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哈爾濱市松北區(qū)、平?jīng)鍪腥A亭縣、湖州市南潯區(qū)、徐州市新沂市、湘西州吉首市、宣城市宣州區(qū)
三明市大田縣、白沙黎族自治縣細(xì)水鄉(xiāng)、綏化市綏棱縣、東營市廣饒縣、內(nèi)蒙古赤峰市克什克騰旗、廣西崇左市大新縣、咸寧市嘉魚縣、晉城市澤州縣、湛江市徐聞縣、鄂州市梁子湖區(qū)
十堰市張灣區(qū)、安慶市太湖縣、廣西南寧市良慶區(qū)、白沙黎族自治縣邦溪鎮(zhèn)、恩施州利川市
杭州市富陽區(qū)、通化市梅河口市、內(nèi)蒙古呼倫貝爾市阿榮旗、昆明市五華區(qū)、銅仁市沿河土家族自治縣、朝陽市北票市、廣西南寧市上林縣、汕頭市南澳縣、隨州市曾都區(qū)
大同市天鎮(zhèn)縣、伊春市伊美區(qū)、菏澤市牡丹區(qū)、重慶市石柱土家族自治縣、萬寧市龍滾鎮(zhèn)
孝感市應(yīng)城市、延安市黃龍縣、撫州市黎川縣、濱州市陽信縣、廣西來賓市金秀瑤族自治縣、玉溪市通海縣、東莞市厚街鎮(zhèn)
萍鄉(xiāng)市湘東區(qū)、長治市沁源縣、上海市浦東新區(qū)、煙臺市招遠(yuǎn)市、黔東南錦屏縣、哈爾濱市香坊區(qū)、寧夏中衛(wèi)市中寧縣、南陽市桐柏縣
寧波市江北區(qū)、朝陽市北票市、十堰市房縣、廣西崇左市寧明縣、牡丹江市陽明區(qū)、漢中市漢臺區(qū)、內(nèi)江市市中區(qū)、文山麻栗坡縣、安順市平壩區(qū)、咸陽市彬州市
西安市碑林區(qū)、內(nèi)蒙古赤峰市紅山區(qū)、長春市農(nóng)安縣、朝陽市建平縣、昆明市石林彝族自治縣、綏化市望奎縣、長沙市望城區(qū)、金華市金東區(qū)、株洲市蘆淞區(qū)、江門市開平市
蚌埠市禹會區(qū)、洛陽市瀍河回族區(qū)、廣西玉林市陸川縣、昌江黎族自治縣王下鄉(xiāng)、棗莊市山亭區(qū)、南平市浦城縣、梅州市豐順縣、鞍山市岫巖滿族自治縣、白銀市會寧縣、曲靖市宣威市
棗莊市山亭區(qū)、濟(jì)南市章丘區(qū)、黔東南雷山縣、中山市三角鎮(zhèn)、文山硯山縣、紅河建水縣、畢節(jié)市赫章縣、呂梁市嵐縣、衢州市衢江區(qū)、內(nèi)蒙古烏海市海南區(qū)
益陽市沅江市、齊齊哈爾市昂昂溪區(qū)、黃岡市浠水縣、泰州市姜堰區(qū)、儋州市排浦鎮(zhèn)、黔南三都水族自治縣、肇慶市德慶縣、臨夏東鄉(xiāng)族自治縣、南平市建甌市、開封市通許縣
綏化市望奎縣、聊城市高唐縣、宜昌市夷陵區(qū)、寧夏銀川市永寧縣、連云港市灌云縣
張家界市桑植縣、臨夏臨夏縣、昆明市盤龍區(qū)、大興安嶺地區(qū)呼中區(qū)、湛江市雷州市、惠州市龍門縣、內(nèi)蒙古赤峰市林西縣、呂梁市嵐縣
寧波市象山縣、廣西南寧市良慶區(qū)、深圳市羅湖區(qū)、遼源市東遼縣、紅河河口瑤族自治縣
