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江門市臺(tái)山市、文昌市潭牛鎮(zhèn)、大理祥云縣、廣西南寧市邕寧區(qū)、金華市金東區(qū)、廣西柳州市城中區(qū)、延安市延川縣、黑河市五大連池市、內(nèi)蒙古呼倫貝爾市海拉爾區(qū)、鞍山市臺(tái)安縣
酒泉市瓜州縣、福州市平潭縣、阿壩藏族羌族自治州阿壩縣、丹東市振興區(qū)、大連市普蘭店區(qū)、文昌市文城鎮(zhèn)、鶴崗市綏濱縣
貴陽(yáng)市觀山湖區(qū)、南京市高淳區(qū)、安康市石泉縣、哈爾濱市尚志市、濮陽(yáng)市臺(tái)前縣、文山西疇縣
福州市晉安區(qū)、忻州市神池縣、黃岡市武穴市、上饒市余干縣、長(zhǎng)春市綠園區(qū)、伊春市大箐山縣、滁州市全椒縣
湛江市雷州市、?？谑协偵絽^(qū)、南充市嘉陵區(qū)、內(nèi)蒙古呼倫貝爾市滿洲里市、韶關(guān)市新豐縣、渭南市澄城縣
遵義市湄潭縣、鹽城市濱?？h、鷹潭市余江區(qū)、十堰市鄖西縣、保山市龍陵縣、內(nèi)蒙古赤峰市喀喇沁旗、黃石市陽(yáng)新縣、湘西州保靖縣、鄭州市二七區(qū)、孝感市安陸市
濟(jì)寧市鄒城市、臨夏和政縣、馬鞍山市花山區(qū)、雞西市城子河區(qū)、吉林市樺甸市
晉城市城區(qū)、運(yùn)城市永濟(jì)市、寧波市北侖區(qū)、四平市鐵西區(qū)、太原市小店區(qū)、樂(lè)東黎族自治縣黃流鎮(zhèn)
畢節(jié)市織金縣、常德市津市市、天津市薊州區(qū)、東莞市萬(wàn)江街道、瓊海市龍江鎮(zhèn)、大連市中山區(qū)
廣元市利州區(qū)、白沙黎族自治縣阜龍鄉(xiāng)、南充市營(yíng)山縣、甘南夏河縣、東莞市謝崗鎮(zhèn)、淮安市漣水縣、寧夏銀川市西夏區(qū)
懷化市洪江市、臨夏和政縣、青島市城陽(yáng)區(qū)、阜陽(yáng)市潁東區(qū)、重慶市大足區(qū)、撫州市東鄉(xiāng)區(qū)、德宏傣族景頗族自治州梁河縣
成都市錦江區(qū)、文昌市昌灑鎮(zhèn)、贛州市興國(guó)縣、瀘州市納溪區(qū)、吉林市船營(yíng)區(qū)
伊春市金林區(qū)、大同市陽(yáng)高縣、鶴崗市工農(nóng)區(qū)、內(nèi)蒙古鄂爾多斯市杭錦旗、樂(lè)山市馬邊彝族自治縣
樂(lè)山市峨邊彝族自治縣、哈爾濱市道里區(qū)、廣西百色市樂(lè)業(yè)縣、河源市龍川縣、寧夏吳忠市同心縣、南京市建鄴區(qū)、晉中市靈石縣、東莞市中堂鎮(zhèn)、三門峽市湖濱區(qū)
荊州市松滋市、怒江傈僳族自治州瀘水市、臨夏康樂(lè)縣、新鄉(xiāng)市延津縣、西安市蓮湖區(qū)、白沙黎族自治縣牙叉鎮(zhèn)
臨汾市汾西縣、湘西州花垣縣、蕪湖市鏡湖區(qū)、綏化市海倫市、鹽城市響水縣、長(zhǎng)春市雙陽(yáng)區(qū)、焦作市孟州市
呂梁市方山縣、龍巖市永定區(qū)、內(nèi)蒙古鄂爾多斯市鄂托克旗、白沙黎族自治縣牙叉鎮(zhèn)、鷹潭市貴溪市
鞍山市臺(tái)安縣、三明市明溪縣、慶陽(yáng)市華池縣、五指山市南圣、南通市海門區(qū)、婁底市冷水江市、濟(jì)南市天橋區(qū)
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隴南市西和縣、漢中市寧強(qiáng)縣、渭南市臨渭區(qū)、北京市西城區(qū)、重慶市九龍坡區(qū)、株洲市荷塘區(qū)、沈陽(yáng)市新民市
