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孝感市應(yīng)城市、深圳市寶安區(qū)、東莞市望牛墩鎮(zhèn)、晉城市沁水縣、鷹潭市貴溪市、天津市北辰區(qū)
衡陽市石鼓區(qū)、淄博市臨淄區(qū)、黃山市黃山區(qū)、福州市羅源縣、徐州市邳州市、延安市洛川縣
南充市營山縣、常德市桃源縣、東莞市企石鎮(zhèn)、廣西南寧市隆安縣、贛州市南康區(qū)、寧波市奉化區(qū)、五指山市毛道、北京市房山區(qū)、株洲市淥口區(qū)、白沙黎族自治縣七坊鎮(zhèn)
南陽市南召縣、嘉興市桐鄉(xiāng)市、昆明市富民縣、開封市祥符區(qū)、榆林市綏德縣、萬寧市東澳鎮(zhèn)、常德市澧縣、嘉興市秀洲區(qū)
合肥市包河區(qū)、株洲市石峰區(qū)、紅河元陽縣、揭陽市揭西縣、海北剛察縣、東方市四更鎮(zhèn)、陵水黎族自治縣光坡鎮(zhèn)、洛陽市老城區(qū)、寧德市霞浦縣、昭通市水富市
阜新市新邱區(qū)、清遠市英德市、云浮市云安區(qū)、綏化市望奎縣、安康市旬陽市、運城市河津市
鐵嶺市調(diào)兵山市、漳州市龍文區(qū)、銅仁市江口縣、寧夏銀川市賀蘭縣、池州市青陽縣
合肥市廬陽區(qū)、玉溪市新平彝族傣族自治縣、濟南市槐蔭區(qū)、隨州市廣水市、天津市北辰區(qū)、臨高縣調(diào)樓鎮(zhèn)、中山市神灣鎮(zhèn)、黔南龍里縣
內(nèi)蒙古赤峰市松山區(qū)、忻州市岢嵐縣、九江市濂溪區(qū)、福州市鼓樓區(qū)、五指山市水滿、襄陽市棗陽市、廣安市前鋒區(qū)、阿壩藏族羌族自治州茂縣、南昌市青山湖區(qū)、大同市靈丘縣
洛陽市洛龍區(qū)、廣西防城港市港口區(qū)、齊齊哈爾市訥河市、黔西南望謨縣、七臺河市桃山區(qū)、鐵嶺市銀州區(qū)、銅仁市印江縣、天津市南開區(qū)、三亞市海棠區(qū)、阿壩藏族羌族自治州汶川縣
麗水市縉云縣、定安縣嶺口鎮(zhèn)、澄邁縣老城鎮(zhèn)、阜陽市潁東區(qū)、儋州市蘭洋鎮(zhèn)、合肥市廬江縣、青島市李滄區(qū)、馬鞍山市含山縣、瓊海市石壁鎮(zhèn)、蚌埠市懷遠縣
清遠市連南瑤族自治縣、鶴壁市淇濱區(qū)、武威市天祝藏族自治縣、平頂山市寶豐縣、畢節(jié)市七星關(guān)區(qū)、東方市四更鎮(zhèn)
寶雞市陳倉區(qū)、楚雄大姚縣、攀枝花市米易縣、重慶市黔江區(qū)、阜陽市潁州區(qū)、鞍山市臺安縣
郴州市資興市、佳木斯市同江市、內(nèi)蒙古呼倫貝爾市牙克石市、婁底市婁星區(qū)、榆林市佳縣、菏澤市巨野縣、忻州市寧武縣、渭南市大荔縣
廣西南寧市興寧區(qū)、紅河石屏縣、七臺河市桃山區(qū)、中山市五桂山街道、寶雞市扶風縣、內(nèi)蒙古烏海市海南區(qū)、清遠市清城區(qū)、張掖市肅南裕固族自治縣
廣西來賓市合山市、運城市絳縣、隨州市廣水市、榆林市橫山區(qū)、德宏傣族景頗族自治州梁河縣、長春市南關(guān)區(qū)、保山市施甸縣、臨高縣博厚鎮(zhèn)、沈陽市鐵西區(qū)、廈門市同安區(qū)
衢州市柯城區(qū)、樂東黎族自治縣萬沖鎮(zhèn)、德州市寧津縣、隨州市廣水市、忻州市五寨縣、濟寧市金鄉(xiāng)縣、昭通市鹽津縣、懷化市辰溪縣、銅仁市松桃苗族自治縣
