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佳木斯市東風(fēng)區(qū)、武漢市江岸區(qū)、昭通市鎮(zhèn)雄縣、南通市海門區(qū)、清遠(yuǎn)市清新區(qū)、吉安市廬陵新區(qū)
遼陽市弓長嶺區(qū)、西寧市湟中區(qū)、襄陽市老河口市、沈陽市于洪區(qū)、黔西南望謨縣、孝感市漢川市、哈爾濱市依蘭縣、廣西百色市田陽區(qū)、商丘市寧陵縣
合肥市瑤海區(qū)、郴州市臨武縣、蘇州市張家港市、漳州市華安縣、沈陽市大東區(qū)、伊春市伊美區(qū)、東方市大田鎮(zhèn)、武漢市江岸區(qū)、杭州市上城區(qū)、白沙黎族自治縣七坊鎮(zhèn)
營口市西市區(qū)、甘南臨潭縣、合肥市長豐縣、臨汾市安澤縣、甘孜白玉縣、武漢市江夏區(qū)、駐馬店市遂平縣、揭陽市惠來縣、無錫市濱湖區(qū)、延邊圖們市
重慶市沙坪壩區(qū)、溫州市樂清市、益陽市赫山區(qū)、蚌埠市淮上區(qū)、上海市寶山區(qū)
遵義市仁懷市、玉溪市新平彝族傣族自治縣、內(nèi)蒙古包頭市昆都侖區(qū)、瓊海市石壁鎮(zhèn)、玉樹雜多縣、內(nèi)江市東興區(qū)、內(nèi)蒙古赤峰市喀喇沁旗
衢州市衢江區(qū)、佳木斯市撫遠(yuǎn)市、廣州市天河區(qū)、濟(jì)南市章丘區(qū)、儋州市海頭鎮(zhèn)
南昌市南昌縣、廣西貴港市港南區(qū)、西安市灞橋區(qū)、陵水黎族自治縣提蒙鄉(xiāng)、北京市東城區(qū)、渭南市大荔縣、西安市新城區(qū)
大慶市龍鳳區(qū)、鄭州市中牟縣、周口市太康縣、陵水黎族自治縣三才鎮(zhèn)、廣西南寧市馬山縣
佳木斯市向陽區(qū)、贛州市興國縣、九江市武寧縣、韶關(guān)市仁化縣、咸陽市永壽縣、牡丹江市東安區(qū)、銅陵市樅陽縣、駐馬店市遂平縣、廣西北海市合浦縣、德宏傣族景頗族自治州瑞麗市
煙臺市蓬萊區(qū)、內(nèi)蒙古巴彥淖爾市烏拉特前旗、廣西桂林市全州縣、涼山會理市、內(nèi)蒙古烏蘭察布市四子王旗、紅河個舊市
黔東南麻江縣、內(nèi)蒙古赤峰市阿魯科爾沁旗、臨滄市臨翔區(qū)、內(nèi)蒙古巴彥淖爾市烏拉特中旗、大理巍山彝族回族自治縣、黔東南施秉縣、昆明市盤龍區(qū)、儋州市雅星鎮(zhèn)、商洛市丹鳳縣
撫州市資溪縣、黔南三都水族自治縣、慶陽市寧縣、合肥市巢湖市、昆明市盤龍區(qū)
漢中市漢臺區(qū)、寧德市福鼎市、陵水黎族自治縣群英鄉(xiāng)、寧夏固原市隆德縣、蘇州市虎丘區(qū)、呂梁市孝義市
咸寧市咸安區(qū)、玉溪市易門縣、福州市長樂區(qū)、漢中市漢臺區(qū)、陽江市陽東區(qū)、廣西百色市田陽區(qū)、南充市儀隴縣、安康市石泉縣
上海市閔行區(qū)、杭州市桐廬縣、大理賓川縣、楚雄武定縣、九江市潯陽區(qū)、金昌市永昌縣、汕頭市潮南區(qū)
常德市石門縣、孝感市云夢縣、運(yùn)城市夏縣、昭通市鎮(zhèn)雄縣、白城市通榆縣、黃山市歙縣
廣西柳州市柳北區(qū)、酒泉市玉門市、延安市子長市、漯河市召陵區(qū)、果洛瑪多縣、湖州市安吉縣、銅仁市印江縣、白銀市白銀區(qū)、景德鎮(zhèn)市珠山區(qū)
遼陽市太子河區(qū)、溫州市泰順縣、贛州市上猶縣、亳州市蒙城縣、五指山市水滿、泰安市岱岳區(qū)
日照市嵐山區(qū)、臺州市溫嶺市、四平市公主嶺市、綏化市望奎縣、鶴崗市興安區(qū)、海東市民和回族土族自治縣、海北祁連縣、邵陽市雙清區(qū)、東莞市謝崗鎮(zhèn)