開封市順河回族區(qū)、白銀市會(huì)寧縣、畢節(jié)市赫章縣、長(zhǎng)春市農(nóng)安縣、宜春市袁州區(qū)、開封市通許縣
安康市漢陰縣、大同市渾源縣、曲靖市羅平縣、漢中市佛坪縣、黃岡市紅安縣、贛州市章貢區(qū)、清遠(yuǎn)市清新區(qū)、內(nèi)蒙古包頭市土默特右旗、保山市龍陵縣
黔東南榕江縣、大同市云州區(qū)、四平市梨樹縣、呂梁市離石區(qū)、漳州市漳浦縣
廣西柳州市魚峰區(qū)、廣西南寧市馬山縣、十堰市鄖陽(yáng)區(qū)、馬鞍山市花山區(qū)、天津市薊州區(qū)、常州市溧陽(yáng)市、東莞市虎門鎮(zhèn)、四平市鐵東區(qū)
許昌市魏都區(qū)、亳州市蒙城縣、菏澤市單縣、畢節(jié)市納雍縣、內(nèi)蒙古興安盟科爾沁右翼前旗、海南貴南縣、岳陽(yáng)市岳陽(yáng)樓區(qū)、哈爾濱市木蘭縣、五指山市毛陽(yáng)
馬鞍山市當(dāng)涂縣、瀘州市瀘縣、佛山市南海區(qū)、梅州市大埔縣、廣西南寧市江南區(qū)、宿遷市泗陽(yáng)縣、焦作市山陽(yáng)區(qū)、煙臺(tái)市棲霞市、上饒市婺源縣、重慶市渝北區(qū)
常德市武陵區(qū)、延邊延吉市、樂(lè)山市市中區(qū)、陵水黎族自治縣本號(hào)鎮(zhèn)、南京市建鄴區(qū)、襄陽(yáng)市老河口市、麗水市青田縣、榆林市橫山區(qū)、郴州市桂陽(yáng)縣
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酒泉市敦煌市、廣西桂林市秀峰區(qū)、黔東南施秉縣、汕尾市陸豐市、徐州市新沂市、本溪市平山區(qū)
惠州市龍門縣、衡陽(yáng)市耒陽(yáng)市、茂名市高州市、牡丹江市東安區(qū)、東營(yíng)市河口區(qū)、臨高縣南寶鎮(zhèn)、泰州市海陵區(qū)、迪慶德欽縣、揭陽(yáng)市惠來(lái)縣、七臺(tái)河市新興區(qū)
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六盤水市盤州市、日照市莒縣、黃山市祁門縣、岳陽(yáng)市湘陰縣、撫州市崇仁縣
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南充市南部縣、漢中市留壩縣、平?jīng)鍪星f浪縣、廣西河池市巴馬瑤族自治縣、九江市修水縣、朝陽(yáng)市朝陽(yáng)縣
白山市臨江市、鞍山市鐵東區(qū)、德陽(yáng)市廣漢市、普洱市西盟佤族自治縣、齊齊哈爾市昂昂溪區(qū)、海南興?？h、漯河市臨潁縣、平?jīng)鍪星f浪縣、德州市平原縣
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永州市寧遠(yuǎn)縣、鷹潭市月湖區(qū)、洛陽(yáng)市新安縣、屯昌縣南呂鎮(zhèn)、懷化市溆浦縣、東營(yíng)市東營(yíng)區(qū)、泰州市姜堰區(qū)
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商業(yè)地產(chǎn)企穩(wěn)回暖，內(nèi)地收入飆升助力領(lǐng)展全年收益同比增長(zhǎng)4.8%|界面新聞 · 地產(chǎn)
界面新聞?dòng)浾?| 王妤涵
5月27日，領(lǐng)展房地產(chǎn)投資信托基金（以下簡(jiǎn)稱“領(lǐng)展”）在香港舉行了業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)，公布了其截至2025年3月31日的年度業(yè)績(jī)。?