聊城市東阿縣、汕頭市澄海區(qū)、黑河市嫩江市、萬寧市三更羅鎮(zhèn)、晉城市沁水縣、揭陽市普寧市、迪慶香格里拉市
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泉州市南安市、益陽市桃江縣、莆田市仙游縣、深圳市福田區(qū)、瓊海市陽江鎮(zhèn)、溫州市甌海區(qū)、麗江市寧蒗彝族自治縣
甘南碌曲縣、九江市湖口縣、婁底市婁星區(qū)、酒泉市玉門市、日照市東港區(qū)、七臺河市勃利縣、新鄉(xiāng)市原陽縣、吉林市舒蘭市
內(nèi)蒙古呼和浩特市玉泉區(qū)、湛江市麻章區(qū)、廣西柳州市柳城縣、昆明市石林彝族自治縣、丹東市振安區(qū)、景德鎮(zhèn)市昌江區(qū)
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馬鞍山市和縣、贛州市龍南市、黔南荔波縣、岳陽市岳陽樓區(qū)、隴南市康縣、直轄縣仙桃市、黔東南丹寨縣、銅仁市碧江區(qū)
晉中市榆次區(qū)、鶴崗市工農(nóng)區(qū)、宜昌市點軍區(qū)、內(nèi)蒙古鄂爾多斯市伊金霍洛旗、廣西崇左市天等縣、運城市聞喜縣、合肥市肥東縣、大理南澗彝族自治縣
上海市虹口區(qū)、萬寧市后安鎮(zhèn)、自貢市富順縣、佛山市順德區(qū)、玉樹雜多縣、海西蒙古族茫崖市、內(nèi)蒙古包頭市白云鄂博礦區(qū)、蚌埠市禹會區(qū)、濱州市惠民縣
榆林市清澗縣、澄邁縣加樂鎮(zhèn)、黔東南丹寨縣、懷化市通道侗族自治縣、廣西梧州市蒼梧縣、長沙市雨花區(qū)、天水市秦安縣、汕頭市潮陽區(qū)
吉林市永吉縣、安慶市懷寧縣、郴州市嘉禾縣、成都市郫都區(qū)、營口市老邊區(qū)、邵陽市邵陽縣
鹽城市亭湖區(qū)、瓊海市會山鎮(zhèn)、鹽城市鹽都區(qū)、北京市密云區(qū)、佳木斯市同江市、重慶市黔江區(qū)
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開封市龍亭區(qū)、榆林市府谷縣、東莞市茶山鎮(zhèn)、廣西百色市平果市、鶴崗市綏濱縣、滁州市鳳陽縣、茂名市電白區(qū)
洛陽市瀍河回族區(qū)、佛山市禪城區(qū)、淮安市淮安區(qū)、煙臺市棲霞市、洛陽市孟津區(qū)、海北剛察縣、白銀市平川區(qū)、鷹潭市月湖區(qū)
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洛陽市新安縣、漯河市郾城區(qū)、綏化市綏棱縣、東營市河口區(qū)、濟(jì)南市平陰縣、德州市慶云縣
商業(yè)地產(chǎn)企穩(wěn)回暖,內(nèi)地收入飆升助力領(lǐng)展全年收益同比增長4.8%|界面新聞 · 地產(chǎn)
界面新聞記者 | 王妤涵
5月27日,領(lǐng)展房地產(chǎn)投資信托基金(以下簡稱“領(lǐng)展”)在香港舉行了業(yè)績發(fā)布會,公布了其截至2025年3月31日的年度業(yè)績。?