湘潭市湘潭縣、慶陽市華池縣、雙鴨山市四方臺區(qū)、清遠(yuǎn)市佛岡縣、泉州市晉江市、樂東黎族自治縣志仲鎮(zhèn)、廣西賀州市昭平縣、周口市商水縣、呂梁市離石區(qū)
西安市新城區(qū)、澄邁縣福山鎮(zhèn)、廣西防城港市上思縣、鹽城市鹽都區(qū)、甘孜爐霍縣、昆明市東川區(qū)
內(nèi)蒙古烏蘭察布市集寧區(qū)、濮陽市南樂縣、駐馬店市遂平縣、葫蘆島市南票區(qū)、泰安市泰山區(qū)、佳木斯市郊區(qū)、漢中市佛坪縣、瀘州市合江縣、上饒市廣豐區(qū)
鎮(zhèn)江市揚(yáng)中市、金昌市永昌縣、臨汾市洪洞縣、大慶市肇州縣、迪慶香格里拉市、無錫市錫山區(qū)、寧夏中衛(wèi)市沙坡頭區(qū)、阿壩藏族羌族自治州小金縣、忻州市靜樂縣
臨高縣和舍鎮(zhèn)、遵義市紅花崗區(qū)、廣州市南沙區(qū)、銅陵市義安區(qū)、臨汾市翼城縣、莆田市仙游縣、江門市開平市、臨汾市汾西縣
天津市寶坻區(qū)、蘭州市皋蘭縣、濟(jì)南市平陰縣、渭南市臨渭區(qū)、渭南市潼關(guān)縣、內(nèi)蒙古巴彥淖爾市杭錦后旗、婁底市雙峰縣、遵義市赤水市、蘭州市榆中縣、安慶市桐城市
中山市古鎮(zhèn)鎮(zhèn)、營口市站前區(qū)、陵水黎族自治縣文羅鎮(zhèn)、伊春市金林區(qū)、佳木斯市湯原縣、臨夏康樂縣、遂寧市蓬溪縣
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漳州市云霄縣、梅州市梅江區(qū)、昭通市大關(guān)縣、延安市志丹縣、黑河市嫩江市、丹東市振安區(qū)、東莞市石排鎮(zhèn)、中山市民眾鎮(zhèn)
渭南市華陰市、懷化市鶴城區(qū)、宣城市旌德縣、廣西桂林市灌陽縣、漳州市華安縣
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宜春市樟樹市、湘西州龍山縣、金華市婺城區(qū)、臨高縣調(diào)樓鎮(zhèn)、寶雞市鳳翔區(qū)、天津市南開區(qū)、徐州市鼓樓區(qū)、沈陽市鐵西區(qū)、澄邁縣永發(fā)鎮(zhèn)
渭南市華陰市、中山市黃圃鎮(zhèn)、鞍山市鐵西區(qū)、上海市嘉定區(qū)、合肥市肥東縣、天水市秦州區(qū)、肇慶市端州區(qū)、內(nèi)蒙古烏蘭察布市卓資縣、新鄉(xiāng)市鳳泉區(qū)、遵義市仁懷市
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臺州市椒江區(qū)、紹興市新昌縣、紅河開遠(yuǎn)市、萬寧市大茂鎮(zhèn)、景德鎮(zhèn)市昌江區(qū)、大興安嶺地區(qū)加格達(dá)奇區(qū)、松原市寧江區(qū)、廣安市武勝縣
萬寧市龍滾鎮(zhèn)、榆林市吳堡縣、肇慶市封開縣、廣西崇左市江州區(qū)、滁州市鳳陽縣、齊齊哈爾市龍江縣
攀枝花市東區(qū)、池州市石臺縣、東營市河口區(qū)、洛陽市欒川縣、東方市感城鎮(zhèn)、撫順市順城區(qū)、龍巖市永定區(qū)、南陽市淅川縣、襄陽市襄州區(qū)
懷化市芷江侗族自治縣、長沙市芙蓉區(qū)、吉安市遂川縣、內(nèi)蒙古巴彥淖爾市五原縣、安陽市殷都區(qū)、龍巖市武平縣、蕪湖市灣沚區(qū)、許昌市襄城縣
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延安市延川縣、濟(jì)南市萊蕪區(qū)、紹興市新昌縣、甘南碌曲縣、綏化市肇東市、常州市新北區(qū)、濟(jì)寧市魚臺縣、自貢市自流井區(qū)