怒江傈僳族自治州福貢縣、安陽市龍安區(qū)、貴陽市開陽縣、武威市天祝藏族自治縣、天水市麥積區(qū)、佛山市順德區(qū)、清遠市清新區(qū)
吉安市新干縣、湛江市霞山區(qū)、普洱市景谷傣族彝族自治縣、馬鞍山市當涂縣、榆林市靖邊縣、云浮市羅定市、阜陽市潁東區(qū)、黃石市陽新縣、邵陽市城步苗族自治縣、汕尾市陸河縣
九江市廬山市、廣西玉林市陸川縣、晉城市陵川縣、四平市伊通滿族自治縣、北京市石景山區(qū)、商丘市睢縣、合肥市長豐縣
安康市漢陰縣、商丘市永城市、內(nèi)蒙古巴彥淖爾市烏拉特后旗、淮安市金湖縣、贛州市龍南市、武漢市青山區(qū)、寧波市江北區(qū)、白沙黎族自治縣牙叉鎮(zhèn)、荊州市洪湖市、永州市江永縣
永州市江永縣、伊春市鐵力市、南陽市鄧州市、黔東南丹寨縣、宜春市高安市
雅安市蘆山縣、綏化市明水縣、上海市普陀區(qū)、宣城市郎溪縣、駐馬店市平輿縣、儋州市南豐鎮(zhèn)、宜昌市遠安縣
咸陽市乾縣、蕪湖市鳩江區(qū)、鄭州市上街區(qū)、肇慶市鼎湖區(qū)、廣西來賓市象州縣、宿州市靈璧縣、韶關(guān)市曲江區(qū)、懷化市通道侗族自治縣
麗水市松陽縣、甘孜色達縣、濱州市博興縣、綏化市安達市、黃山市屯溪區(qū)、徐州市邳州市、內(nèi)蒙古呼和浩特市回民區(qū)
成都市大邑縣、東莞市沙田鎮(zhèn)、西寧市城中區(qū)、宜賓市筠連縣、阜陽市潁泉區(qū)、通化市集安市、青島市市北區(qū)、淮北市相山區(qū)、重慶市潼南區(qū)
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畢節(jié)市黔西市、松原市寧江區(qū)、周口市西華縣、鞍山市臺安縣、銅川市耀州區(qū)、恩施州建始縣、懷化市洪江市、宜春市豐城市、佳木斯市東風區(qū)、天水市麥積區(qū)
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內(nèi)蒙古巴彥淖爾市杭錦后旗、上饒市德興市、莆田市荔城區(qū)、漢中市佛坪縣、駐馬店市西平縣、天津市河西區(qū)、綏化市慶安縣、上海市松江區(qū)、武威市古浪縣、永州市江華瑤族自治縣
紅河蒙自市、廣西賀州市富川瑤族自治縣、汕頭市潮陽區(qū)、中山市板芙鎮(zhèn)、黃岡市羅田縣、洛陽市宜陽縣、三沙市南沙區(qū)、揚州市邗江區(qū)、馬鞍山市花山區(qū)、曲靖市麒麟?yún)^(qū)
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紅河瀘西縣、中山市東區(qū)街道、上海市普陀區(qū)、銅仁市玉屏侗族自治縣、宜昌市夷陵區(qū)、南平市順昌縣、大慶市讓胡路區(qū)、長春市寬城區(qū)、萍鄉(xiāng)市上栗縣
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商業(yè)地產(chǎn)企穩(wěn)回暖，內(nèi)地收入飆升助力領(lǐng)展全年收益同比增長4.8%|界面新聞 · 地產(chǎn)
界面新聞記者 | 王妤涵
5月27日，領(lǐng)展房地產(chǎn)投資信托基金（以下簡稱“領(lǐng)展”）在香港舉行了業(yè)績發(fā)布會，公布了其截至2025年3月31日的年度業(yè)績。?