財報數(shù)據(jù)顯示,面對香港零售業(yè)總銷貨價值同比下跌和全球高息環(huán)境持續(xù)壓力,領(lǐng)展2024/2025財年收益仍達(dá)142.23億港元,同比增長4.8%,物業(yè)收入凈額增長5.5%至106.19億港元。
截至期末,公司可分派總額達(dá)70.25億港元,同比增長4.6%,每基金單位分派上升3.7%至272.34港仙。
交銀國際研究指出,領(lǐng)展2025財年業(yè)績穩(wěn)定,派息好于市場預(yù)期,同時 公司 以必需消費為主的香港零售組合面對北上消費展現(xiàn)出韌性 。
重點財務(wù)數(shù)據(jù)摘要 圖片來源:領(lǐng)展財報 “在宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境不明朗、業(yè)務(wù)面對重重挑戰(zhàn)下,領(lǐng)展房托的全年表現(xiàn)保持穩(wěn)健,充份展現(xiàn)抗逆力。要在當(dāng)前氣候下取得成功,領(lǐng)展將須進(jìn)一步提升適應(yīng)力、抗逆力及靈敏度,專注于公司跨越周期而實現(xiàn)成功的核心基本因素”, 領(lǐng)展董事會主席歐敦勤在業(yè)績發(fā)布會上表示。
香港零售市場壓力倍增
從業(yè)務(wù)布局來看,中國香港是領(lǐng)展當(dāng)前最大的市場。
截至2025年3月31日,領(lǐng)展共擁有154項物業(yè)資產(chǎn),其中130項位于香港,12項位于內(nèi)地,12項分布在澳大利亞、新加坡和英國,總估值達(dá)到2260億港元。
領(lǐng)展投資物業(yè)組合分布圖 圖片來源:交銀國際 市場環(huán)境方面,2024/2025財年,香港零售業(yè)市場經(jīng)歷著艱難時刻。整體零售業(yè)總銷貨價值按年下跌,盡管港人北上消費及出境旅游模式轉(zhuǎn)趨穩(wěn)定,但零售業(yè)仍面臨挑戰(zhàn),而非必需品零售更是重災(zāi)區(qū)。
在此背景下,領(lǐng)展香港物業(yè)組合仍實現(xiàn)了收益和物業(yè)收入凈額分別1.5%和2.8%的增長。
從業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)看,零售物業(yè)占據(jù)公司的絕對主導(dǎo)地位,估值占比高達(dá)70.2%,其中香港零售物業(yè)就占所有物業(yè)估值的52.2%。
這一結(jié)構(gòu)使其對消費市場變化極為敏感,也凸顯了當(dāng)前業(yè)績增長的來之不易。
這主要得益于兩大核心業(yè)務(wù)的支撐,香港零售物業(yè)組合收益76.13億港元,停車場業(yè)務(wù)收益25.23億港元,分別增長1.4%和1.7%。
但壓力跡象仍然十分明顯。
財報顯示,期內(nèi)領(lǐng)展香港零售物業(yè)平均月租金從64.4港元/平方呎降至63.3港元/平方呎,續(xù)租租金調(diào)整率20年來首次轉(zhuǎn)負(fù),錄得-2.2% 。
面對挑戰(zhàn),領(lǐng)展也在進(jìn)行資產(chǎn)優(yōu)化,年內(nèi)完成了香港富善商場及秀茂坪商場的提升項目,預(yù)計投資回報率分別為17.2%及19.9%。
據(jù)悉,目前正處于規(guī)劃及法定審批階段的項目資本開支約5.76億元,其中涉及資本開支總額1.5億元的項目預(yù)計在2025年中至2026年初期間完工。
內(nèi)地 業(yè)務(wù)業(yè)績飆升
當(dāng)香港市場面臨逆風(fēng),內(nèi)地業(yè)務(wù)成為領(lǐng)展亮眼的增長極 。
報告期內(nèi), 領(lǐng)展 內(nèi)地物業(yè)組合總收益及物業(yè)收入凈額分別同比飆升29.7%和28.9%。
這一增長主要源于 其 對 上海七寶萬科廣場100%權(quán)益收購 , 該項目的全年貢獻(xiàn)大幅拉升了內(nèi)地業(yè)績表現(xiàn)。
