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上海市松江區(qū)、臨滄市鳳慶縣、貴陽市花溪區(qū)、宜昌市枝江市、棗莊市薛城區(qū)
甘孜巴塘縣、淮安市漣水縣、天津市薊州區(qū)、廣州市越秀區(qū)、內(nèi)蒙古呼倫貝爾市扎蘭屯市、商洛市柞水縣、重慶市墊江縣、滁州市鳳陽縣、文昌市文城鎮(zhèn)
重慶市璧山區(qū)、五指山市南圣、廣西柳州市城中區(qū)、撫州市樂安縣、開封市龍亭區(qū)、菏澤市巨野縣、長治市潞城區(qū)、廣西貴港市港北區(qū)、寧波市寧?？h、遂寧市大英縣
海西蒙古族德令哈市、晉中市祁縣、紅河蒙自市、漳州市薌城區(qū)、寧夏銀川市永寧縣
佳木斯市前進(jìn)區(qū)、通化市集安市、海東市化隆回族自治縣、榆林市子洲縣、臺州市椒江區(qū)、南京市建鄴區(qū)、陽泉市平定縣
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深圳市南山區(qū)、文昌市蓬萊鎮(zhèn)、伊春市嘉蔭縣、長沙市瀏陽市、洛陽市瀍河回族區(qū)、儋州市雅星鎮(zhèn)、衢州市常山縣
畢節(jié)市金沙縣、松原市乾安縣、邵陽市雙清區(qū)、江門市開平市、延安市子長市、駐馬店市遂平縣、煙臺市萊州市
昆明市祿勸彝族苗族自治縣、果洛瑪沁縣、畢節(jié)市七星關(guān)區(qū)、上海市松江區(qū)、九江市永修縣、惠州市惠東縣
重慶市開州區(qū)、武漢市新洲區(qū)、甘孜甘孜縣、曲靖市馬龍區(qū)、黃岡市麻城市、內(nèi)蒙古烏海市海勃灣區(qū)、紹興市嵊州市、東莞市大朗鎮(zhèn)、新鄉(xiāng)市鳳泉區(qū)、南充市閬中市
濟南市濟陽區(qū)、貴陽市開陽縣、贛州市定南縣、樂山市犍為縣、商丘市虞城縣、屯昌縣西昌鎮(zhèn)、葫蘆島市綏中縣、哈爾濱市尚志市、延邊圖們市
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內(nèi)蒙古興安盟烏蘭浩特市、無錫市宜興市、韶關(guān)市武江區(qū)、遂寧市安居區(qū)、延邊龍井市、澄邁縣老城鎮(zhèn)、廣西桂林市龍勝各族自治縣、普洱市墨江哈尼族自治縣、延安市志丹縣
許昌市長葛市、南陽市宛城區(qū)、榆林市府谷縣、鞍山市立山區(qū)、汕頭市澄海區(qū)、廣安市武勝縣、張掖市山丹縣、漳州市南靖縣、阜陽市太和縣
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玉溪市華寧縣、黃山市屯溪區(qū)、十堰市丹江口市、三亞市崖州區(qū)、內(nèi)蒙古通遼市霍林郭勒市
漢中市留壩縣、儋州市木棠鎮(zhèn)、伊春市大箐山縣、臨汾市吉縣、白沙黎族自治縣青松鄉(xiāng)、天津市南開區(qū)、重慶市云陽縣、濟寧市梁山縣、延安市寶塔區(qū)
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新鄉(xiāng)市衛(wèi)濱區(qū)、果洛達(dá)日縣、上海市黃浦區(qū)、文山馬關(guān)縣、廣西南寧市良慶區(qū)、畢節(jié)市金沙縣、黔南福泉市
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文昌市東閣鎮(zhèn)、濟寧市曲阜市、內(nèi)蒙古烏蘭察布市化德縣、廣元市青川縣、長沙市寧鄉(xiāng)市、黔南長順縣、雞西市虎林市、長治市壺關(guān)縣
撫州市宜黃縣、定安縣富文鎮(zhèn)、淮南市潘集區(qū)、屯昌縣新興鎮(zhèn)、廣西桂林市疊彩區(qū)、廣西梧州市蒙山縣、寧夏中衛(wèi)市沙坡頭區(qū)、岳陽市君山區(qū)、四平市梨樹縣
文山硯山縣、蘭州市城關(guān)區(qū)、曲靖市沾益區(qū)、鹽城市東臺市、贛州市全南縣、三門峽市義馬市、邵陽市雙清區(qū)、重慶市涪陵區(qū)、儋州市王五鎮(zhèn)、晉中市昔陽縣
鶴崗市綏濱縣、泉州市鯉城區(qū)、滁州市鳳陽縣、平頂山市舞鋼市、達(dá)州市宣漢縣
贛州市興國縣、佛山市禪城區(qū)、哈爾濱市延壽縣、天津市津南區(qū)、新鄉(xiāng)市長垣市
本溪市本溪滿族自治縣、自貢市大安區(qū)、內(nèi)蒙古鄂爾多斯市鄂托克前旗、徐州市銅山區(qū)、自貢市自流井區(qū)、鹽城市阜寧縣、遵義市桐梓縣
