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甘南卓尼縣、吉安市吉安縣、佳木斯市樺南縣、懷化市沅陵縣、瓊海市石壁鎮(zhèn)、廣西賀州市富川瑤族自治縣、陽泉市平定縣、馬鞍山市雨山區(qū)、駐馬店市驛城區(qū)、三明市沙縣區(qū)
商丘市虞城縣、陽泉市礦區(qū)、楚雄姚安縣、臨夏廣河縣、鞍山市岫巖滿族自治縣、內(nèi)蒙古興安盟阿爾山市、瓊海市陽江鎮(zhèn)
商洛市商南縣、瀘州市合江縣、黔西南普安縣、麗江市古城區(qū)、黔南荔波縣、瀘州市敘永縣、樂山市峨邊彝族自治縣、宜昌市點軍區(qū)、南陽市桐柏縣
昆明市晉寧區(qū)、齊齊哈爾市昂昂溪區(qū)、紹興市新昌縣、武漢市蔡甸區(qū)、長沙市望城區(qū)、河源市紫金縣、黃石市黃石港區(qū)、海東市循化撒拉族自治縣
德州市禹城市、內(nèi)蒙古呼倫貝爾市扎賚諾爾區(qū)、惠州市惠東縣、黃岡市武穴市、大理賓川縣、文昌市抱羅鎮(zhèn)、東方市天安鄉(xiāng)
鶴崗市東山區(qū)、蚌埠市龍子湖區(qū)、四平市伊通滿族自治縣、昆明市富民縣、河源市龍川縣
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重慶市石柱土家族自治縣、瓊海市陽江鎮(zhèn)、運城市絳縣、廣西北海市銀海區(qū)、德州市寧津縣
淄博市周村區(qū)、海北海晏縣、重慶市梁平區(qū)、大興安嶺地區(qū)塔河縣、揚州市江都區(qū)、鄂州市華容區(qū)、廣西柳州市鹿寨縣、南通市海門區(qū)、韶關市乳源瑤族自治縣
齊齊哈爾市龍江縣、重慶市巴南區(qū)、榆林市佳縣、宜昌市夷陵區(qū)、呂梁市交口縣、廣西河池市鳳山縣、巴中市恩陽區(qū)、新鄉(xiāng)市衛(wèi)濱區(qū)、銅陵市銅官區(qū)
新余市分宜縣、臺州市天臺縣、茂名市電白區(qū)、自貢市富順縣、通化市柳河縣、贛州市崇義縣
內(nèi)蒙古包頭市九原區(qū)、漯河市源匯區(qū)、吉林市龍?zhí)秴^(qū)、哈爾濱市依蘭縣、蚌埠市淮上區(qū)、葫蘆島市南票區(qū)
雙鴨山市四方臺區(qū)、隴南市文縣、南充市閬中市、漳州市云霄縣、張掖市臨澤縣、黔東南天柱縣、廣安市武勝縣
盤錦市雙臺子區(qū)、安陽市龍安區(qū)、襄陽市谷城縣、濱州市鄒平市、成都市金堂縣、白沙黎族自治縣牙叉鎮(zhèn)、廣西柳州市城中區(qū)、忻州市忻府區(qū)、酒泉市敦煌市、黔西南普安縣
隴南市宕昌縣、臨汾市隰縣、貴陽市南明區(qū)、洛陽市欒川縣、儋州市大成鎮(zhèn)、哈爾濱市五常市
內(nèi)蒙古烏蘭察布市四子王旗、南京市秦淮區(qū)、濱州市博興縣、昭通市昭陽區(qū)、邵陽市邵東市、陵水黎族自治縣光坡鎮(zhèn)、伊春市伊美區(qū)、商洛市商南縣、寧夏吳忠市青銅峽市
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駐馬店市汝南縣、平頂山市新華區(qū)、吉安市青原區(qū)、合肥市巢湖市、宜昌市點軍區(qū)、滁州市鳳陽縣、泰州市興化市、吉林市豐滿區(qū)、金華市武義縣
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泉州市金門縣、聊城市茌平區(qū)、撫州市崇仁縣、廣西柳州市柳江區(qū)、衡陽市常寧市、寧夏中衛(wèi)市沙坡頭區(qū)、南通市崇川區(qū)、三明市大田縣、吉安市廬陵新區(qū)、淮安市盱眙縣
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鄭州市二七區(qū)、廣西百色市平果市、衢州市開化縣、青島市李滄區(qū)、內(nèi)蒙古興安盟阿爾山市、臨汾市大寧縣、大興安嶺地區(qū)塔河縣、菏澤市曹縣、鹽城市射陽縣