合肥市廬江縣、咸陽市渭城區(qū)、伊春市鐵力市、淮北市相山區(qū)、撫州市金溪縣、太原市晉源區(qū)、聊城市東阿縣、黔南獨(dú)山縣
重慶市巫山縣、鶴崗市向陽區(qū)、大同市云州區(qū)、三明市寧化縣、綿陽市江油市、泉州市永春縣
咸陽市武功縣、韶關(guān)市曲江區(qū)、安慶市懷寧縣、甘南舟曲縣、沈陽市于洪區(qū)、昭通市大關(guān)縣、常州市武進(jìn)區(qū)
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北京市通州區(qū)、廣西賀州市昭平縣、武漢市蔡甸區(qū)、黃山市休寧縣、松原市扶余市、自貢市大安區(qū)、畢節(jié)市七星關(guān)區(qū)、黔南長順縣
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龍巖市漳平市、青島市萊西市、內(nèi)蒙古錫林郭勒盟二連浩特市、西雙版納勐臘縣、雙鴨山市寶清縣、東莞市企石鎮(zhèn)、白山市臨江市
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廣西河池市南丹縣、福州市羅源縣、大興安嶺地區(qū)漠河市、濟(jì)南市萊蕪區(qū)、儋州市王五鎮(zhèn)、內(nèi)蒙古興安盟烏蘭浩特市、阜新市海州區(qū)、大連市旅順口區(qū)、南昌市新建區(qū)
萬億銀發(fā)人居市場崛起，一線城市如何破局養(yǎng)老新路徑？|界面新聞 · 地產(chǎn)
界面新聞記者 | 王婷婷
積極發(fā)展銀發(fā)經(jīng)濟(jì)，是提振消費(fèi)的重要抓手之一。從被動應(yīng)對轉(zhuǎn)向主動布局，銀發(fā)經(jīng)濟(jì)這個“最確定、最穩(wěn)定的大產(chǎn)業(yè)”里正蘊(yùn)藏著前所未有的變革與機(jī)遇。
數(shù)據(jù)顯示，隨著國內(nèi)銀發(fā)經(jīng)濟(jì)的市場規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大，截至2024年底已突破7萬億元，占GDP比重約6%，預(yù)計到2035年將達(dá)30萬億元，占GDP的10%。
“銀發(fā)經(jīng)濟(jì)是最確定、最穩(wěn)定的大產(chǎn)業(yè)。”4月24日，在“2025中國銀發(fā)人居發(fā)展大會”上，復(fù)旦大學(xué)老齡研究院副院長、教授，中國社會福利與養(yǎng)老服務(wù)協(xié)會理事會會長吳玉韶指出，百年未有之大變局是不確定，但老齡化是確定的，銀發(fā)經(jīng)濟(jì)更是確定的。
“房地產(chǎn)也好，互聯(lián)網(wǎng)也好，都已經(jīng)歷了不穩(wěn)定和大起大落，但銀發(fā)經(jīng)濟(jì)不會大起，也不會大落，它是穩(wěn)定漸進(jìn)，它可以做成長壽企業(yè)，可以做成百年老店?！眳怯裆乇硎?。
銀發(fā)經(jīng)濟(jì)前景廣闊，為了搶抓機(jī)遇，各類企業(yè)開始積極布局銀發(fā)經(jīng)濟(jì)相關(guān)產(chǎn)業(yè)，開發(fā)一系列適老化產(chǎn)品和服務(wù)，尤其在居住環(huán)境的宜居性與配套服務(wù)上體現(xiàn)最為明顯。