財報數(shù)據(jù)顯示，面對香港零售業(yè)總銷貨價值同比下跌和全球高息環(huán)境持續(xù)壓力，領(lǐng)展2024/2025財年收益仍達142.23億港元，同比增長4.8%，物業(yè)收入凈額增長5.5%至106.19億港元。
截至期末，公司可分派總額達70.25億港元，同比增長4.6%，每基金單位分派上升3.7%至272.34港仙。
交銀國際研究指出，領(lǐng)展2025財年業(yè)績穩(wěn)定，派息好于市場預(yù)期，同時公司以必需消費為主的香港零售組合面對北上消費展現(xiàn)出韌性。
重點財務(wù)數(shù)據(jù)摘要 圖片來源：領(lǐng)展財報“在宏觀經(jīng)濟環(huán)境不明朗、業(yè)務(wù)面對重重挑戰(zhàn)下，領(lǐng)展房托的全年表現(xiàn)保持穩(wěn)健，充份展現(xiàn)抗逆力。要在當前氣候下取得成功，領(lǐng)展將須進一步提升適應(yīng)力、抗逆力及靈敏度，專注于公司跨越周期而實現(xiàn)成功的核心基本因素”，領(lǐng)展董事會主席歐敦勤在業(yè)績發(fā)布會上表示。
香港零售市場壓力倍增
從業(yè)務(wù)布局來看，中國香港是領(lǐng)展當前最大的市場。
截至2025年3月31日，領(lǐng)展共擁有154項物業(yè)資產(chǎn)，其中130項位于香港，12項位于內(nèi)地，12項分布在澳大利亞、新加坡和英國，總估值達到2260億港元。
領(lǐng)展投資物業(yè)組合分布圖 圖片來源：交銀國際市場環(huán)境方面，2024/2025財年，香港零售業(yè)市場經(jīng)歷著艱難時刻。整體零售業(yè)總銷貨價值按年下跌，盡管港人北上消費及出境旅游模式轉(zhuǎn)趨穩(wěn)定，但零售業(yè)仍面臨挑戰(zhàn)，而非必需品零售更是重災(zāi)區(qū)。
在此背景下，領(lǐng)展香港物業(yè)組合仍實現(xiàn)了收益和物業(yè)收入凈額分別1.5%和2.8%的增長。
從業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)看，零售物業(yè)占據(jù)公司的絕對主導(dǎo)地位，估值占比高達70.2%，其中香港零售物業(yè)就占所有物業(yè)估值的52.2%。
這一結(jié)構(gòu)使其對消費市場變化極為敏感，也凸顯了當前業(yè)績增長的來之不易。
這主要得益于兩大核心業(yè)務(wù)的支撐，香港零售物業(yè)組合收益76.13億港元，停車場業(yè)務(wù)收益25.23億港元，分別增長1.4%和1.7%。
但壓力跡象仍然十分明顯。
財報顯示，期內(nèi)領(lǐng)展香港零售物業(yè)平均月租金從64.4港元/平方呎降至63.3港元/平方呎，續(xù)租租金調(diào)整率20年來首次轉(zhuǎn)負，錄得-2.2%。
面對挑戰(zhàn)，領(lǐng)展也在進行資產(chǎn)優(yōu)化，年內(nèi)完成了香港富善商場及秀茂坪商場的提升項目，預(yù)計投資回報率分別為17.2%及19.9%。
據(jù)悉，目前正處于規(guī)劃及法定審批階段的項目資本開支約5.76億元，其中涉及資本開支總額1.5億元的項目預(yù)計在2025年中至2026年初期間完工。
內(nèi)地業(yè)務(wù)業(yè)績飆升
當香港市場面臨逆風，內(nèi)地業(yè)務(wù)成為領(lǐng)展亮眼的增長極。
報告期內(nèi)，領(lǐng)展內(nèi)地物業(yè)組合總收益及物業(yè)收入凈額分別同比飆升29.7%和28.9%。
這一增長主要源于其對上海七寶萬科廣場100%權(quán)益收購，該項目的全年貢獻大幅拉升了內(nèi)地業(yè)績表現(xiàn)。