濰坊市奎文區(qū)、淮北市濉溪縣、懷化市麻陽苗族自治縣、揚州市邗江區(qū)、云浮市云城區(qū)、臨高縣多文鎮(zhèn)、雙鴨山市嶺東區(qū)
楚雄元謀縣、內(nèi)蒙古通遼市霍林郭勒市、內(nèi)蒙古烏蘭察布市四子王旗、廣安市前鋒區(qū)、衡陽市耒陽市、宜春市銅鼓縣、深圳市龍崗區(qū)、臨汾市蒲縣、濟南市市中區(qū)、湘西州花垣縣
萬寧市后安鎮(zhèn)、盤錦市興隆臺區(qū)、內(nèi)蒙古赤峰市寧城縣、晉中市靈石縣、定西市岷縣、漯河市召陵區(qū)、哈爾濱市巴彥縣、濟南市章丘區(qū)、焦作市山陽區(qū)
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物流地產(chǎn)巨頭ESR私有化退市，盈利陷困境，股價較峰值跌去60%|界面新聞 · 地產(chǎn)
界面新聞記者 | 王婷婷
“物流地產(chǎn)巨頭”ESR的私有化之路又進(jìn)了一步。
5月21日，ESR（01821.HK）與MEGA BidCo（要約人）聯(lián)合宣布，計劃通過協(xié)議安排的方式將ESR私有化，并已就此簽署相關(guān)協(xié)議安排文件。
根據(jù)公告，該私有化提案旨在注銷所有尚未行使的購股權(quán)，并向股東提供現(xiàn)金選擇或股份選擇，以實現(xiàn)公司的退市目標(biāo)。
該私有化方案顯示，注銷代價為，每股協(xié)議安排股份的注銷代價為現(xiàn)金13.00港元，或選擇收取一股 EquityCo 股份。股東可根據(jù)自身情況選擇全部現(xiàn)金、全部股份或部分現(xiàn)金加部分股份的組合方式。
同時，要約人將注銷所有尚未行使的購股權(quán)，并向購股權(quán)持有人提供基于“透視”基礎(chǔ)的現(xiàn)金要約，金額為注銷價減去相關(guān)行使價。對于尚未行使的獎勵，要約人亦將提出注銷要約，確保公司治理結(jié)構(gòu)的優(yōu)化。
MEGA BidCo（要約人）表示，私有化后ESR將能在更靈活的環(huán)境下進(jìn)行戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，提高決策及實施效率，并不受上市規(guī)則限制。此外，私有化還有助于公司股東名冊的轉(zhuǎn)化，吸引具有豐富專業(yè)知識和資本市場的經(jīng)驗的投資者，為ESR的長期發(fā)展提供支持。
目前，該提案已進(jìn)入關(guān)鍵階段，相關(guān)協(xié)議安排文件、購股權(quán)要約函件及獎勵提案函件已于 2025年5月22日正式寄發(fā)給股東、購股權(quán)持有人及獎勵持有人。
據(jù)了解，ESR已確定于2025年6月13日召開法院會議及股東特別大會，以審議并批準(zhǔn)私有化提案及相關(guān)交易。要約人一致行動人士及契諾股東已承諾在會議上支持相關(guān)提案。
自去年5月傳出ESR私有化消息后，歷時半年，于去年12月才明確，由喜達(dá)屋資本集團、Sixth Street 和 SSW Partners牽頭的財團擬通過協(xié)議安排將ESR私有化，提案對ESR的股權(quán)估值為552億港元（71億美元）。
現(xiàn)在，這家物流地產(chǎn)巨頭的私有化進(jìn)程終于取得決定性進(jìn)展。當(dāng)私有化協(xié)議塵埃落定，ESR也將完成從2016年合并成立到2025年退市的八年資本征程。
ESR內(nèi)部人士向界面新聞表示，目前公司一切正常，很穩(wěn)定，“資管方面還是一如既往?！?/p>
資本催化下的行業(yè)新貴：從擴張到虧損
ESR的前身是易商紅木。2016年初，易商集團與紅木集團在華平投資的強力撮合下宣布合并，ESR就此誕生。
這兩大明星企業(yè)合并后，一路發(fā)展迅猛，初期公司估值突破30億美元，2017年韓國最大企業(yè)集團之一SK控股集團注資后，估值更是攀升至34億美元，迅速躋身行業(yè)頭部陣營。