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上海七家信托公司可開展！不動產(chǎn)信托登記試點再下一城，準備如何？|界面新聞
界面新聞記者 | 張曉云
繼北京率先開閘不動產(chǎn)信托財產(chǎn)登記后，上海跟進啟動。
5月27日，上海多部門聯(lián)合發(fā)布《關于開展不動產(chǎn)信托登記試點的通知》（下稱《通知》），明確上海轄內(nèi)信托機構以在上海市行政區(qū)域范圍內(nèi)的不動產(chǎn)開展不動產(chǎn)信托，自印發(fā)之日起試行一年。
多年來，信托行業(yè)對完善信托財產(chǎn)登記制度、稅收優(yōu)惠制度等方面的呼吁強烈，上海作為全國金融改革前沿陣地，歷來高度重視發(fā)揮好信托在居民財產(chǎn)保值增值和改善民生方面的功能。
《通知》通過構建“多場景覆蓋+全流程閉環(huán)+多部門協(xié)同”的創(chuàng)新體系，旨在破解不動產(chǎn)作為信托財產(chǎn)確權難這一核心問題，推動信托行業(yè)回歸本源，有效打通不動產(chǎn)信托財產(chǎn)管理的全鏈條堵點，有利于進一步推進上海全球資產(chǎn)管理中心建設，助推浦東新區(qū)高水平改革開放，打造社會主義現(xiàn)代化建設引領區(qū)。
據(jù)悉，本通知適用的信托公司為七家。界面新聞采訪了解到，多家信托公司前期已在公司內(nèi)部發(fā)通知給部門，希望有適合的項目推薦和儲備，但落地情況不一。有信托公司表示正在轉發(fā)文件學習中。上海信托在界面新聞時采訪時表示，上海信托全程參與了此項試點工作政策的推出，目前正在響應監(jiān)管精神，積極推動首批項目落地。
上海7家信托可開展
《通知》主要包括四部分內(nèi)容：
一是明確了不動產(chǎn)信托、不動產(chǎn)信托登記等定義以及本次試點的適用范圍?！锻ㄖ愤m用范圍為上海轄內(nèi)信托機構以在上海市行政區(qū)域范圍內(nèi)的不動產(chǎn)開展不動產(chǎn)信托業(yè)務。此外，還特別明確了慈善組織與信托公司合作通過雙受托人模式備案不動產(chǎn)慈善信托的適用情形。
界面新聞采訪了解到，雖然陸家嘴信托是上海陸家嘴金融發(fā)展有限公司控股的法人信托機構，擁有青島和上海雙總部，但其監(jiān)管屬地為國家金融監(jiān)管總局青島局，而非國家金融監(jiān)管總局上海局，因此并不適用本通知。根據(jù)監(jiān)管屬地原則，本通知適用的信托公司為七家，分別為上海信托、中海信托、建元信托、華寶信托、愛建信托、中泰信托、華澳信托。但其中個別公司處于不正常展業(yè)狀態(tài)。
二是明確開展不動產(chǎn)信托業(yè)務的合規(guī)性要求?！锻ㄖ访鞔_規(guī)定對受托人開展不動產(chǎn)信托業(yè)務、委托人運用信托機制以及對交付的不動產(chǎn)標的的合法合規(guī)性要求。
三是規(guī)定了辦理流程?！锻ㄖ访鞔_了從預登記、信托文件簽訂、申請登記證明文件、辦理信托財產(chǎn)登記等不動產(chǎn)信托財產(chǎn)登記流程。
四是完善了其他配套機制?！锻ㄖ访鞔_試點信息共享機制、司法保障、試行期限等，特別是明確浦東新區(qū)利用制度優(yōu)勢支持不動產(chǎn)信托登記試點在浦東率先落地等。
上海試點有何亮點？
此前，信托行業(yè)對完善信托財產(chǎn)登記制度、稅收優(yōu)惠制度等方面的呼吁強烈。