比如照明企業(yè)昕諾飛就在近日發(fā)布飛利浦LumCare安瑞系列解決方案，該系列產(chǎn)品聚焦于老年人的生理需求與生活場景，集成智能光配方、AI 跌倒監(jiān)測、健康數(shù)據(jù)分析及無障礙交互設(shè)計等功能，打造全屋適老化照明系統(tǒng)。
昕諾飛全球首席創(chuàng)新官、大中華區(qū)首席執(zhí)行官邱戎紅表示，當(dāng)前國家倡導(dǎo)關(guān)懷老年人，昕諾飛在大約一年前就開始在適老化照明領(lǐng)域加大投入，“但這只是開端，后續(xù)還有很多工作要做?！?/p>
可見，如何“讓老年人住得更好”正成為撬動銀發(fā)經(jīng)濟(jì)的核心杠桿。
那么，在“讓老年人住得更好”的使命驅(qū)動下，聚焦銀發(fā)經(jīng)濟(jì)下“居住”核心問題，目前銀發(fā)人居現(xiàn)狀如何？有哪些典型人居場景？又需如何將頂層設(shè)計轉(zhuǎn)化為可落地的解決方案？
從3.4億人向7.4億人，從養(yǎng)老地產(chǎn)到銀發(fā)人居
最新數(shù)據(jù)顯示，中國60歲及以上人口已達(dá)3.1億，占比22%，預(yù)計到2050年這一數(shù)字將突破5億。
“從備老的角度，比原來已老來講，這個群體更大?！眳怯裆乇硎?，60歲及以上到2024年是3.1億，加上備老，達(dá)到7.4億，占總?cè)丝诘囊话胍陨稀?/p>
據(jù)復(fù)旦大學(xué)老齡研究院測算，銀發(fā)經(jīng)濟(jì)規(guī)模將在2035年達(dá)到19.1萬億元，占GDP的9.6%；到2050年逼近50萬億元，占比提升至12.5%。
在這片藍(lán)海市場中，銀發(fā)人居作為承載老年群體生活需求的核心場景，其發(fā)展模式不僅關(guān)乎民生福祉，更成為檢驗(yàn)城市治理能力與產(chǎn)業(yè)升級水平的試金石。
“如果說中國經(jīng)濟(jì)當(dāng)中房地產(chǎn)是支柱產(chǎn)業(yè)，那這3億人的銀發(fā)經(jīng)濟(jì)當(dāng)中，銀發(fā)地產(chǎn)一定也是一個支柱產(chǎn)業(yè)?！痹谝拙樱ㄖ袊┛毓捎邢薰径戮种飨?、中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會康養(yǎng)分會會長周忻看來，銀發(fā)人居是銀發(fā)地產(chǎn)的延伸。
周忻認(rèn)為，銀發(fā)人居更應(yīng)該強(qiáng)調(diào)的是居住與服務(wù)，因此銀發(fā)人居是圍繞著老年人“住的問題”一個新的定義，即如何讓老年人住得更好。
在其看來，銀發(fā)人居可涵蓋八大場景，即銀發(fā)友好社區(qū)、可持續(xù)照料的CCRC社區(qū)、銀發(fā)綜合體、銀發(fā)公寓、市場型養(yǎng)老院、銀發(fā)商業(yè)、銀發(fā)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)園和銀發(fā)旅居。
其中，銀發(fā)友好社區(qū)是銀發(fā)人群養(yǎng)老、享老、樂老最重要的生活場景，一般通過微更新實(shí)現(xiàn)老舊小區(qū)功能迭代。
可持續(xù)照料的CCRC社區(qū)，可視為八大場景中最成熟的全周期照料社區(qū)，典型案例有中鐵·春臺、南京頤養(yǎng)中心，以及泰康之家的燕園。周忻介紹，“泰康是做CCRC最大的一個品牌企業(yè)，現(xiàn)在能夠依托保險公司資源提供銀發(fā)人群的共享多層級化?！?/p>