創(chuàng)始人團隊包括：易商的創(chuàng)始人沈晉初曾執(zhí)掌普洛斯中國，深諳本土市場開發(fā)之道；聯(lián)合創(chuàng)始人孫冬平則在國內(nèi)物流資產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域經(jīng)驗豐富；紅木集團創(chuàng)始人Charles de PortesCharles de Portes 則擁有摩根士丹利的金融背景。
這家新集團合并了中日韓三國市場多項大型地產(chǎn)資產(chǎn)，旗下持有和在建的項目面積超過350萬平方米，物流地產(chǎn)項目儲備也增加至800萬平方米。
這種跨地域、跨領(lǐng)域的經(jīng)驗融合，賦予了ESR資本運作天賦。而在資本的助推浪潮中，ESR也開啟了收購擴張模式。
在2017-2019年的三年間，ESR發(fā)起多宗并購交易。從2017年收購 Nabinvest Oxley切入澳大利亞物流地產(chǎn)核心資產(chǎn)，到2018年并入Propertylink實現(xiàn)澳洲東海岸倉儲網(wǎng)絡(luò)的深度整合，再到2019年通過對多家區(qū)域性物流地產(chǎn)商的整合，完成資產(chǎn)版圖的跨區(qū)域聯(lián)動。
這一系列資本運作，使得ESR的資產(chǎn)管理規(guī)模從74億美元迅猛攀升至202億美元，實現(xiàn)了近三倍的爆發(fā)式增長。
擴張之后，ESR決定上市。2019 年，成立僅三年的ESR成功登陸港交所，IPO總額約126億港元。這期間，中國零售和電子商務(wù)行業(yè)發(fā)展迅速，倉儲物流需求日益旺盛，多方投資者紛紛看好ESR。
除華平投資持有39.89%的股份為其第一大股東外，還有韓國SK持股11.97%，京東物流集團持股8.56%，荷蘭的基金會APG-Stichting持股7.80%，StepStone持股 2.52%，通用電氣養(yǎng)老金信托持股1.40%，高盛持股1.94%。
然而，激進(jìn)的步伐也埋下了隱患。上市第一年，盡管ESR的業(yè)務(wù)規(guī)模持續(xù)擴大，但其融資費用卻同比激增 71.9%，高達(dá)1.8億美元。2019年，公司還接連發(fā)行年利率分別高達(dá)6.75%和7.875%的高息票據(jù)。
ESR的高成本融資在經(jīng)濟上行期或許尚可維持，但隨著市場環(huán)境的變化，逐漸成為其沉重的負(fù)擔(dān)。?截至2019年底，ESR的債務(wù)凈額為16.87億美元，但2018年底僅為8.79億美元。
很快，全球宏觀經(jīng)濟的變化又給ESR帶來不少壓力。近幾年來，地緣政治緊張局勢導(dǎo)致國際貿(mào)易受阻，中國經(jīng)濟復(fù)蘇緩慢影響內(nèi)需市場，都直接影響到物流地產(chǎn)行業(yè)的核心需求。與此同時，國內(nèi)多個一、二線城市供應(yīng)不斷增加，也使得倉儲物流市場整體空置率增加，租金開始走低。
到了2024年，ESR的業(yè)績由此前的盈利直接進(jìn)入虧損狀態(tài)。根據(jù)3月25日發(fā)布的業(yè)績公告，期內(nèi)ESR錄得凈虧損7.623億美元，而2023年同期錄得凈利潤2.681億美元。
ESR表示，由于公司繼續(xù)在波動及不明朗的環(huán)境下經(jīng)營，以實現(xiàn)其策略性業(yè)務(wù)重點，其不動產(chǎn)權(quán)益已受到過去數(shù)年累積的持續(xù)不利因素所帶來的負(fù)面影響。
此外，開發(fā)項目動工率及核心交易活動不溫不火、資金退出延遲及基金獎勵費下跌、資產(chǎn)公允價值負(fù)向變動（包括非核心資產(chǎn)及近期資產(chǎn)出售產(chǎn)生的非現(xiàn)金虧損）以及資本循環(huán)速度低于歷史平均水平，均對ESR集團于2024財政年度的盈利能力造成影響。
雖然近幾年ESR總強調(diào)“新經(jīng)濟”，試圖擺脫“地產(chǎn)”拖累，但結(jié)果似乎并不如意。而且，近兩年，ESR股價表現(xiàn)也出現(xiàn)震動，多數(shù)時間徘徊在11-14港元之間，這一數(shù)字較2021年最高點下降60%。
現(xiàn)在，這個曾被熱捧的資產(chǎn)范本，終于也走上了退市之路。
私有化，是破局重生還是無奈之舉？
在業(yè)績承壓與行業(yè)變革的雙重夾擊下，私有化似乎成為ESR破局的必然選擇。