上海正策律師事務所律師魏峻軍在接受界面新聞記者表示，在該《通知》之前，委托人將不動產(chǎn)轉讓給信托公司成為信托財產(chǎn)也沒有任何法律障礙，符合不動產(chǎn)轉移登記條件的一樣可以辦理。但不同的是，不動產(chǎn)交付信托后，權屬發(fā)生變更并沒有稅收層面的優(yōu)惠，這也是影響我國信托業(yè)發(fā)展的因素之一。
界面新聞采訪法律界人士了解到，根據(jù)《民法典》第一百二十五條“民事主體依法享有股權和其他投資性權利?！弊罡呷嗣穹ㄔ好穹ǖ湄瀼貙嵤┕ぷ餍〗M主編的《民法典總則編理解與適用》中對于“其他性投資權利”解讀為“主要包括信托、各種期權、多種財產(chǎn)組合的權利等，……”。也就是說基于該條款，信托權益是不同于我國傳統(tǒng)物權、債權二分法的一種特殊性權利。
那么，這種權利如何表現(xiàn)特殊性，特別是兼具物權特點的那部分特殊性呢？
魏峻軍表示，這種權利要側重體現(xiàn)信托權益偏向物權的公示性、排他性。通過不動產(chǎn)登記，明確該不動產(chǎn)目前的歸屬信托權屬狀態(tài)。這也是此次上海開展不動產(chǎn)信托登記試點的亮點之一。
據(jù)了解，《通知》明確登記模式，實現(xiàn)信托財產(chǎn)有效隔離。《通知》明確通過中國信托登記有限責任公司進行不動產(chǎn)信托產(chǎn)品登記和不動產(chǎn)登記機構進行不動產(chǎn)信托財產(chǎn)登記的“雙重登記”模式開展不動產(chǎn)信托登記試點。同時，明確須將委托人名下的不動產(chǎn)通過轉移登記給受托人，并由不動產(chǎn)登記機構在不動產(chǎn)權證上注記“信托財產(chǎn)”專項標識，體現(xiàn)信托財產(chǎn)獨立性，實現(xiàn)其與委托人、受托人固有資產(chǎn)相隔離。
除此之外，《通知》還有三大亮點。
一是擴大適用范圍，豐富應用場景。《通知》前瞻性設置了慈善信托專項條款，對慈善信托雙受托人模式的業(yè)務場景進行了適用規(guī)定。同時，《通知》特別鼓勵圍繞養(yǎng)老助老、特殊需要、家庭服務、公益慈善、風險處置等與民生福祉密切相關的場景開展不動產(chǎn)信托登記試點。
二是閉環(huán)辦理流程，構建完整周期。《通知》構建了不動產(chǎn)信托財產(chǎn)“信托產(chǎn)品預登記—申請出具證明文件—辦理信托財產(chǎn)登記—反饋登記結果”全周期的辦理流程，涉及了從預登記到信托財產(chǎn)分配或處置等環(huán)節(jié)，有效實現(xiàn)全流程閉環(huán)辦理。
三是創(chuàng)新協(xié)同機制，多方共同推進。《通知》由市委金融辦、上海金融監(jiān)管局、市規(guī)資局、市稅務局、市民政局、浦東新區(qū)人民政府等部門聯(lián)合發(fā)文，涵蓋了不動產(chǎn)信托財產(chǎn)登記各環(huán)節(jié)所涉及的有關部門，有效發(fā)揮中國信托登記有限責任公司的專業(yè)登記功能，同時明確六部門建立信息共享機制，有利于發(fā)揮各方合力共同推進試點順利開展。
值得注意的是，此前北京相關發(fā)文機關為國家金融監(jiān)督管理總局北京監(jiān)管局、北京市規(guī)劃和自然資源委員會。相比之下，上海的發(fā)文機關更多更完善，其中包含了國家稅務總局上海市稅務局。
業(yè)內(nèi)人士表示，發(fā)文機關中在權屬登記層面上的完善，才能為后續(xù)改革奠定基礎。上海市稅務局成為聯(lián)合發(fā)文單位之一，給后續(xù)的稅收政策一定的想象空間。
據(jù)了解，下一步，上海將做好不動產(chǎn)信托登記試點工作，加快推進不動產(chǎn)信托登記試點案例落地，逐步完善相關法律法規(guī)體系，做好相關風險防范，更好發(fā)揮信托在服務實體經(jīng)濟、優(yōu)化資產(chǎn)配置和保障財富傳承中的作用，不斷增強上海國際金融中心的競爭力和影響力。