只是，重資產(chǎn)CCRC模式，其實(shí)是受挫的，投融管退的解決方案還有待于落地?！耙晟芌EITs的退出機(jī)制，租售并舉，以舊換新，讓建設(shè)者和運(yùn)營者雙雙獲利?！?/p>
“中國經(jīng)濟(jì)很大，中國銀發(fā)經(jīng)濟(jì)也很大，中國銀發(fā)地產(chǎn)、銀發(fā)人居的發(fā)展空間也是巨大的?！敝苄媒ㄗh，已建社區(qū)可大力發(fā)展適老化改造；新建社區(qū)多建設(shè)面向銀發(fā)人群的配套設(shè)施。
此外，還可通過盤活存量增加社區(qū)內(nèi)配套服務(wù)設(shè)施?！敖ㄗh政府出臺政策，鼓勵優(yōu)質(zhì)的市場化運(yùn)營資源介入老舊小區(qū)或者已建小區(qū)的改造。”同時，也需要利用智能化技術(shù)打造智慧化銀發(fā)友好社區(qū)等。
一線城市探索銀發(fā)人居新路徑
北京、上海等一線城市作為老齡化程度較高的城市，銀發(fā)人居需求最盛。需求，即機(jī)遇。
“上海60歲以上老年人的占比接近40%，位居全國第一，全國的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)要看上海?！?/p>
據(jù)界面新聞了解，上海人均期望壽命已超過85歲，是全球城市最高之一。最高的期望壽命帶來深度的老齡化，因此上海2500萬常住人口當(dāng)中，老齡化程度為26.5%。
上海市養(yǎng)老服務(wù)和老齡產(chǎn)業(yè)協(xié)會會長李勇認(rèn)為，中國老齡化不僅是個挑戰(zhàn)，更是推動社會創(chuàng)新與產(chǎn)業(yè)升級的重要契機(jī)，龐大且持續(xù)釋放的市場需求與增長潛力，將推動中國銀發(fā)產(chǎn)業(yè)成為經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級的關(guān)鍵增長點(diǎn)。
其中，銀發(fā)人居與養(yǎng)老事業(yè)、老齡產(chǎn)業(yè)之間存在著密不可分的互動關(guān)系，在政策、經(jīng)濟(jì)、社會和技術(shù)層面的關(guān)系更加密切。
據(jù)介紹，上海作為中國老齡化程度最高的城市，始終秉持城市發(fā)展的速度與老齡化關(guān)懷的溫度同頻共振的理念，并在實(shí)踐中做了不少積極有益的探索。
比如持續(xù)推動適老化改造、家庭照護(hù)床位政策的落實(shí)，社區(qū)綜合為老服務(wù)中心、長者照護(hù)之家、15分鐘養(yǎng)老生活圈、老年助餐點(diǎn)等，“這幾個項(xiàng)目已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了上海所有街道的全覆蓋，可以說，上海的銀發(fā)人居建設(shè)已經(jīng)形成了政策引領(lǐng)、社區(qū)切入、科技融合的特色途徑。”
其中，上海虹口區(qū)為“上海老齡區(qū)縣之最”，近64萬的總?cè)丝?，有?5%的60歲以上老人。作為老齡化程度最高的城區(qū)，虹口區(qū)也一直傾力為老年人創(chuàng)造更加宜居舒適的居住環(huán)境，如積極推進(jìn)老年友好型社區(qū)的建設(shè)、積極構(gòu)建智慧養(yǎng)老的新生態(tài)等。
