蒙古呼和浩特市清水河縣、溫州市龍灣區(qū)、河源市連平縣、哈爾濱市南崗區(qū)、邵陽市洞口縣、宿州市蕭縣、文昌市翁田鎮(zhèn)
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白沙黎族自治縣金波鄉(xiāng)、陽泉市礦區(qū)、昆明市嵩明縣、阜新市細(xì)河區(qū)、廣西南寧市青秀區(qū)、內(nèi)蒙古鄂爾多斯市鄂托克旗
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上海官宣啟動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)信托登記，多個(gè)創(chuàng)新亮點(diǎn)值得關(guān)注|界面新聞
界面新聞?dòng)浾?| 鄒文榕
繼北京完成不動(dòng)產(chǎn)和股權(quán)信托登記試點(diǎn)文件和首批項(xiàng)目落地后，上海不動(dòng)產(chǎn)信托登記試點(diǎn)工作也正式啟動(dòng)。
5月27日，上海市委金融委辦公室等六部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于開展不動(dòng)產(chǎn)信托登記試點(diǎn)的通知》（下稱：《通知》），明確自《通知》印發(fā)之日起上海轄區(qū)信托機(jī)構(gòu)可開展不動(dòng)產(chǎn)信托登記試點(diǎn)工作一年。
界面新聞?dòng)浾邚纳虾Ｐ磐刑帿@悉，先前，上海信托全程參與了此項(xiàng)試點(diǎn)工作政策的推出，目前正積極推動(dòng)首批項(xiàng)目落地。
“《通知》是落實(shí)和推動(dòng)信托在上海國際金融建設(shè)和信托高質(zhì)量發(fā)展的重要舉措。《上海市推進(jìn)國際金融中心建設(shè)條例》和《關(guān)于加強(qiáng)監(jiān)管防范風(fēng)險(xiǎn)推動(dòng)信托行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的若干意見》都將不動(dòng)產(chǎn)信托登記的相關(guān)工作納入，體現(xiàn)了國務(wù)院、國家金融監(jiān)管總局和上海市對于不動(dòng)產(chǎn)信托登記的高度重視。本次不動(dòng)產(chǎn)信托登記試點(diǎn)工作在上海破局，是助力上海國際金融中心建設(shè)中信托功能的有力體現(xiàn)。”上海信托方面向界面新聞?dòng)浾呋貜?fù)。
本次《通知》共四項(xiàng)內(nèi)容：一是明確了不動(dòng)產(chǎn)信托、不動(dòng)產(chǎn)信托登記等定義以及本次試點(diǎn)的適用范圍；二是明確開展不動(dòng)產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的合規(guī)性要求；三是規(guī)定了辦理流程；四是完善了其他配套機(jī)制。
界面新聞?dòng)浾甙l(fā)現(xiàn)，上海版“不動(dòng)產(chǎn)信托登記”有多個(gè)亮點(diǎn)值得關(guān)注。
例如，在適用范圍部分，本次《通知》前瞻性設(shè)置了慈善信托專項(xiàng)條款，對慈善信托雙受托人模式的業(yè)務(wù)場景進(jìn)行了適用規(guī)定；合規(guī)性方面，《通知》特別鼓勵(lì)圍繞養(yǎng)老助老、特殊需要、家庭服務(wù)、公益慈善、風(fēng)險(xiǎn)處置等與民生福祉密切相關(guān)的場景開展不動(dòng)產(chǎn)信托登記試點(diǎn)。
在辦理流程方面，《通知》構(gòu)建了不動(dòng)產(chǎn)信托財(cái)產(chǎn)“信托產(chǎn)品預(yù)登記—申請出具證明文件—辦理信托財(cái)產(chǎn)登記—反饋登記結(jié)果”全周期的辦理流程，涉及了從預(yù)登記到信托財(cái)產(chǎn)分配或處置等環(huán)節(jié)，有效實(shí)現(xiàn)全流程閉環(huán)辦理。
其中，《通知》明確通過中國信托登記有限責(zé)任公司進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)信托產(chǎn)品登記和不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)信托財(cái)產(chǎn)登記的“雙重登記”模式開展不動(dòng)產(chǎn)信托登記試點(diǎn)；同時(shí)，明確須將委托人名下的不動(dòng)產(chǎn)通過轉(zhuǎn)移登記給受托人，并由不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)在不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證上注記“信托財(cái)產(chǎn)”專項(xiàng)標(biāo)識，體現(xiàn)信托財(cái)產(chǎn)獨(dú)立性，實(shí)現(xiàn)其與委托人、受托人固有資產(chǎn)相隔離。
此外，界面新聞?dòng)浾哧P(guān)注到，相比于北京版本，上海版《通知》還增加了信托受益人可以申請辦理信托受益權(quán)證的內(nèi)容。
清華大學(xué)法學(xué)院金融與法律研究中心研究員楊祥向界面新聞?dòng)浾叻治?，資產(chǎn)服務(wù)信托的信托受益權(quán)登記是一個(gè)全新的概念，也是業(yè)界正在討論與推進(jìn)的重要事項(xiàng)。