去年2月，領(lǐng)展曾發(fā)布公告稱，其已完成了對上海七寶萬科廣場剩余50%權(quán)益的收購，成為了上海七寶萬科廣場的唯一擁有者，并在去年7月份將上海七寶萬科廣場更名為上海七寶領(lǐng)展廣場。
不過，即使剔除該貢獻，其原有物業(yè)組合收益仍增長了6.5%。
出租率方面，期內(nèi)內(nèi)地零售物業(yè)租用率達到95.9%，續(xù)租租金調(diào)整率雖受北京中關(guān)村項目拖累錄得-0.7%，但排除該項目后實際達到7.6%的正增長。
領(lǐng)展在深圳的旗艦項目領(lǐng)展中心城更是展現(xiàn)戰(zhàn)略價值。該項目憑借靠近福田口岸的區(qū)位優(yōu)勢，周末港客占比高達40%-50%，平日也有10%-20%，成功承接了“港人北上”的消費熱潮。
另外，據(jù)領(lǐng)展方面介紹其在廣州和北京的兩個項目，廣州天河領(lǐng)展廣場二期和北京通州領(lǐng)展廣場的改造已規(guī)劃就緒，預(yù)留改造資金1.8億港元。這些投資也將通過優(yōu)化商戶組合和空間設(shè)計進一步提升收益能力。
從REIT到“REIT+”轉(zhuǎn)型
面對市場大環(huán)境的變化，領(lǐng)展也在謀求戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。
今年2月，領(lǐng)展宣布成立全新基金業(yè)務(wù)平臺“領(lǐng)展房地產(chǎn)投資”（Link Real Estate Partners），推進3.0戰(zhàn)略升級，這也標志著其從傳統(tǒng)房托向多元化資產(chǎn)管理機構(gòu)的轉(zhuǎn)型。
該平臺專門為私人機構(gòu)資本提供服務(wù)，由集團首席投資總裁宋俊彥擔任行政總裁，旨在通過“房托+”方案引入第三方資本，投資不同風險層級的亞太區(qū)房地產(chǎn)資產(chǎn)。
據(jù)了解，該戰(zhàn)略將重點配置“機會型”及“增值型”高風險資產(chǎn)以開辟新收入來源。
“通過領(lǐng)展3.0戰(zhàn)略，集團將持續(xù)探索以不同方式強化領(lǐng)展房托物業(yè)組合，包括資產(chǎn)輪轉(zhuǎn)及收購，特別是在澳大利亞、新加坡及日本市場”，領(lǐng)展行政總裁王國龍在業(yè)績會上介紹稱。
另外，據(jù)領(lǐng)展方面介紹，公司的總負債比率已由2024年3月31日的23.5%降至2024年9月30日的22.8%，凈負債比率則保持在20.6%的低水平。
在去年9月凈償還44億元債務(wù)后，集團的總負債金額已減少至556億元。固定利率債務(wù)占整體債務(wù)組合的比例由2024年3月31日的69.8%，調(diào)整至66.4%，以反映對利率展望的轉(zhuǎn)變。
交銀國際研究指出，截至2025財年末，領(lǐng)展的平均借貸成本為3.6%。2025財年期末，公司約66.9%的融資采用固定利率或已對沖。
而鑒于近期HIBOR（香港銀行同業(yè)拆借利率）下降，該行相信即使HIBOR未來反彈，仍會低于此前融資成本，有助于降低未來利息開支。 同時，其認為領(lǐng)展在下一財年業(yè)績?nèi)钥纱笾卤３州p微增長，而降息及房地產(chǎn)信托納入港股通則會成為公司中長期股價催化劑。
接下來，領(lǐng)展即將迎來上市20周年里程碑?；仡欉@段歷程，王國龍在業(yè)績會上充滿自豪的表示，“我們已完成了100多個資產(chǎn)提升項目；通過成功的資產(chǎn)買賣為基金持有人創(chuàng)造價值；憑借這些經(jīng)驗及成績，我們有信心即使日后面對任何挑戰(zhàn)，必能再創(chuàng)佳績”。
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