除此之外，上海在2024年底印發(fā)了《上海市推動銀發(fā)經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展若干政策措施》，其中提到支持符合條件的養(yǎng)老設(shè)施REITs項(xiàng)目發(fā)行上市，鼓勵各類產(chǎn)業(yè)基金加大對銀發(fā)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域項(xiàng)目的支持力度等，為行業(yè)解決重資產(chǎn)運(yùn)營難題提供新方案。
“未來，上海還需要通過精細(xì)化、市場化創(chuàng)新和數(shù)字化手段，推動從有保障到有品質(zhì)的銀發(fā)人居的升級，為超大城市應(yīng)對老齡化提供上海方案?！?/p>
房企發(fā)力銀發(fā)人居，要看到市場真正的需求在哪。
以北京為例，60歲及以上常住人口占比20%以上，據(jù)調(diào)查，77%的老年人仍居住在1998年以前建成的住宅中，過去優(yōu)勢明顯，交通、服務(wù)、出行、教育配套都很好，但現(xiàn)在面臨不少問題，老房、沒有客廳、采光比較差，七成居住在沒有電梯房的中高層，還缺服務(wù)。
為了更好滿足養(yǎng)老需求，一部分老人選擇把原來的房子賣掉，改善養(yǎng)老的空間和養(yǎng)老的環(huán)境，另外一部分老人選擇聘請家庭保姆，還有一部分迫切需要就近提供一些專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)來承擔(dān)。
“首開新禾全齡社區(qū)，這是一個組團(tuán)的大盤，旁邊是住宅，周邊有學(xué)校、商業(yè)，還有一個配套的一級醫(yī)院?！敝袊康禺a(chǎn)業(yè)協(xié)會康養(yǎng)分會秘書長姚春蘇介紹，這個項(xiàng)目值得全行業(yè)借鑒，將業(yè)主請進(jìn)來、把服務(wù)送出去，共享全齡社區(qū)的空間。
“全齡社區(qū)重視一老一小，凡是有大型組團(tuán)，做規(guī)劃設(shè)計的時候往往有學(xué)校配套，也有養(yǎng)老設(shè)施的配套?！?/p>
另一個在建的項(xiàng)目是中海地產(chǎn)在國家郭公莊拿的一個組團(tuán)地，出讓條件之一是要配養(yǎng)老設(shè)施。
“中海做了很多年的開發(fā)和康養(yǎng)的聯(lián)動，2023年在公開市場拿了這塊綜合用地，現(xiàn)在定位叫高端城心養(yǎng)老公寓，它最大的特點(diǎn)是靠近大社區(qū)，項(xiàng)目周圍全是住宅，位于北京四環(huán)邊上。”
姚春蘇指出，該項(xiàng)目引用很多先進(jìn)的建設(shè)理念，好房子、好小區(qū)、好社區(qū)、好服務(wù)，從規(guī)劃設(shè)計到選材、設(shè)計、后期的運(yùn)營維護(hù)都能夠做到這點(diǎn)，市場十分關(guān)注。
銀發(fā)人居市場正成為企業(yè)競相角逐的新賽道。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，銀發(fā)人居市場需求的多元化和精細(xì)化，只有精準(zhǔn)把握老年群體需求，打造差異化、高品質(zhì)的產(chǎn)品服務(wù)體系，才能在這片藍(lán)海中占據(jù)競爭優(yōu)勢。
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