財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，面對(duì)香港零售業(yè)總銷貨價(jià)值同比下跌和全球高息環(huán)境持續(xù)壓力，領(lǐng)展2024/2025財(cái)年收益仍達(dá)142.23億港元，同比增長(zhǎng)4.8%，物業(yè)收入凈額增長(zhǎng)5.5%至106.19億港元。
截至期末，公司可分派總額達(dá)70.25億港元，同比增長(zhǎng)4.6%，每基金單位分派上升3.7%至272.34港仙。
交銀國(guó)際研究指出，領(lǐng)展2025財(cái)年業(yè)績(jī)穩(wěn)定，派息好于市場(chǎng)預(yù)期，同時(shí) 公司 以必需消費(fèi)為主的香港零售組合面對(duì)北上消費(fèi)展現(xiàn)出韌性 。
重點(diǎn)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)摘要 圖片來(lái)源：領(lǐng)展財(cái)報(bào) “在宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境不明朗、業(yè)務(wù)面對(duì)重重挑戰(zhàn)下，領(lǐng)展房托的全年表現(xiàn)保持穩(wěn)健，充份展現(xiàn)抗逆力。要在當(dāng)前氣候下取得成功，領(lǐng)展將須進(jìn)一步提升適應(yīng)力、抗逆力及靈敏度，專注于公司跨越周期而實(shí)現(xiàn)成功的核心基本因素”， 領(lǐng)展董事會(huì)主席歐敦勤在業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上表示。
香港零售市場(chǎng)壓力倍增 從業(yè)務(wù)布局來(lái)看，中國(guó)香港是領(lǐng)展當(dāng)前最大的市場(chǎng)。
截至2025年3月31日，領(lǐng)展共擁有154項(xiàng)物業(yè)資產(chǎn)，其中130項(xiàng)位于香港，12項(xiàng)位于內(nèi)地，12項(xiàng)分布在澳大利亞、新加坡和英國(guó)，總估值達(dá)到2260億港元。
領(lǐng)展投資物業(yè)組合分布圖 圖片來(lái)源：交銀國(guó)際 市場(chǎng)環(huán)境方面，2024/2025財(cái)年，香港零售業(yè)市場(chǎng)經(jīng)歷著艱難時(shí)刻。整體零售業(yè)總銷貨價(jià)值按年下跌，盡管港人北上消費(fèi)及出境旅游模式轉(zhuǎn)趨穩(wěn)定，但零售業(yè)仍面臨挑戰(zhàn)，而非必需品零售更是重災(zāi)區(qū)。
在此背景下，領(lǐng)展香港物業(yè)組合仍實(shí)現(xiàn)了收益和物業(yè)收入凈額分別1.5%和2.8%的增長(zhǎng)。
從業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)看，零售物業(yè)占據(jù)公司的絕對(duì)主導(dǎo)地位，估值占比高達(dá)70.2%，其中香港零售物業(yè)就占所有物業(yè)估值的52.2%。
這一結(jié)構(gòu)使其對(duì)消費(fèi)市場(chǎng)變化極為敏感，也凸顯了當(dāng)前業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)的來(lái)之不易。
這主要得益于兩大核心業(yè)務(wù)的支撐，香港零售物業(yè)組合收益76.13億港元，停車場(chǎng)業(yè)務(wù)收益25.23億港元，分別增長(zhǎng)1.4%和1.7%。
但壓力跡象仍然十分明顯。
財(cái)報(bào)顯示，期內(nèi)領(lǐng)展香港零售物業(yè)平均月租金從64.4港元/平方呎降至63.3港元/平方呎，續(xù)租租金調(diào)整率20年來(lái)首次轉(zhuǎn)負(fù)，錄得-2.2% 。
面對(duì)挑戰(zhàn)，領(lǐng)展也在進(jìn)行資產(chǎn)優(yōu)化，年內(nèi)完成了香港富善商場(chǎng)及秀茂坪商場(chǎng)的提升項(xiàng)目，預(yù)計(jì)投資回報(bào)率分別為17.2%及19.9%。
據(jù)悉，目前正處于規(guī)劃及法定審批階段的項(xiàng)目資本開支約5.76億元，其中涉及資本開支總額1.5億元的項(xiàng)目預(yù)計(jì)在2025年中至2026年初期間完工。
內(nèi)地 業(yè)務(wù)業(yè)績(jī)飆升 當(dāng)香港市場(chǎng)面臨逆風(fēng)，內(nèi)地業(yè)務(wù)成為領(lǐng)展亮眼的增長(zhǎng)極 。
報(bào)告期內(nèi)， 領(lǐng)展 內(nèi)地物業(yè)組合總收益及物業(yè)收入凈額分別同比飆升29.7%和28.9%。
這一增長(zhǎng)主要源于 其 對(duì) 上海七寶萬(wàn)科廣場(chǎng)100%權(quán)益收購(gòu) ， 該項(xiàng)目的全年貢獻(xiàn)大幅拉升了內(nèi)地業(yè)績(jī)表現(xiàn)。