私有化的傳聞最早始于去年2月。當(dāng)時，有知情者指出，ESR的主要股東們正考慮收購這家亞洲倉庫開發(fā)商的可能性，甚至探討將其私有化。
去年5月，據(jù)彭博新聞社報道，ESR已收到來自喜達(dá)屋、Sixth Street和SSW等投資者集團的第一輪非約束性有條件收購提議。
半年后，靴子落地。2024年12月4日，ESR發(fā)布公告，由喜達(dá)屋資本集團、Sixth Street和SSW Partners牽頭的財團擬通過協(xié)議安排將公司私有化。除上述邀約方，參與的機構(gòu)還有卡塔爾投資局（QIA）、華平投資以及公司創(chuàng)始人沈晉初等。
據(jù)了解，本次私有化對ESR的整體股權(quán)估值為552億港元（71億美元），比資本市場傳言的70億美元更高。ESR在去年11月29日停牌前的總市值約為485億港元，私有化溢價約13.6%。
這將是自2021年以來港交所最大的私有化項目。
根據(jù)私有化提案，股東可以在三種方案中進(jìn)行選擇：以顯著溢價將其投資全額變現(xiàn)（“現(xiàn)金選項”）；將其持有的公司股份轉(zhuǎn)換為EquityCo2股份；或按其選擇的比例結(jié)合這兩種選項。
截至2024年12月4日，財團已收到占無利害關(guān)系股東所持有的協(xié)議安排股份51.2%的股東的不可撤銷承諾（“IUs”），以支持提案，這些股東包括安大略市級雇員退休系統(tǒng)、林惠璋先生、APG、海峽貿(mào)易和三井住友銀行。
今年5月15日，ESR發(fā)布公告，宣布私有化進(jìn)程取得決定性進(jìn)展。ESR已獲得包括英國金融行為管理局、新西蘭海外投資辦公室、證監(jiān)會、新加坡金融管理局、根西島金融服務(wù)委員會及韓國公平交易委員會的必要批準(zhǔn)，因此該等先決條件已達(dá)成。
5月21日，ESR再宣布，提案已進(jìn)入關(guān)鍵階段，相關(guān)協(xié)議安排文件、購股權(quán)要約函件及獎勵提案函件將于2025年5月22日正式寄發(fā)給股東、購股權(quán)持有人及獎勵持有人。
根據(jù)公告，私有化提案的預(yù)期時間表已明確。從2025年5月22日寄發(fā)相關(guān)文件開始，至2025年7月10日或之前完成現(xiàn)金權(quán)利支票的寄發(fā)及電子股票的發(fā)送，整個私有化過程預(yù)計將在未來幾個月內(nèi)完成。
其中，關(guān)鍵的生效日期預(yù)計為2025年6月30日（開曼群島時間），屆時公司將正式從香港聯(lián)合交易所有限公司退市。
匯生國際資本行政總裁黃立沖告訴界面新聞，ESR私有化，意味著傳統(tǒng)模式估值失效，“ESR股價較2021年峰值跌60%，私有化有助于擺脫短期業(yè)績壓力。”
當(dāng)然，ESR 的私有化，不僅是企業(yè)自身的戰(zhàn)略自救，也折射出行業(yè)的深層變革。當(dāng)前，不動產(chǎn)管理行業(yè)正面臨競爭加劇、技術(shù)變革等多重挑戰(zhàn)。而且，行業(yè)競爭日趨激烈，頭部企業(yè)紛紛加大技術(shù)投入，提升運營效率。
在此背景下，私有化或成為企業(yè)避開資本市場“短視審判”，進(jìn)行戰(zhàn)略調(diào)整的重要手段。對于ESR而言，私有化后，將脫離公開市場的短期業(yè)績考核與股價波動干擾，能夠更專注于長期戰(zhàn)略調(diào)整。
2025年以來，港股市場私有化案例頻頻出現(xiàn)。據(jù)統(tǒng)計，截至目前已有超過10家港股上市公司披露私有化相關(guān)事宜，且多數(shù)私有化公司都存在交易不活躍、流動性偏低等問題。
不過，私有化后的ESR又將踏入另一個戰(zhàn)場，在復(fù)雜多變的市場環(huán)境與激烈的行業(yè)競爭下，其未來發(fā)展依然面臨嚴(yán)峻考驗。
截至2024年底，ESR管理費收入相關(guān)資產(chǎn)管理規(guī)模714億美元，其中中國內(nèi)地占101億美元，歐洲及英國占124億美元?？傎Y產(chǎn)管理規(guī)模1417億美元，建筑面積4700萬平方米。
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