“對于資產(chǎn)管理信托來說，信托受益權(quán)登記的目的主要是便于份額流轉(zhuǎn)，從這個(gè)角度來說，似乎對于資產(chǎn)服務(wù)信托來說受益權(quán)登記的價(jià)值不突出，但在當(dāng)前不動(dòng)產(chǎn)信托財(cái)產(chǎn)登記制度不完善的情況下，信托受益權(quán)登記在資產(chǎn)服務(wù)信托領(lǐng)域也有討論的價(jià)值與空間?！睏钕楸硎尽?/p>
整體上看，功承瀛泰律師事務(wù)所律師唐潮在接受界面新聞?dòng)浾卟稍L時(shí)表示，本次上海試點(diǎn)在北京試點(diǎn)基礎(chǔ)上的改進(jìn)是顯而易見的，但部分北京試點(diǎn)的遺留問題依然沒有解決。
“例如，《通知》要求委托人與受托人簽訂信托文件，變相排除了遺囑信托辦理不動(dòng)產(chǎn)信托登記的可能，同時(shí)也可能存在通過設(shè)立不動(dòng)產(chǎn)信托回避限購政策進(jìn)行套利的空間，”唐潮認(rèn)為，“相應(yīng)問題仍有待后續(xù)稅收政策的明確以及監(jiān)管跟進(jìn)來解決。”
就共性而言，唐潮分析，兩地試點(diǎn)方案都留出了根據(jù)發(fā)生效力的法律文件進(jìn)行權(quán)屬轉(zhuǎn)移的路徑，本質(zhì)是為了留出通過訴訟和執(zhí)行完成不動(dòng)產(chǎn)信托登記的空間。
“同時(shí)，除兩份文件在稅費(fèi)問題上尚沒有‘超預(yù)期’的解決方案外”，楊祥還提到，“兩份通知均僅規(guī)定在不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書或（和）不動(dòng)產(chǎn)登記簿上做注記，這對于外部第三人特別是有權(quán)查詢情況的交易主體來說還不太充分。
據(jù)界面新聞?dòng)浾叽饲皥?bào)道，信托財(cái)產(chǎn)登記作為我國民商事登記制度的重要補(bǔ)充，是發(fā)揮信托靈活性和功能優(yōu)勢，保障信托財(cái)產(chǎn)獨(dú)立性的重要制度安排。
因缺乏配套的制度安排，信托財(cái)產(chǎn)登記制度在我國長期處于“有法可依、無法操作”的狀態(tài)。各地雖有批復(fù)性文件鼓勵(lì)開展相應(yīng)業(yè)務(wù)，但正式實(shí)施文件始終未有發(fā)布。
不過，相關(guān)制度建設(shè)在2024年底迎來轉(zhuǎn)機(jī)。
2024年12月，北京率先啟動(dòng)轄區(qū)內(nèi)信托機(jī)構(gòu)的不動(dòng)產(chǎn)信托財(cái)產(chǎn)登記試點(diǎn)工作，標(biāo)志著我國信托財(cái)產(chǎn)登記邁出關(guān)鍵一步。
2025年4月初，北京市“雙首單”不動(dòng)產(chǎn)信托財(cái)產(chǎn)登記項(xiàng)目正式落地，國投泰康信托和外貿(mào)信托拔得頭籌。兩家機(jī)構(gòu)分別從特殊需要服務(wù)群體以及“422”（四位老人、夫妻雙獨(dú)、兩名子女）的典型家庭的底層需求出發(fā)，協(xié)助委托人完成了將不動(dòng)產(chǎn)納入信托財(cái)產(chǎn)最終得以實(shí)現(xiàn)保障子女全生命周期權(quán)益的信托需求。
4月10日，北京金融監(jiān)管局與北京市市場監(jiān)督管理局聯(lián)合印發(fā)股權(quán)信托財(cái)產(chǎn)登記試點(diǎn)政策，通知轄內(nèi)各單位做好北京市股權(quán)信托財(cái)產(chǎn)登記工作。中國信托登記有限責(zé)任公司也于4月15日發(fā)布了配套的通知。
4月16日，“中信信托-東方園林破產(chǎn)重整專項(xiàng)服務(wù)信托”在北京市朝陽區(qū)市場監(jiān)督管理局順利完成股權(quán)信托財(cái)產(chǎn)登記，全國首例股權(quán)信托財(cái)產(chǎn)登記隨之誕生。
華北某信托公司信托經(jīng)理向界面新聞表示，信托"三分類"新規(guī)實(shí)施以來，監(jiān)管層圍繞行業(yè)發(fā)展出臺的系列政策導(dǎo)向愈發(fā)清晰：始終以推動(dòng)信托業(yè)高質(zhì)量發(fā)展為核心，持續(xù)引導(dǎo)行業(yè)回歸信托本源，或者說引導(dǎo)行業(yè)做實(shí)資產(chǎn)服務(wù)信托業(yè)務(wù)——利用信托制度，提供資產(chǎn)隔離、財(cái)富傳承、公益慈善、養(yǎng)老保障等功能。
而京滬兩地近期落地的信托財(cái)產(chǎn)登記相關(guān)政策文件，其核心意圖在于鼓勵(lì)信托公司深度拓展資產(chǎn)服務(wù)信托業(yè)務(wù)，積極探索股權(quán)、不動(dòng)產(chǎn)等多元信托財(cái)產(chǎn)的登記試點(diǎn)創(chuàng)新。
“隨著京滬兩地試點(diǎn)工作的有序推進(jìn)，全國統(tǒng)一的信托財(cái)產(chǎn)登記制度體系及配套實(shí)施細(xì)則有望加速落地，為行業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展提供更堅(jiān)實(shí)的制度支撐?！笔茉L人士提到。
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