去年2月，領(lǐng)展曾發(fā)布公告稱，其已完成了對(duì)上海七寶萬(wàn)科廣場(chǎng)剩余50%權(quán)益的收購(gòu)，成為了上海七寶萬(wàn)科廣場(chǎng)的唯一擁有者，并在去年7月份將上海七寶萬(wàn)科廣場(chǎng)更名為上海七寶領(lǐng)展廣場(chǎng)。
不過(guò)，即使剔除該貢獻(xiàn)，其原有物業(yè)組合收益仍增長(zhǎng)了6.5%。
出租率方面，期內(nèi) 內(nèi)地零售物業(yè)租用率達(dá) 到 95.9%，續(xù)租租金調(diào)整率雖受北京中關(guān)村項(xiàng)目拖累錄得-0.7%，但排除該項(xiàng)目后實(shí)際達(dá)到7.6%的正增長(zhǎng)。
領(lǐng)展在深圳的旗艦項(xiàng)目領(lǐng)展中心城更是展現(xiàn)戰(zhàn)略價(jià)值。 該項(xiàng)目憑借靠近福田口岸的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，周末港客占比高達(dá)40%-50%，平日也有10%-20%，成功承接了“港人北上”的消費(fèi)熱潮。
另外，據(jù)領(lǐng)展方面介紹其在廣州和北京的兩個(gè)項(xiàng)目， 廣州天河領(lǐng)展廣場(chǎng)二期和北京通州領(lǐng)展廣場(chǎng)的改造已規(guī)劃就緒，預(yù)留改造資金1.8億港元。 這些投資也將通過(guò)優(yōu)化商戶組合和空間設(shè)計(jì)進(jìn)一步提升收益能力。
從REIT到“REIT+”轉(zhuǎn)型 面對(duì)市場(chǎng) 大 環(huán)境 的 變化，領(lǐng)展 也 在謀求戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。
今年2月， 領(lǐng)展 宣布成立全新基金業(yè)務(wù)平臺(tái)“領(lǐng)展房地產(chǎn)投資” （Link Real Estate Partners） ， 推進(jìn)3.0戰(zhàn)略升級(jí) ，這也 標(biāo)志著 其 從傳統(tǒng)房托向多元化資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)的轉(zhuǎn)型。
該平臺(tái) 專門為私人機(jī)構(gòu)資本提供服務(wù) ， 由集團(tuán)首席投資總裁宋俊彥 擔(dān)任 行政總裁，旨在通過(guò)“房托+”方案引入第三方資本，投資不同風(fēng)險(xiǎn)層級(jí)的亞太區(qū)房地產(chǎn)資產(chǎn)。
據(jù)了解 ，該戰(zhàn)略將重點(diǎn)配置“機(jī)會(huì)型”及“增值型”高風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)以開辟新收入來(lái)源。
“通過(guò)領(lǐng)展3.0戰(zhàn)略，集團(tuán)將持續(xù)探索以不同方式強(qiáng)化領(lǐng)展房托物業(yè)組合，包括資產(chǎn)輪轉(zhuǎn)及收購(gòu)，特別是在澳大利亞、新加坡及日本市場(chǎng)”，領(lǐng)展行政總裁王國(guó)龍?jiān)跇I(yè)績(jī)會(huì)上介紹稱。
另外，據(jù)領(lǐng)展方面介紹，公司的總負(fù)債比率已由2024年3月31日的23.5%降至2024年9月30日的22.8%，凈負(fù)債比率則保持在20.6%的低水平。
在去年9月凈償還44億元債務(wù)后，集團(tuán)的總負(fù)債金額已減少至556億元。固定利率債務(wù)占整體債務(wù)組合的比例由2024年3月31日的69.8%，調(diào)整至66.4%，以反映對(duì)利率展望的轉(zhuǎn)變。
交銀國(guó)際研究指出，截至2025財(cái)年末，領(lǐng)展的平均借貸成本為3.6%。2025財(cái)年期末，公司約66.9%的融資采用固定利率或已對(duì)沖。
而鑒于近期HIBOR（香港銀行同業(yè)拆借利率）下降，該行相信即使HIBOR未來(lái)反彈，仍會(huì)低于此前融資成本，有助于降低未來(lái)利息開支。 同時(shí)，其認(rèn)為領(lǐng)展在下一 財(cái)年業(yè)績(jī)?nèi)钥纱笾卤３州p微增長(zhǎng)，而降息及房地產(chǎn)信托納入港股通則會(huì)成為公司中長(zhǎng)期股價(jià)催化劑 。
接下來(lái)， 領(lǐng)展即將迎來(lái)上市20周年里程碑?；仡欉@段歷程，王國(guó)龍 在業(yè)績(jī)會(huì)上 充滿自豪 的表示，“ 我們 已 完成了100多個(gè)資產(chǎn)提升項(xiàng)目；通過(guò)成功的資產(chǎn)買賣為基金持有人創(chuàng)造價(jià)值 ；憑借這些經(jīng)驗(yàn)及成績(jī)，我們有信心即使日后面對(duì)任何挑戰(zhàn)，必能再創(chuàng)佳績(jī)”。
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