去年2月,領(lǐng)展曾發(fā)布公告稱,其已完成了對上海七寶萬科廣場剩余50%權(quán)益的收購,成為了上海七寶萬科廣場的唯一擁有者,并在去年7月份將上海七寶萬科廣場更名為上海七寶領(lǐng)展廣場。
不過,即使剔除該貢獻(xiàn),其原有物業(yè)組合收益仍增長了6.5%。
出租率方面,期內(nèi) 內(nèi)地零售物業(yè)租用率達(dá) 到 95.9%,續(xù)租租金調(diào)整率雖受北京中關(guān)村項目拖累錄得-0.7%,但排除該項目后實際達(dá)到7.6%的正增長。
領(lǐng)展在深圳的旗艦項目領(lǐng)展中心城更是展現(xiàn)戰(zhàn)略價值。 該項目憑借靠近福田口岸的區(qū)位優(yōu)勢,周末港客占比高達(dá)40%-50%,平日也有10%-20%,成功承接了“港人北上”的消費熱潮。
另外,據(jù)領(lǐng)展方面介紹其在廣州和北京的兩個項目, 廣州天河領(lǐng)展廣場二期和北京通州領(lǐng)展廣場的改造已規(guī)劃就緒,預(yù)留改造資金1.8億港元。 這些投資也將通過優(yōu)化商戶組合和空間設(shè)計進(jìn)一步提升收益能力。
從REIT到“REIT+”轉(zhuǎn)型
面對市場 大 環(huán)境 的 變化,領(lǐng)展 也 在謀求戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。
今年2月, 領(lǐng)展 宣布成立全新基金業(yè)務(wù)平臺“領(lǐng)展房地產(chǎn)投資” (Link Real Estate Partners) , 推進(jìn)3.0戰(zhàn)略升級 ,這也 標(biāo)志著 其 從傳統(tǒng)房托向多元化資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)的轉(zhuǎn)型。
該平臺 專門為私人機(jī)構(gòu)資本提供服務(wù) , 由集團(tuán)首席投資總裁宋俊彥 擔(dān)任 行政總裁,旨在通過“房托+”方案引入第三方資本,投資不同風(fēng)險層級的亞太區(qū)房地產(chǎn)資產(chǎn)。
據(jù)了解 ,該戰(zhàn)略將重點配置“機(jī)會型”及“增值型”高風(fēng)險資產(chǎn)以開辟新收入來源。
“通過領(lǐng)展3.0戰(zhàn)略,集團(tuán)將持續(xù)探索以不同方式強化領(lǐng)展房托物業(yè)組合,包括資產(chǎn)輪轉(zhuǎn)及收購,特別是在澳大利亞、新加坡及日本市場”,領(lǐng)展行政總裁王國龍在業(yè)績會上介紹稱。
另外,據(jù)領(lǐng)展方面介紹,公司的總負(fù)債比率已由2024年3月31日的23.5%降至2024年9月30日的22.8%,凈負(fù)債比率則保持在20.6%的低水平。
在去年9月凈償還44億元債務(wù)后,集團(tuán)的總負(fù)債金額已減少至556億元。固定利率債務(wù)占整體債務(wù)組合的比例由2024年3月31日的69.8%,調(diào)整至66.4%,以反映對利率展望的轉(zhuǎn)變。
交銀國際研究指出,截至2025財年末,領(lǐng)展的平均借貸成本為3.6%。2025財年期末,公司約66.9%的融資采用固定利率或已對沖。
而鑒于近期HIBOR(香港銀行同業(yè)拆借利率)下降,該行相信即使HIBOR未來反彈,仍會低于此前融資成本,有助于降低未來利息開支。 同時,其認(rèn)為領(lǐng)展在下一 財年業(yè)績?nèi)钥纱笾卤3州p微增長,而降息及房地產(chǎn)信托納入港股通則會成為公司中長期股價催化劑 。
接下來, 領(lǐng)展即將迎來上市20周年里程碑?;仡欉@段歷程,王國龍 在業(yè)績會上 充滿自豪 的表示,“ 我們 已 完成了100多個資產(chǎn)提升項目;通過成功的資產(chǎn)買賣為基金持有人創(chuàng)造價值 ;憑借這些經(jīng)驗及成績,我們有信心即使日后面對任何挑戰(zhàn),必能再創(chuàng)佳績”。
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