上海轄內(nèi)信托公司準備如何？
上海此次跟進啟動不動產(chǎn)信托登記試點，各家信托公司準備如何？
多家上海轄內(nèi)信托公司內(nèi)部人士均向界面新聞透露，公司前期已在公司內(nèi)部發(fā)通知給部門，希望有適合的項目推薦和儲備。
“據(jù)我了解，我們公司目前沒有合適的項目。日常工作中遇到，上海有很多老人家庭有需求想將房子放進信托，這樣能避免后續(xù)養(yǎng)老過程中家庭成員瑣事糾紛，相當于身后財產(chǎn)安排，但此次《通知》并沒有在稅收等政策上做較大推進，監(jiān)管的態(tài)度較為謹慎，怕步子太大被某些人群‘鉆了空子’。另外較為適合的對象為各類大型物業(yè)設施，將資產(chǎn)放進去的稅收可以‘一事一議’，這方面可以看看股東資源豐富的陸家嘴信托和上海信托?！币患疑虾］爟?nèi)信托公司業(yè)務人士向界面新聞表示。
但接近陸家嘴信托人士向界面新聞表示，雖然該公司為上海和青島雙總部，但《通知》的發(fā)布單位為國家金融監(jiān)督管理總局上海監(jiān)管局，而其監(jiān)管單位為國家金融監(jiān)督管理總局青島監(jiān)管局，因此政策上目前還不允許其參與。
與此同時，上海信托已經(jīng)做好了準備。上海信托在接受界面新聞采訪時表示，先前，上海信托全程參與了此項試點工作政策的推出，目前正在響應監(jiān)管精神，積極推動首批項目落地。
上海信托認為，《通知》的發(fā)布將推動不動產(chǎn)信托登記在上海的落地，為上海國際金融中心建設和信托行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展打下堅實基礎?！锻ㄖ酚闪鶄€部門聯(lián)合發(fā)布，涉及到金融、規(guī)資、稅務、民政和浦東新區(qū)政府，這體現(xiàn)上海相關部門的論證嚴謹，體現(xiàn)了上海市對該項工作的高度重視，體現(xiàn)了各部門對該項工作的大力支持。《通知》既考慮了不動產(chǎn)信托登記的設立環(huán)節(jié)，還考慮了持有和終止環(huán)節(jié)的相關問題。同時，《通知》鼓勵圍繞養(yǎng)老助老、特殊需要、家庭服務、公益慈善、風險處置等場景設計信托服務模式，體現(xiàn)了上海未來廣闊的應用場景，為發(fā)揮信托制度優(yōu)勢、激發(fā)市場活力、拓寬應用范圍打下了堅實的發(fā)展基礎。
另有幾家信托公司人士向界面新聞表示，正在轉發(fā)《通知》文件積極學習中。
2024年12月，國家金融監(jiān)督管理總局北京監(jiān)管局等多部門聯(lián)合下發(fā)《關于做好不動產(chǎn)信托財產(chǎn)登記工作的通知（試行）》，率先破局不動產(chǎn)信托財產(chǎn)登記。
2025年4月，國投泰康信托和外貿(mào)信托分別在通州區(qū)和昌平區(qū)的不動產(chǎn)登記中心進行了首次不動產(chǎn)信托財產(chǎn)登記，實現(xiàn)了業(yè)內(nèi)“零突破”。其中國投泰康信托為北京市一位老人及其自閉癥子女設立不動產(chǎn)信托，幫助老人實現(xiàn)?“生前養(yǎng)老照護”與“身后守護子女”的目的；外貿(mào)信托為北京市一位中年市民專業(yè)化定制不動產(chǎn)信托，將物流倉儲設施登記為信托財產(chǎn)，根據(jù)其意愿將信托收入的50%定向用于慈善捐贈。
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